借地の建物の解体費用は誰が払う？契約書で決まる部分

負担者は「所有者・契約書・終わり方」の3つで決まる

借地の解体費用は、法律のどこかに「借地人が払う」と書いてあるわけではない。実際には3つの層が重なって結論が出る。

1. 建物を誰が持っているか。借地は土地だけを借りて、建物は借地人が自分の名義で持つ形が普通で、自分の持ち物を壊す費用は自分に来る。
2. 土地賃貸借契約書に何と書いてあるか。「契約終了時は更地にして返還する」という条項があれば、契約上の義務としてそのまま効く。
3. 契約がどう終わるか。期間満了で更新されずに終わるのか、借地人側から解約するのか、地主から明け渡しを求められているのか。ここだけが法律で結論をひっくり返せる入口になる。

上位で解説している不動産会社や士業のページは、この3つ目を「建物買取請求権」の一言で片付けていることが多い。実家じまいで問題になるのは、そもそも契約書が見つからない、契約者が故人になっている、地主も代替わりしている、という手前の状態なので、この記事は順番の側から扱う。

なお当サイトは士業ではない。個別の契約書の解釈や税額の計算はしない。条文がどうなっていて、どこで確認できるかまでを書く。

最初に見るのは契約書の日付。平成4年8月1日で適用法が分かれる

借地の話で最も事故が多いのが、適用される法律の取り違えになる。現在の借地借家法（平成3年法律第90号）は1991年10月4日公布で、施行は平成4年（1992年）8月1日とされている。公布日はe-Gov法令検索で確認でき、施行日は国土交通省の定期借地権解説をはじめ実務解説が一致してこの日を挙げている（2026年8月6日確認）。

この法律の附則第2条は、それまでの借地法（大正10年法律第49号）と建物保護に関する法律を廃止した。ただし附則第4条は「この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」としたうえで、重要な部分を例外にしている。

• 附則第6条：施行前に設定された借地権の契約の更新に関しては、なお従前の例による
• 附則第5条：施行前に設定された借地権の建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による
• 附則第7条：施行前に設定された借地権の建物再築による期間の延長に関しては、なお従前の例による
• 附則第9条・第11条：13条2項、18条は施行前に設定された借地権には適用しない

つまり、平成4年7月31日以前に設定された借地権は、更新や存続期間の骨格が旧借地法のまま動き続ける。実家の借地は祖父母の代からということが珍しくないので、多くはこちら側に入る。契約書が残っていれば締結日、なければ建物の登記事項証明書に出る新築年月日が、当たりを付ける手がかりになる。

逆に、平成4年8月1日以降に設定された契約は、普通借地権か定期借地権かで結論が正反対になる。ここは第5章で分ける。

契約書に更地返還と書いてある場合、書いていない場合

土地賃貸借契約書に「賃借人は本件土地を原状に復して返還する」「建物を収去し更地にして明け渡す」といった条項があれば、解体費用は借地人側の契約上の負担になる。実務ではこの条項が入っているのが通常とされる。

条項が見当たらない場合でも、更地返還が消えるわけではない。賃貸借は「引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還する」契約であり（民法601条）、賃借人は借用物に附属させた物を収去する義務を負う（民法622条が準用する民法599条1項）。損傷の原状回復義務は民法621条にある。建物という自分の所有物を土地の上に残したまま土地だけを返す、という形は法律の建て付けとして想定されていない。

ここで注意したい書き方の差がある。

実家じまいで金額が跳ねるのはたいてい地中の側で、見積書の段階では見えていない。契約書に地中埋設物の文言があるかどうかは、解体業者に声をかける前に確認しておく価値がある。

なお借地人が土地に有益費を支出していた場合の償還請求は民法608条2項にあるが、原状回復を借地人負担とする特約が有益費償還請求権の放棄と解釈された裁判例もある。契約書の文言をどう読むかの話なので、金額が大きければ弁護士に持ち込む領域になる。

更地にしないで済む唯一の条文が建物買取請求権（借地借家法13条）

解体費用の話を法律側からひっくり返せるのが、借地借家法13条1項になる。条文はこうなっている。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

読むべき点が3つある。

• 「請求することができる」。借地人側の一方的な意思表示で効力が生じる形になっており、地主の承諾は条文上の要件になっていない。
• 時価で買い取る。買い取ってもらえれば建物は地主のものになるので、借地人が解体費用を出す理由が消える。
• 適用の入口が「存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」。条文は期間満了という終わり方を前提にしている。借地人の側から解約を申し入れる、合意で解約する、地代不払いで解除される、といった終わり方はこの文言に乗らない。

