売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

空き家を相続放棄しても管理義務は残る？

放棄で消えるものと、1つだけ残るもの

相続放棄の申述が家庭裁判所で受理されると、その相続については初めから相続人とならなかったものとみなされる（民法939条）。空き家の所有権も、被相続人の借金も引き継がない。相続で所有権を取得していないので、2024年4月1日に始まった相続登記の申請義務（不動産登記法76条の2）の対象にもならない。

残るものが1つある。放棄の時にその家を現に占有していた場合の保存義務だ。民法940条1項は、放棄した人が放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または相続財産清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければならないと定めている。2023年4月1日施行の改正で、義務を負う人は現に占有している人に限られ、義務の終わりは引渡しの時と決まった。

つまり、放棄しても手が離れないケースは1つに絞られている。改正前は誰がいつまで管理するのかが曖昧で、遠方に住んでいた人まで巻き込まれる読み方が残っていた。いまは占有の有無で線が引かれている。

編集部は士業ではない。占有に当たるかどうかの個別判断、税額の計算、遺産分割の取り決めはしない。以下は、条文と官庁の資料で確認できる範囲を、判断に使う順番で並べたものになる。あなたがまだ放棄するかどうかを決めていない段階でも、受理された後で通知が届いた段階でも、確かめる順番は同じになる。制度は年度で変わるため、2026年7月31日時点で各ページを確認した内容として読んでほしい。

現に占有しているとは、どういう状態か

ここが判断の分かれ目になるが、条文には具体例が書かれていない。国土交通省住宅局と総務省地域振興室は、改正法の施行に合わせて2023年3月31日付で各都道府県と指定都市の空き家対策担当部局に事務連絡を出しており、そこに考え方が示されている。法務省とも協議済みと明記された文書だ。

事務連絡は、相続放棄の時に対象の家屋を現に占有している人について、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでは保存する義務があるため、空家等対策の推進に関する特別措置法の空家等の管理者に当たると考えられるとしている。そのうえで、占有者に当たるかどうかは個別具体の事案ごとに判断が必要としつつ、次の2つを例として挙げている。

• 対象の家屋に占有者自身の家財や荷物等を保管している場合
• 対象となる家屋の鍵を保有している場合

行政が空き家の相手方を探すときに見る目印が、家財と鍵だということになる。実家に自分の荷物を置いたままにしている、鍵を持ったままにしている。この2つは、放棄したかどうかとは別の次元で記録に残る。

相談者

実家の鍵は今も持っています。放棄する前に返しておくべきですか。

実家じまいナビ編集部

返す相手が決まっていないと返しようがない、というのが実際のところになる。鍵や家財をどう扱うかは、放棄そのものが成立するかどうか（後述する民法921条の処分に当たるか）にも触れる。動かす前に弁護士か司法書士に確認する順番になる。編集部はこの線引きの判断をしない。

逆に、遠方に住んでいて長く出入りしていない家は、占有していないという整理になりやすい。ただし、葬儀の前後に一度だけ立ち入った、遺品を少し持ち帰った、といった事実がどう評価されるかは事案ごとの判断で、改正から日が浅く実務の蓄積も厚くない。自分で結論を出さず、事実を時系列で書き出して専門家に見せるほうが早い。

保存義務は誰に対する義務か。近隣への責任は別の条文から来る

誤解が起きやすいのは、この保存義務が近隣住民に対する義務だと読んでしまうところだ。民法940条1項が引渡しの相手として挙げているのは、相続人と相続財産清算人になる。法務省の法制審議会の部会資料でも、放棄した人は相続人（相続人がいないときは相続財産法人）に対して保存義務を負うという整理で議論が進んでいる。隣の家の人が940条を根拠に何かを請求する形にはなっていない。

では近隣への責任はどこから来るか。建物は土地の工作物なので、民法717条1項が別に置かれている。工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じたときは、まずその工作物の占有者が被害者に対して賠償責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が負う、という構造だ。

2つを並べると、占有という言葉が両方に出てくることが見える。

放棄しても占有が続いている状態は、940条の保存義務が続いている状態でもあり、717条の占有者の位置に立ち続けている状態でもある。屋根や外壁、ブロック塀、庭木のように落ちたり倒れたりする部位があるなら、引き渡す相手を探すことと、当面の危険を減らすことが同時に走る。どこまでやれば必要な注意をしたことになるかは裁判所が事案ごとに判断する領域で、編集部は線を引かない。

