借地上の実家を手放す方法｜返還と放棄と国庫帰属の違い

借地の実家は「土地ごと相続した実家」と何が違うか

借地に建つ実家では、引き継ぐものが2つに分かれる。建物の所有権と、その建物を建てておくために土地を使う権利（借地権）だ。借地借家法2条1号は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義している。土地そのものは地主のもので、あなたが持つのは土地を使う権利のほうになる。

この違いが、出口の設計をまるごと変える。土地を所有している実家なら、最悪でも売れないまま持ち続ける、放置する、という選択が物理的には残る。借地はそうならない。地代の支払いが毎月または毎年発生し、契約には期限があり、期限が来れば返すか更新するかを決めることになる。つまり、放置が最も高くつく形になりやすい。

相続そのものには地主の承諾も承諾料もいらない

借地権の売却や名義変更には地主の承諾が必要になるが、相続は別扱いになる。公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会の紙上研修（vol.159「借地に関する各種承諾料と最近の諸問題1」深沢綜合法律事務所・柴田龍太郎弁護士、Realpartner 2017年4月号）は、借地人が死亡して配偶者が相続した場合は承諾料が発生しないと整理している。一方で、遺言による特定遺贈、生前贈与、いったん相続した人からさらに別の相続人へ建物名義を書き換えた場合には承諾料が発生する、としている。

相続で引き継ぐこと自体を止められる話ではない、という点はまず押さえておく。地主から「相続なら承諾料を払え」と言われた場合、それが相続なのか、相続の後の名義変更なのかで意味が変わる。

最初に見るのは契約書の日付。1992年8月1日で法律が分かれる

借地の記事を読むときに一番事故が起きるのがここになる。現在の借地借家法（平成3年法律第90号）は1992年（平成4年）8月1日に施行された。それより前に設定された借地権にも、この法律が原則として適用される（附則4条は「この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」と定めている）。ところが、附則には「特別の定め」がいくつも置かれている。

• 附則5条 施行前に設定された借地権について、建物の朽廃による消滅は従前の例による
• 附則6条 施行前に設定された借地権の契約の更新は従前の例による
• 附則7条 施行前に設定された借地権について、建物の再築による存続期間の延長は従前の例による

つまり、実家の借地契約が1992年7月31日以前に始まっているなら、存続期間や更新のルールは廃止前の借地法（旧借地法）のまま動いている可能性が高い。裁判所も同じ線で運用している。東京地方裁判所の借地非訟の案内は、更新後の建物再築許可の申立てについて「本申立ては、平成4年8月1日以降に設定された借地権についてのみ適用されます」と明記している。

親が建てた実家であれば、契約が旧法時代のものであることは珍しくない。契約書を探し、いつ設定された借地権かを最初に確定させる。ネット上の解説記事の多くは新法を前提に書かれているので、日付を確かめずに読むと結論を取り違える。

定期借地権かどうかも日付で判断できる

更新がなく期間満了で終わる定期借地権（借地借家法22条、存続期間50年以上、公正証書による等書面でする必要がある）は、この法律で新設された枠組みになる。1992年8月1日より前の契約に定期借地権は存在しない。契約書に「更新がない」「期間満了で建物を収去して返還する」といった条項があり、日付が1992年8月1日以降なら、定期借地権の可能性を疑って条項をそのまま読む。

借地の実家を手放す出口は4つしかない

借地権 放棄という言葉で検索されるが、法律上「借地権だけを放棄する」という単独の手続きは用意されていない。実務で成立するのは次の4つになる。

4つに共通するのは、1から3までは地主が相手方になる交渉で、4だけが地主と無関係に単独でできる、という構造になっている点だ。そして4を選ぶと預貯金を含む遺産全体を失う。順番としては、まず1から3を検討し、それが成立しない、または解体費や地代の負担が遺産全体を上回ると判断したときに4を検討する形になる。

相続放棄には期限がある。裁判所の案内によれば、相続放棄の申述は「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」に行う。1から3の交渉を進めているうちに3か月が過ぎると、4という選択肢が事実上消える。この時間の順番が、借地の実家で最も判断を誤りやすい部分になる。

出口1 地主と合意して返す。更地にする費用が最大の壁

最も素直な出口は、地主と話し合って借地契約を終了させ、土地を返すことになる。借地契約では、契約終了時に建物を取り壊して更地で返す旨の特約が置かれていることが多い。この場合、解体費はあなたの負担になる。

ここで期待されがちなのが建物買取請求権だが、条文を読むと使える場面は限られている。借地借家法13条1項は「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」と定めている。存続期間の満了と、更新がないこと、という2つの条件が前提になっている。期間の途中で「もう要らないから返したい」と申し出る合意解除は、この条文の場面ではない。

そのため、期間途中で手放したい場合、建物を地主に買い取らせる法的な根拠は基本的に無く、買い取ってもらえるかどうかは交渉次第になる。詳しくは更地にして返せと言われたら｜建物買取請求権という条文で条文の要件と例外を扱っている。

