借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口

借地の実家は「建物はあなたのもの、土地は借りたまま」

借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことを指します（借地借家法2条1号）。土地は地主のものですが、その上に建っている建物は借地人の所有物です。つまり相続で引き継ぐのは、建物の所有権と、土地を借り続ける権利の2つになります。

ここを取り違えると話が最初からずれます。土地の登記事項証明書を取っても所有者は地主のままで、あなたの名前はどこにも出てきません。借地権そのものを登記しているケースは実務上まれで、代わりに借地借家法10条1項が「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めています。建物の登記が、土地を借りている権利の看板になっているわけです。

だから借地の実家で最初に手を付けるのは、土地ではなく建物です。建物の登記が誰の名義になっているか、そもそも登記されているか。ここが未登記のままだと、地主が土地を第三者に売ったときに借地権を主張しにくくなります。

相談者

土地の名義は地主のまま。じゃあ相続する財産は建物だけですか。

実家じまいナビ編集部

建物と、土地を借りる権利の両方です。相続税の計算でも借地権は別の財産として評価されます。

実家じまい全体の流れは 実家じまいとは？進め方と費用の全体像を7ステップで解説 にまとめてあります。借地の場合は、そこに地主との調整という工程が1本増えると考えてください。

最初に確かめる3つ（契約書・設定時期・地代の記録）

編集部が資料を並べ直した順番で書きます。何より先に、次の3つを手元に集めます。

1. 借地契約書

親の代の契約書は、権利証や実印と一緒に保管されていることが多く、見つからないケースも珍しくありません。契約書がなくても借地権が消えるわけではありませんが、更新料の特約があるか、増改築を禁じる条項があるか、期間をいつまでと定めたかは、契約書にしか書いていません。後の交渉が全部ここから始まります。

2. 借地権をいつ設定したか

契約日が平成4年（1992年）8月1日より前か後かで、適用される法律が変わります。詳しくは次の章で扱いますが、実家に建つ古い家は前者であることが多く、この確認を飛ばすと期間の計算が丸ごと狂います。

3. 地代の支払い記録

通帳の振込履歴、地主が発行した領収書、固定資産税の納税通知書。地代が滞っていないかは、相続後に地主から土地の返還を求められたときの土台になります。地代の滞納は、契約解除の理由として実際に持ち出される事情です。

この3点が揃わないうちに地主へ「これからどうしましょう」と切り出すと、条件を相手のペースで決められます。集める作業自体は無料でできるので、順番を守るだけで立場が変わります。

平成4年8月1日という分かれ目（旧借地法か借地借家法か）

現行の借地借家法（平成3年法律第90号）は平成4年8月1日から施行されました。東京地方裁判所が公開している借地非訟の説明でも、更新後の建物再築許可の申立ては「平成4年8月1日以降の借地権が対象」と区別されています（2026年8月6日確認）。それ以前に設定された借地権は、廃止された借地法（大正10年法律第49号）のルールが場面ごとに生き残ります。

借地借家法の附則は、原則としてこの法律を施行前に生じた事項にも適用するとしたうえで（附則4条）、次の場面を「なお従前の例による」と切り分けています。

• 建物の朽廃による借地権の消滅（附則5条）
• 借地契約の更新（附則6条）
• 建物の滅失後の再築による期間の延長（附則7条）
• 建物買取請求権のうち13条2項の代金支払猶予（附則9条1項）
• 更新後の建物再築の許可（附則11条／18条は施行前設定の借地権に適用しない）

実家じまいで効いてくるのは、太字にした更新の部分です。存続期間の骨格を並べると差がはっきりします。

木造の実家であれば、旧法下では更新のたびに20年が積み上がります。新法なら初回20年、その次からは10年です。同じ「更新した」でも次に期限が来る年が違うので、契約書の日付を先に確定させる意味はここにあります。

旧法の条文は文語体で、朽廃の扱いなど現行法にない考え方が残っています。どちらの法律が適用されるかの判断そのものが結論を左右するため、契約時期が境目に近い場合は弁護士か司法書士に条文の当てはめを確認してください。編集部は士業ではないので、個別の当てはめには踏み込みません。

地主の承諾が要る場面と、要らない場面

借地のトラブルは、承諾が要るかどうかの線引きを知らずに動いたときに起きます。条文ベースで分けます。

承諾が要らない場面

法定相続人が相続すること自体には、地主の承諾は要りません。民法896条が「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定めており、相続は当事者の意思による譲渡ではなく包括承継だからです。賃借権の譲渡・転貸に承諾を求める民法612条は、この場面には働きません。