義務が終わるのは2通りだけ

民法940条1項の書き方から、終わり方は2つしかない。次に相続人になった人へ引き渡すか、家庭裁判所が選んだ相続財産清算人へ引き渡すかだ。放置して時間が経てば消えるという条文にはなっていない。

1. 次順位の相続人に引き渡す。自分が放棄すると相続権は次の順位へ移る。裁判所の家事手続案内でも、先の順位の相続人がいる場合は、その人の放棄の申述が受理されなければ後の順位の人は申述できないとされている。順番に処理される仕組みなので、自分の受理で終わりにはならない
2. 相続財産清算人に引き渡す。相続人のあることが明らかでないとき、相続財産は法人となり（民法951条）、家庭裁判所は利害関係人または検察官の請求で清算人を選任する（民法952条1項）

問題になるのは、法定相続人の全員が放棄して次の順位に誰もいない場合になる。渡す相手が世の中に存在しないので、1の道は閉じる。残るのは2だけで、そこには次章の費用がかかる。

もう1つ実務で抜けやすいのが連絡だ。自分の放棄が受理されたことは、次順位の親族に裁判所から自動で通知される仕組みになっていない。兄弟姉妹や叔父叔母に相続権が移った事実を知らせないまま3か月が過ぎると、その人たちの選択の余地が削られる。放棄が受理されたら、次に相続人になる人へ連絡する。ここは手続ではなく段取りの話になる。

清算人を立てるといくらかかるか。裁判所の案内にある実費

相続財産清算人の選任を申し立てるときの費用は、裁判所が公開している。全国共通の案内では、収入印紙800円分、連絡用の郵便切手（金額は裁判所ごとに違う）、官報公告料5,582円が挙がっている。そのうえで、相続財産の内容から清算人の管理費用や報酬に不足が出る可能性がある場合は、申立人が相当額を予納金として納付することがあると書かれている。

相当額がいくらになるかは、各家庭裁判所の手引きに数字が出ている。大阪家庭裁判所の相続財産清算人選任申立ての手引きは、管理費用および清算人報酬として、おおむね100万円程度を申立人に予納してもらうとしている。

この予納金は戻ることもある。大阪家裁の手引きは、相続財産の中に清算人の報酬等の原資となり得る財産があり、預貯金の形で清算人が管理する状態になった場合には後に返還されるとしている。逆に、そうした財産が形成されない場合は、全額または一部が返還されない場合があると明記されている。空き家しかなく預貯金がない相続では、戻らない側に寄る。

時間もかかる。清算人が選任されると、家庭裁判所は相続人がいるなら権利を主張すべき旨を公告し、その期間は6か月を下ることができない（民法952条2項）。清算が終わって処分されなかった財産は国庫に帰属する（民法959条）。

さらに見落とせない一文が同じ手引きにある。一定の期間を経過しても遺産（特に不動産）の売却ができない場合には、選任審判が取り消される場合がある、という記載だ。買い手が付かない空き家は、清算人を立てても出口が閉じることがある。100万円前後を先に出す判断は、その可能性込みで考える必要がある。

実際に清算人まで行く人はどれくらいいるか

件数で位置を測ると、判断の材料が1つ増える。裁判所が公表している令和6年司法統計年報の家事編（第3表）から、2024年の1年間に全国の家庭裁判所が新たに受け付けた件数を並べる。

放棄が30万件を超えるのに対し、清算人の選任等は3万件に届かない。しかも清算人の申立ては、放棄した人だけでなく債権者や自治体からも起きる。放棄した人が自分で100万円前後を出して清算人を立てた件数は、この28,331件よりさらに小さいことになる。

多数派が清算人を立てていない理由は、立てる必要がない人が多いからだ。占有していなければ940条の保存義務は生じない。義務が生じるのは、家財や鍵を通じてその家とつながったままの人に絞られている。

自治体の側から動く筋もある。空家等対策の推進に関する特別措置法14条1項は、市町村長が空家等の適切な管理のために特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に相続財産の清算人の選任を請求できると定めている。国が定める基本指針（2023年12月13日改正）は、相続放棄されていたり所有者が不明である空家等については、適切な管理がなされないことにより管理不全空家等となるおそれが大きいため、早期にこれらの制度を活用することを検討することが望ましいと市町村に示している。