実家じまいでよくあるのは、誰も住まなくなったので早く返したい、という借地人発の動機で、これは条文が想定している場面と逆になる。返す時期を先に決めてしまう前に、契約の残存期間と満了日を確認する順番のほうが利く。

関連して、建物を第三者が取得したのに地主が賃借権の譲渡を承諾しない場合、その第三者が地主に買取を請求できる規定が14条にある。また19条1項は、譲渡しても地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えられるとしている。売って抜けるルートを地主の一存だけで塞げない構造になっている。

更地にして返せと言われたら｜建物買取請求権という条文で、この請求権の使い方と限界を条文ごとに分けている。

定期借地権なら結論が反転する（22条・23条・24条）

平成4年8月1日以降に設定された契約には、更新のない類型がある。国土交通省の解説と条文を突き合わせると次のようになる（2026年8月6日確認）。

一般定期借地権と事業用定期借地権で更地返還の特約が付いていれば、解体費用は借地人負担で確定する。逆に建物譲渡特約付借地権なら、期間経過時に建物が地主に移るので解体しない。住宅の借地で事業用定期借地権は使えない（23条は居住用を除く事業用建物に限る）ので、実家の契約でこの類型が出てくることはない。

普通借地権の存続期間は3条で30年、更新後の期間は4条で最初の更新が20年、以降10年。更新請求は5条、地主が更新を拒む場合の正当事由は6条にある。6条は、双方が土地の使用を必要とする事情に加えて、明け渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出も考慮するとしている。立退料の話がここに出てくる。

解体費用の相場と、見積で後から乗る費目

借地でも所有地でも、解体工事そのものの単価は変わらない。解体一括見積のクラッソーネが公開している坪単価の目安は、木造3万〜4万円／坪、鉄骨造4万〜6万円／坪、鉄筋コンクリート造5万〜8万円／坪（2026年8月6日確認）。同社の試算では50坪の木造で155万〜220万円、100坪で310万〜440万円という幅になる。

一方、地主向けに解説している不動産相続アーキテクツは木造3万〜5万円／坪を挙げており、30坪の木造で150万円前後としつつ、直近は相場が上がっていると注記している。単価そのものが動いているので、一点の金額で予算を組むと外れる。

この坪単価に含まれていないことが多い費目は次のあたりになる。

• アスベストの事前調査と除去（築年数が古いほど当たりやすい）
• 付帯工事。ブロック塀、門扉、カーポート、樹木、庭石
• 残置物の処分。家具や仏具が残っていると産業廃棄物側の単価になる
• 重機が入らない場合の手壊し、道路が狭い場合の小運搬
• 地中埋設物の撤去。旧基礎、浄化槽、井戸

庭木や庭石は解体見積の外に置かれやすい部分で、実家では金額が読みにくい。庭石の処分費用はいくら？運び出しで決まる相場の話で、重量と搬出経路で決まる構造を分けている。

借地の場合はもう一段ある。工事の前に地主の承諾を取っておくのが実務で、更地にしてよいという合意を書面にしておかないと、解体後に返還条件で揉める。見積を取る段階と、地主に話す段階の順番は、地主との関係で決めることになる。

地主が費用を持つ、または分担になる場面

借地人負担が原則でも、費用の出どころが変わる場面はある。整理すると次の4つになる。

1. 建物買取請求権が成立したとき

13条で地主が建物を時価で取得すれば、その後の解体は地主の判断と負担になる。買取価格から建物の残存価値を引いたうえで解体を織り込む交渉になることもあり、額は個別に決まる。

2. 地主から明け渡しを求められているとき

普通借地権や旧法借地権で、地主側の都合で終わらせたい場合、6条の正当事由を補う趣旨で財産上の給付、いわゆる立退料が申し出られることがある。この給付の中に解体費用相当を含める形は交渉として成立しうるが、金額の基準は条文にない。

3. 契約書に地主負担の定めがあるとき

数は多くないが、返還時の建物処理を地主が行うと書かれている契約は存在する。契約書がある場合に真っ先に探す価値がある条項になる。

4. 借地権ごと第三者に売るとき

建物を残したまま借地権を売れば、解体は買った側の話になる。ただし賃借権の譲渡には地主の承諾が要る（民法612条1項）。承諾なしに譲渡すると解除の理由になる（同条2項）。承諾が得られない場合の裁判所の許可が借地借家法19条1項になる。

承諾料の水準は法律に定めがなく、慣行として比率で示される。弁護士事務所の解説では、譲渡承諾料は東京地裁の借地非訟部の運用として借地権価格の10パーセントが挙げられている（2026年8月6日確認）。建替承諾料は更地価格の3〜5パーセント程度、非堅固から堅固への条件変更を伴う場合は更地価格の10パーセント程度とする解説が多い。いずれも一点の金額ではなく比率で示されている点が実態に近い。