したがって、相続を理由に譲渡承諾料や名義書換料を請求されても、その請求の法的根拠は原則としてありません。ただし、地代の支払先や連絡先が変わるので、相続が起きたことと新しい借地人が誰かは、早めに地主へ書面で伝えておくほうが後の交渉が静かになります。

承諾が要る場面

• 相続人以外への遺贈・死因贈与：包括承継ではないため、賃借権の移転として承諾の対象になります
• 第三者への売却：建物を売れば土地の賃借権も移るので、民法612条により地主の承諾が必要です
• 建て替え・増改築：契約に増改築を制限する条項がある場合に承諾が必要になります

承諾が得られないときの出口が、借地借家法に用意されています。譲渡については19条1項で、地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えられます。増改築については17条2項で、通常の利用上相当な増改築について同じ仕組みがあります。いずれも東京地裁民事第22部などで扱う借地非訟事件で、鑑定委員会の意見を聴いたうえで判断され、同裁判所の説明ではおおむね1年以内に終わる事件が多いとされています（2026年8月6日確認）。

裁判所は許可の条件として財産上の給付を命じることができます（19条1項後段、17条3項）。これが実務でいう承諾料です。金額は一点で決まっているものではなく、東京地裁で許可される賃借権譲渡の事案では借地権価格の1割程度を条件とする例が多い、と弁護士の解説では説明されています（個別事情により増減あり）。建て替え承諾料については、更地価格の3〜5パーセント程度という幅で示している税理士法人の解説もあります。いずれも「借地権価格や更地価格に対する割合」という形で示される数字で、坪いくらという固定額ではありません。

相続登記は3年以内。借地でも義務の対象になる

借地でも、建物はあなたが相続した不動産です。相続登記の申請義務化の対象になります。

法務省の案内によれば、相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があり（不動産登記法76条の2第1項）、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。施行日は令和6年4月1日です（2026年8月6日確認）。

• 遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に、内容に応じた登記が別途必要（同法76条の2第2項ほか）
• 令和6年4月1日より前に発生していた相続にも適用され、その場合の期限は令和9年（2027年）3月31日
• 期限内に遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記の申出で基本的義務を果たせる。ただし遺産分割成立後の追加的義務はこれでは果たせず、売却や抵当権設定をするなら結局は相続登記が要る

借地の場合、この登記には二重の意味があります。過料を避けることに加えて、10条1項の対抗力を自分の名義で確保することです。建物が亡くなった親の名義のままだと、土地が第三者に売られたときに主張が弱くなります。手続きの具体的な流れと費用は 実家の名義変更の手順と費用｜生前と相続後の違い を参照してください。

相談者

祖父の名義のまま、二代分放置しています。

実家じまいナビ編集部

その状態でも義務の対象です。中間の相続人の調査が必要になるので、司法書士に戸籍の収集から相談する範囲になります。

相続税では借地権も財産として評価される

土地を持っていないから相続税に関係ない、とはなりません。国税庁のタックスアンサーNo.4611は、借地権は相続税や贈与税の課税対象になるとしています（令和7年4月1日現在の法令等、2026年8月6日確認）。

同ページでは借地権を5種類に区分しています。旧借地法・借地借家法による一般の借地権、定期借地権（借地借家法22条）、事業用定期借地権等（同23条）、建物譲渡特約付借地権（同24条）、一時使用目的の借地権（同25条）です。評価上は、1つめを「借地権」、残りを「定期借地権等」として扱います。

一般の借地権の価額は、その宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合は路線価図と評価倍率表に表示されていて、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも閲覧できます。

路線価図の説明によれば、地図上の路線価は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示し、その右隣のA〜Gの記号が借地権割合を示します。記号と割合の対応は次のとおりです。

たとえば「215D」と書かれていれば、1平方メートル当たりの路線価が215,000円で、借地権割合は60％という読み方になります。実際の評価は奥行や間口の補正が入るので、この掛け算だけで税額が決まるわけではありません。定期借地権等は残存期間などを基礎とした別の計算になります。割合の調べ方は 借地権割合とは？路線価図での調べ方と実家の評価 で図の見方から扱っています。

地代・更新料・承諾料でもめやすいところ

相続をきっかけに、地主から条件の見直しを持ち出されることがあります。それぞれ根拠の強さが違います。

地代の増額請求

借地借家法11条1項は、租税その他の公課の増減、土地価格の変動、近傍類似の地代との比較で不相当になったときに、当事者が将来に向かって地代の増減を請求できると定めています。相続が起きたこと自体は増額の理由になりません。協議がまとまらない場合、請求を受けた側は増額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める額を支払えば足ります（同条2項）。ただし裁判で確定した額に不足があれば、年1割の利息を付けて支払う必要があります。