ただし、いつ動くかは自治体の判断になる。待っていれば必ず誰かが片付けるという読み方はできない。占有が続いている状態のまま放置すると、次の章の相手方に自分が入る。

固定資産税はいつ止まるか。1月1日と市区町村への連絡

固定資産税は毎年1月1日の賦課期日で決まる。地方税法343条2項は、登記簿に所有者として登記されている個人が賦課期日前に死亡しているときは、同日にその土地または家屋を現に所有している者を所有者とすると定めている。名義が被相続人のままでも、課税は止まらない仕組みになっている。

放棄が受理されていれば、その人は現に所有している者に当たらない。ただし市区町村は家庭裁判所から放棄の情報を自動で受け取らないので、相続人と推定される人へ通知が向かうことがある。手続としては、資産の所在する市区町村の課税担当へ、相続放棄申述受理通知書または相続放棄申述受理証明書の写しを出す流れになる。群馬県板倉町は、相続人全員が相続放棄をしていて相続人がいない場合は、相続人代表者の届出書の代わりにこの写しを提出するよう案内している。

あわせて、現所有者の申告制度がある。地方税法384条の3により、市町村は条例で、現所有者であることを知った日の翌日から3か月を経過した日までに住所や氏名などを申告させることができる。横浜市はこの申告を、登記簿上の所有者が亡くなった場合に3か月以内で必要としている。放棄する人にとっては、自分が現所有者ではないことを早めに伝える窓口がここになる。

年をまたぐ位置関係で、どの年度から外れるかは変わる。賦課期日の前に受理されているか後かで扱いが違い、市区町村ごとの運用も残る。1年分を誰が負担するのかは、課税担当に受理の日付を示して確認するのが確実になる。

放棄せずに持ち続ける側の税額の話は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番に分けてある。住宅用地の特例が外れる条件と時期は、放棄しない前提の判断材料になる。

自治体の措置は、放棄した人に向くのか

空家法は、措置の相手方を所有者等と書いている。5条が、空家等の所有者または管理者をまとめて所有者等と定義する条文だ。管理不全空家等への指導と勧告（13条）も、特定空家等への助言・指導、勧告、命令、行政代執行（22条）も、この所有者等に向かう。

前に見た事務連絡は、放棄の時に現に占有している人は空家等の管理者に当たると考えられるとしていた。つまり、放棄していても占有が続いていれば、市区町村からの働きかけの相手方になり得る。事務連絡は2023年3月31日付で、当時の条番号で書かれている（その後の改正で条番号は動いている）。

占有者がいない場合について、事務連絡は略式代執行を行うことや、相続財産清算人制度を活用することが想定されるとしている。誰も占有していない空き家は、行政の側の手続で処理される筋に乗る。

その筋がどのくらい動いているかは、国土交通省の施行状況で分かる。2025年3月31日時点、1,741市区町村を対象にした集計から2024年度の数字を挙げる。

• 管理不全空家等への指導 2,545件（151市区町村）、勧告 378件（40市区町村）
• 特定空家等への勧告 600件、命令 101件
• 行政代執行 71件、略式代執行 81件、緊急代執行 9件

略式代執行は制度開始から2024年度までの累計で592件になる。全国の空き家の数と比べれば極端に小さい。ただし、小さいから自分の家は当たらないという読み方は成り立たない。近隣からの通報が入り口になる以上、順番は物件の状態と苦情で決まる。

編集部は、代執行にかかった費用が誰にどう請求されるかについては断定しない。所有者等の範囲や求償の可否は事案ごとの判断で、行政側の運用も一律ではない。占有を続けたまま放置する状態を作らない、という手前の話に留める。

放棄の代わりに検討される出口と、空き家での成否

相続放棄の比較対象として必ず出てくるのが、2023年4月27日に始まった相続土地国庫帰属制度になる。ただし空き家では、入口で条件が合わないことが多い。

• 申請できるのは、相続または相続人に対する遺贈で土地を取得した人。放棄した人は取得していないので、この制度は使えない
• 建物がある土地は申請できない。却下要件として法務省が明示している
• 審査手数料は土地1筆当たり14,000円
• 承認されたら負担金を納める。法務省の説明では、宅地や田畑、雑種地などは20万円が基本になり、市街化区域や用途地域が指定された地域の宅地と農地、森林などは面積に応じて算定する。納付は、負担金の通知が到達した日の翌日から30日以内になる