解体する前に確認しておく4つ

借地権の対抗力が消える

借地借家法10条1項は、借地権の登記がなくても、借地権者が登記されている建物を所有していれば第三者に対抗できるとしている。建物を壊せばこの対抗力の根拠が消える。10条2項は、建物を特定する事項と滅失日、新たに築造する旨を土地の見やすい場所に掲示すれば効力が続くとしているが、滅失から2年を経過した後は、その前に建物を築造して登記した場合に限られる。返す前提でない解体は、権利を自分から手放す動きになりうる。

建て替えなら承諾の話が先

更新前の再築については7条があり、地主の承諾があれば借地権は承諾日か築造日の早いほうから20年存続する。地主に通知して2か月以内に異議がなければ承諾があったものとみなす規定も7条2項にある。増改築を制限する条項がある場合は、17条2項で裁判所の許可を求める道がある。

滅失登記は1か月以内

建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、滅失の日から1か月以内に建物の滅失登記を申請しなければならない（不動産登記法57条）。これを放置すると建物の登記が残り、固定資産税の課税が続く扱いになりうる。

相続税評価は借地権割合で見る

借地権にも財産としての価値がある。国税庁は、借地権の価額は自用地としての価額に借地権割合を乗じて求め、その割合は路線価図や評価倍率表に表示されるとしている（No.4611、令和7年4月1日現在法令等）。路線価図の記号はA が90パーセント、B が80、C が70、D が60、E が50、F が40、G が30。路線価は1平方メートルあたりの評価額を千円単位で表示している。解体して更地にしてから返す前に、その借地権にいくらの評価が付いているかを見ておくと、無償で返すという選択の重さが分かる。

相続で引き継いだ借地の場合

借地権は相続で承継される。相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継し、一身専属のものだけが除かれる（民法896条）。借地権は一身専属ではないので、名義変更のために地主の承諾を取る場面ではない。相続を理由に承諾料を求められた場合は、譲渡（民法612条）と相続（民法896条）が別物であることが前提の話になる。

解体費用の義務も同じ経路で来る。建物を相続した人が、その建物の所有者として負担者の位置に立つ。共有名義にした場合は持分に応じた負担で調整するのが実務だが、これは相続人間の合意の話で、遺産分割の判断まで当サイトは踏み込まない。

相続放棄をすれば負担を負わないのが原則になる。ただし民法940条1項は、放棄した者が放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければならないと定めている。また相続財産の全部または一部を処分すると単純承認とみなされる（民法921条1号）ので、放棄を考えている段階で家財を片付ける行為は先に確認する場所が要る。

税の側では、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例がある。国税庁の解説（No.3306、令和7年4月1日現在法令等）によれば、対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売り、売却代金が1億円以下であることなどが要件になる。控除額は最高3000万円だが、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2000万円。適用期限は令和9年12月31日までの譲渡とされている。要件が細かく、借地権付き建物で自分が当たるかどうかは税理士に確認する範囲になる。

相続直後にどこから手を付けるかは借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口で順番ごとに分けている。

決着していない論点。更新料に支払義務はあるか

借地の更新料は、法律に支払義務の規定がない。契約書に条項があるか、当事者が合意したときに義務が生じるという理解が、弁護士事務所の解説では共通している（2026年8月6日確認）。

ただし争いは残っている。実務解説で引かれるのは次のあたりになる。

• 最高裁昭和51年10月1日判決。更新料を支払う慣習ないし慣習法があるという主張が退けられた事案として引用される
• 最高裁昭和59年4月20日判決。更新料の性格と、その不払いが解除原因になりうるかは、当事者双方の事情や合意成立の経緯など諸般の事情を総合考量して具体的事実関係に即して判断すべきとした
• 下級審では、法定更新の場合に更新料条項が適用されるかで判断が分かれている。適用を否定した裁判例も、契約書に条項を入れた理由から適用を認めた裁判例もある

つまり「更新料は払わなくてよい」も「契約書にあるから必ず払う」も、どちらも言い切れない。解体費用の話とつながるのは、更新料を払えないから返す、という判断の手前でこの不確定さがあることになる。金額が大きい場合は、支払う前に弁護士に契約書を見せる場面と考えたほうがいい。

確認する場所の分け方

借地の解体は、法律・契約・工事・税が同時に絡む。相談先を1か所にまとめようとすると止まるので、分けたほうが早い。

順番としては、契約書と登記事項の確認が先で、解体の見積はその後になる。契約の残存期間が分からないまま工事を発注すると、13条を使える場面だったかどうかを後から検証できなくなる。