解体費は先に幅で把握してから交渉に入る

解体費は構造、延床面積、前面道路の幅、隣家との距離、残置物の量で大きく変わる。借地は敷地が狭く重機が入りにくい立地も多いため、一般的な相場表の下限では収まらないことがある。金額を一点で見積もらず、複数社の見積もりで幅を掴んでから、地主との交渉に持ち込む。返還の条件を口約束で決めたあとに解体費が想定の倍だった、という順番が一番苦しい。

出口2 第三者に売る。地主が承諾しないときは裁判所に持ち込める

借地権付き建物には市場価値があることが多い。買主が見つかれば、解体費を負担せずに手放せる。ただし賃借権の譲渡には地主の承諾が必要で、承諾料（名義書換料、譲渡承諾料）を求められるのが通例になる。

地主が承諾しない場合に道が閉じるわけではない。借地借家法19条1項は、第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず承諾しないときは、裁判所が借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができる、と定めている。この手続きが借地非訟事件で、東京地方裁判所の案内では次の6類型が挙げられている。

• 借地条件変更申立事件（借地借家法17条1項）
• 増改築許可申立事件（同17条2項）
• 更新後の建物再築許可申立事件（同18条1項、1992年8月1日以降に設定された借地権のみ）
• 土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件（同19条1項）
• 競売又は公売に伴う土地賃借権譲受許可申立事件（同20条1項）
• 借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立事件（同19条3項、20条2項）

注意すべきは最後の類型で、地主には自ら建物と借地権を優先的に買い取る権利（介入権）が認められている。裁判所の案内は、多くの事件が特段の事情がなければおおむね1年以内に終わっている、としている。売買の話が進んでいる状態で1年待てるかどうかは、買主側の事情にも左右される。

裁判所が命じる金額は鑑定委員会の意見を経て決まる

裁判所は、申立てを認める場合に借地権者が支払う金銭（建替え承諾料や名義変更料と呼ばれるもの）の額も判断する。東京地裁の案内によれば、弁護士、不動産鑑定士、有識者から3人以上の鑑定委員を指定して意見を聴く仕組みが置かれている。金額はケースごとの評価で決まるものであり、一律の表があるわけではない。

出口3 地主に買ってもらう、底地とセットで売る

借地権と底地（借地権が付いた土地の所有権）は、別々だとどちらも売りにくく、ひとつにまとまると普通の土地として売れる。だから、地主に借地権を買い取ってもらう、逆に底地を買い取って完全所有権にしてから売る、あるいは地主と共同で第三者へ同時に売る、という組み合わせが成立しやすい。

この交渉は、相手にも利益が生まれる点で、返還交渉とは性質が違う。地主にとっては、借地人が入れ替わり続ける土地を手放せる、または地代収入しか生まない土地を市場価格に近い形で現金化できる、という動機がある。ただし相手も高齢である、相続が発生している、共有になっている、といった事情で話が止まることは珍しくない。

実家じまいの当事者として現実的なのは、次の順番になる。

1. 契約書と登記事項証明書で、借地権の種類、契約日、残存期間、地代、特約を確定する
2. その土地の相場観を掴む（借地権付き建物として売れるのか、底地とセットでないと動かないのか）
3. 地主に、返還ではなく売買の相談として持ちかける

順番を逆にして、いきなり「返したい」と伝えると、更地返還の話に固定されて解体費の議論から始まってしまう。売却の見込みを持ったうえで相談するかどうかで、会話の入口が変わる。相続直後で何から手を付けるか決まっていない場合は、借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口で確認の順番を扱っている。

出口4 相続放棄。借地権だけを選んで捨てることはできない

地代も払いたくない、解体費も出せない、売れる見込みもない。その場合に残るのが相続放棄になる。裁判所の案内では、相続放棄の申述は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に対して行い、費用は申述人1人につき収入印紙800円と連絡用の郵便料（郵便料の額は裁判所ごとに異なる）とされている。

ただし、放棄は遺産の一部を選べる制度ではない。放棄すれば預貯金も他の不動産も相続しない。借地の実家が重いという理由だけで放棄すると、他に価値のある遺産があった場合に取り返しがつかない。遺産全体の棚卸しが先になる。

放棄するつもりなら建物に手を出さない

相続放棄を検討している段階で建物を解体する、家財を処分して換価する、地代を遺産から払う、といった行為は、相続財産の処分と評価されて放棄ができなくなるおそれがある。放棄の可能性を残すなら、建物と土地の状態を動かさない。

放棄しても保存義務が残る場合がある

民法940条1項は「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と定めている。放棄した瞬間に建物と縁が切れるのではなく、現に占有している場合には、引き渡すまで保存義務が続く。実家に住んでいた、鍵を管理していたといった事情がある人ほど、この条文の射程に入りやすい。

誰も相続しない場合、建物は相続財産清算人が選任されて処理されることになるが、その申立てには家庭裁判所が定める予納金が必要になる。金額は事案と裁判所によって異なるため、申立てを検討する段階で管轄の家庭裁判所に確認する。

相続土地国庫帰属制度は、借地には使えない

実家じまいの検索でよく並ぶ相続土地国庫帰属制度は、借地の出口にはならない。法務省の案内によれば、この制度は相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権もしくは共有持分を取得した人が、その土地を国に引き取ってもらう制度になっている。借地権者が持っているのは所有権ではないので、そもそも申請できる立場に当たらない。