建物付きの実家は、解体してからでなければ土俵に乗らない。そして解体には費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の扱いも変わる。放棄と国庫帰属は二者択一の選択肢に見えて、実際には走る順番も前提も違う。

相続して手元に置く前提なら、出口は売る、貸す、解体する、寄付を打診する、の4つになる。どれも相手が要る。買い手が付かない、借り手が付かない、自治体が引き取らない、という結果は普通に起きるので、放棄の期限である3か月の中で全部を確かめきれることは少ない。放棄を選ぶかどうかは、出口が見つかるかどうかとは別の軸で決める必要がある。

実家じまいナビ編集部の実体験

放棄という選択肢が、こちらには残っていなかった

編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続した。順番は、相続し、売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有している。毎年出ていく固定資産税は年に約7万円になる。

ここで書けるのは、放棄は相続した後から戻れる制度ではないということだけだ。出口を探し始めた時点で3か月はとうに過ぎていて、選べるのは持ち続けるか手放すかの2択になっていた。放棄を検討できる位置にいる人は、まだ選択肢が1つ多い状態にいる。

農地や山林が混ざっている場合は、宅地とは別の手続が乗る。放棄の可否と管理義務の考え方は同じでも、出口の作り方が変わるので農地は相続放棄できる？放棄後も残る管理義務の話で分けている。

放棄を選ぶ前に確かめる5つ

判断そのものは弁護士や司法書士の領域になる。その前に、自分で確認できることを順番に並べる。

1. 期限。自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、承認か放棄かを決めなければならない（民法915条1項）。調査が終わらない場合は、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられる。2024年の新受は9,791件で、使われている手続になる
2. 対象。放棄は財産を選べない。空き家だけ外して預貯金を受け取る形にはならない
3. 撤回できない。相続の承認および放棄は、3か月の期間内であっても撤回することができない（民法919条1項）
4. 動かすと放棄できなくなることがある。相続財産の全部または一部を処分したときは単純承認をしたものとみなされる（民法921条1号）。保存行為は除かれているが、どこまでが処分かは個別判断になる。家財の売却や解体の契約は、放棄の前には触らない
5. 次の順位への影響。自分の放棄で相続権が移る相手がいる。連絡しないまま進めると、その人の3か月が削られる

受け取れるものもある。死亡保険金は受取人が指定されていれば、放棄した人でも受取人として受け取れる。ただし国税庁の説明では、500万円に法定相続人の数を掛けた非課税限度額の適用があるのは受取人が相続人である場合で、相続を放棄した人は含まれない。法定相続人の数を数えるときは放棄がなかったものとして数える、という2段構えになっている。

編集部が判断しない範囲を、相談先ごとに切り分けておく。

よくある質問

何十年も帰っていない実家です。放棄したら管理義務は残りますか

民法940条1項の保存義務は、放棄の時に現に占有している場合に生じる。長く出入りしておらず、家財も鍵も自分の手元にないなら、義務が生じない側の整理になる。占有に当たるかは個別具体の判断なので、事実関係を書き出して専門家に確認するのが確実になる。

相続人が全員放棄したら、空き家は国のものになりますか

自動ではならない。相続人のあることが明らかでないときは相続財産が法人となり（民法951条）、家庭裁判所が申立てにより清算人を選任する。公告の期間は6か月を下ることができず、清算後に処分されなかった財産が国庫に帰属する（民法959条）。申立てが誰からも起きなければ、この手続自体が始まらない。

放棄したのに固定資産税の納税通知が届きました

市区町村は放棄を自動では把握しない。相続放棄申述受理通知書または受理証明書の写しを課税担当へ出す流れになる。賦課期日である1月1日と受理の日付の前後で、その年度分の扱いが変わることがあるため、窓口で日付を示して確認する。

先に解体してから放棄したほうが近所に迷惑がかかりませんか

解体の契約や費用の支出が処分に当たるかという論点に触れる（民法921条1号）。順番を間違えると放棄できなくなる可能性がある。危険な状態が現にあるなら、まず市区町村の空き家担当と弁護士に同時に相談する順番になる。

放棄の費用はいくらですか

裁判所の案内では、申述人1人につき収入印紙800円分と連絡用の郵便切手になる。郵便切手の額は裁判所ごとに違い、東京家庭裁判所の案内では110円を4枚で合計440円分と示されている。戸籍謄本などの取得費用と、専門家に依頼する場合の報酬は別にかかる。