更新料

更新料は、民法にも借地借家法にも規定がありません。最高裁昭和51年10月1日判決は、更新料を支払う商慣習があるとはいえないとしており、契約書などに更新料の定めがなければ支払義務は生じないという整理が実務で通っています。一方で、金額の算定基準が具体的に定まった特約があれば有効とされ、東京高裁令和2年7月20日判決のように「相当の更新料」という抽象的な文言では具体的な請求権にならないと判断された例もあります。争いが残っている領域で、支払わない選択が地主との関係にどう跳ね返るか（建て替えや譲渡の承諾が得にくくなる等）も含めて考える話であって、編集部が払う払わないを判定できる問題ではありません。

承諾料

前章のとおり、裁判所が許可の条件として命じる財産上の給付が実務の目安になっています。相続だけであれば、この土俵に上がる必要がそもそもありません。

借地の実家を手放す4つの出口

住み続けないと決めたとき、選べる方向は大きく4つです。どれも地主が絡むので、単独で決められる話ではありません。

1. 地主に借地権を買い取ってもらう

地主にとっては土地が完全な所有権に戻るので、動機がある相手です。ただし買う義務はなく、価格も交渉次第です。断られたら次に進みます。

2. 第三者に借地権付き建物として売る

地主の承諾が要ります（民法612条）。承諾が得られなければ、借地借家法19条1項の許可の申立てという道があります。ここで地主には介入権があり、裁判所が定めた期間内に自ら建物と賃借権を買い受ける旨を申し立てると、相当の対価を定めてそれを命じることができます（19条3項）。方法ごとの違いは 借地権付きの実家を売る3つの方法｜地主・第三者・同時売却 で整理しています。

3. 地主の底地と同時に売る

借地権と底地が一つになれば、買い手にとっては普通の所有権の土地です。分かれたまま売るより条件が良くなりやすい代わりに、地主と足並みを揃える必要があります。仕組みは 底地と借地権｜地主と同時に売ると高くなる仕組み にまとめてあります。

4. 更地にして返す

解体して土地を返す方法です。費用は自己負担になり、木造かどうか、重機が入る道幅があるかで幅が出ます。返す前に、次の条文を必ず見てください。

借地借家法13条1項は、存続期間が満了して契約の更新がないとき、借地権者が地主に対して建物などを時価で買い取るよう請求できると定めています。建物買取請求権です。14条は、建物を取得した第三者について、地主が譲渡や転貸を承諾しないときに同じ請求ができるとしています。16条により、これらに反する借地権者に不利な特約は無効です。ただし附則9条1項により、13条2項（代金支払いの期限許与）は施行前に設定された借地権には適用されません。条文の適用条件と使い方は 更地にして返せと言われたら｜建物買取請求権という条文 で扱っています。

更地にして返す前に確認する3点

4つめの出口は、いちばん手っ取り早く見えて、いちばん取り返しがつきません。

1. 買取請求権を使える場面かどうか：13条は存続期間が満了して更新がない場合の規定です。期間の途中で自分から解約する場合や、地代の滞納で契約を解除された場合は前提が違います。解体費を払ってから条文の存在を知る順番は避けたいところです。
2. 契約書に原状回復の定めがあるか：更地返還の条項があっても、16条により借地権者に不利な特約は無効になる余地があります。効くか効かないかは条項の書き方と設定時期によるので、条文を持って弁護士に確認する範囲です。
3. 解体費と滅失登記まで見積もったか：建物を壊したら、建物滅失登記が必要です。解体業者に頼めば付いてくるものではなく、別の手続きです。

相続税の申告期限は相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月です。解体するかどうかを決める前にこの期限が来ることも多く、先に評価と申告の要否を固めてから物理的な処分に進むほうが、順番として戻りません。

時系列で並べ直す

ここまでの内容を、期限のあるものだけ抜き出して並べます。日付はいずれも2026年8月6日時点の制度です。

編集部が答えられる範囲と、士業に持ち込む範囲

この記事で書いたのは、条文がどうなっているかと、確認できる場所がどこかまでです。編集部は士業ではないので、あなたの契約がどちらの法律に服するか、更新料を払うべきか、相続税がいくらになるかの判定はしません。

持ち込み先の目安を分けておきます。

• 司法書士：建物の相続登記、相続人の調査、建物滅失登記
• 弁護士：地主との交渉、借地非訟の申立て、更新料や増額請求への対応、遺産分割で相続人の意見が割れたとき
• 税理士：借地権の評価、相続税の申告要否と税額
• 不動産会社：借地権付き建物の価格、底地との同時売却の段取り

借地の実家で最初に効くのは、条文でも交渉でもなく、契約書がどこにあるかです。それが見つかった時点で、この記事のどの章が自分に関係するかが決まります。