さらに、却下要件として次のものが挙げられている。

• 建物がある土地
• 担保権や使用収益権が設定されている土地
• 他人の利用が予定されている土地
• 土壌汚染されている土地
• 境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地

借地は、地主から見れば「使用収益権が設定されている土地」に当たる。つまり地主の側から見ても、借地権が付いたままの底地をこの制度で国に引き取ってもらうことはできない。費用は、審査手数料が土地一筆当たり14,000円（申請時に収入印紙で納付し、返還されない）、承認された場合の負担金は国有地の種目ごとに管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定される（法務省ページ、2026年8月6日確認）。

この制度に期待して時間を使うと、相続放棄の3か月を消費することになる。借地の実家では、最初にこの選択肢を外して考える。

借地権の相続税評価は、路線価図の記号で決まる

借地権は財産なので、相続税の課税対象に入る。地代を払い続けている感覚からすると、負債のように思えても、評価上は価値のある財産として扱われる。

国税庁のタックスアンサーNo.4611「借地権の評価」（令和7年4月1日現在法令等）は、借地権割合について「借地事情が似ている地域ごとに定められており、路線価図や評価倍率表に表示されています」と説明し、国税庁ホームページの財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で閲覧できるとしている。路線価図の説明ページによれば、借地権割合は記号で示され、A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%に対応する。路線価は1平方メートル当たりの価格を千円単位で表示するので、例えば「215D」なら1平方メートル当たり215,000円、借地権割合60%という読み方になる。

裏返すと、地主が持つ底地の評価は自用地としての価額から借地権部分を引いた額になる。国税庁No.4613「貸宅地の評価」（令和7年4月1日現在法令等）は「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」という算式を示している。借地権割合が高い地域ほど、借地人側の権利が財産として大きく評価される。

定期借地権は計算方法が別で、設定時の経済的利益と残存期間に応じた計算が必要になる。当サイトは士業ではないため、具体的な評価額や税額の計算はしない。路線価図で自分の土地の記号を確認するところまでは自分でできるので、そこまで見たうえで税理士に持ち込むと話が早い。

更新料と承諾料。相場はあるが、支払義務は別の話

手放す判断の前に更新の時期が来ることもある。ここで揉めやすいのが更新料になる。

更新料については、決着していない部分をそのまま書く。最高裁第二小法廷・昭和51年10月1日判決（最高裁判所裁判集民事119号9頁、判例時報835号63頁）は、更新料を支払う慣習があることを理由とする支払義務を認めなかった。前掲の全国宅地建物取引業保証協会の紙上研修も、この判決を引いて「裁判所は更新料の支払義務を認めません」と整理している。一方で、契約書に更新料の定めがある場合の扱いや、過去の支払実績の評価は、事案ごとに裁判所の判断が分かれている。契約書に何が書いてあるかを読むところから始まる論点であり、一般論で「払わなくていい」「払うのが当然」と決められる話ではない。

任意に授受される場合の目安として、同研修は次の水準を示している（Realpartner 2017年4月号）。いずれも幅であり、土地の広さや借地人の支払能力に左右される、と注記されている。

売って手放す場合、この表のうち効いてくるのは名義書換料になる。借地権価格の10%前後という示され方をしているので、売却価格の見込みが立たないと負担額も見えない。金額を一点で想定せず、幅のまま資金計画に入れる。

手放す前に確認する順番

借地の実家を手放すときに、順番を間違えると選択肢が減る。編集部が条文と裁判所の案内から整理した確認の順番は次のとおりになる。

1. 契約書を探す。設定日が1992年7月31日以前か以降かで、更新と存続期間のルールが変わる（借地借家法附則5条から7条）。定期借地権かどうかもここで分かる
2. 登記事項証明書で建物の名義と抵当権を確認する。借地権は登記されていないことも多く、契約書が唯一の証拠になる場合がある
3. 地代の支払状況を確認する。滞納があると、交渉の前に契約解除のリスクの話になる
4. 相続放棄の3か月をカレンダーに置く。交渉に時間を使う前に、いつまでに判断が必要かを固定する
5. 解体費と売却見込みを、それぞれ幅で把握する。この2つの数字が出るまで、地主に返還を申し出ない
6. 路線価図で借地権割合を確認する。相続税の要否は数字を持って専門家へ

相続放棄を選ぶかどうかで悩む場合、建物と土地に手を触れないまま検討する。放棄しても現に占有していれば保存義務が残る（民法940条1項）という点は、放棄すれば終わりという理解とずれるので、放棄の前に確認しておく。空き家一般の管理義務との関係は空き家を相続放棄しても管理義務は残る？で扱っている。

当サイトは士業ではないため、あなたの契約が旧法と新法のどちらに服するかの最終判断、更新料の支払義務の有無、相続税額の計算には答えない立場になる。条文がどうなっていて、どこで確認できるかまでを示すのがここの役割で、その先は契約書を持って弁護士や税理士に当たることになる。