売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断

売れない理由は、立地と建物と価格と書類のどこかで止まっている

原因の置き場所は四つです。土地の側（立地）、建物の側（老朽と耐震）、値段の側（相場との差）、書類の側（接道・境界・名義）。値下げが効くのは値段の側が原因のときだけで、立地や書類が原因なら、下げても反響は増えません。

需要側の全体像を先に置きます。令和5年住宅・土地統計調査の確報集計では、全国の空き家は900万2千戸で、空き家率は13.8％。このうち賃貸用・売却用・二次的住宅を除く空き家は385万6千戸で、2018年から36万9千戸増えています（出典：総務省統計局 令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果／住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果・令和6年9月25日公表・2026年7月30日確認）。買い手の数が変わらないまま供給が増えれば、選ばれなかった物件が残ります。反響が薄いのは、売り方だけが理由ではありません。

建物の側で線が引かれるのは、昭和56年5月31日以前に建築された家かどうかです。耐震の裏付けがない建物は、買い手から見ると改修費が読めない対象になります。

書類の側で重いのは接道です。建築物の敷地は、建築基準法第42条で定義される道路（原則として幅員4メートル以上）に、間口2メートル以上で接していなければなりません。これを接道義務といいます（建築基準法第43条・出典：裾野市・2026年7月30日確認）。満たさない土地は建て替えができず、住むために買う層が最初から外れます。ただし第43条第2項の認定または許可で接道義務が除外される場合があり、基準は自治体が公開しています（出典：府中市・2026年7月30日確認）。自分の土地がどちらなのかは、市区町村の建築指導の窓口で確定できます。名義も書類の側です。売るには相続登記が済んでいる必要があり、令和6年4月1日から相続登記は義務になりました。令和6年4月1日より前の相続でも未登記なら対象で、正当な理由なく不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しない場合は、10万円以下の過料の適用対象になります（出典：政府広報オンライン・2026年7月30日確認）。売る手順そのものを先に確かめる場合は実家を売る手順と相場の調べ方に分けています。

問い合わせと内見の数で、どれが止めているかを見分ける

原因の切り分けは、二つの数で当たりが付きます。問い合わせの数と、内見の数です。

• 問い合わせがゼロに近い：価格か、そもそも情報が出ていない（露出）の問題
• 問い合わせは来るが内見に進まない：写真と条件の書き方で外されている
• 内見は来るが申込がない：建物の状態か、想定していた買い手の層が違う

露出は確認できます。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、指定流通機構（レインズ）への登録が義務です。標準媒介契約約款では、専任は媒介契約の締結の日の翌日から7日以内、専属専任は5日以内に登録するとされ、業務の処理状況の報告は、専任が文書により2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上とされています（出典：国土交通省 標準媒介契約約款・2026年7月30日確認）。登録すると登録証明書が発行されるので、受け取って内容を確認します。契約の有効期間は3か月以内です（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 媒介契約制度・2026年7月30日確認）。

相談者

半年出していますが、会社から連絡が来たのは最初の一度だけです。反響があるのかも分かりません。

実家じまいナビ編集部

報告の頻度は契約の種類で決まっています。届いていないなら、登録証明書と、これまでの問い合わせと内見の件数を出してもらうところから始めてください。

断られた理由が価格なのか建物なのかが空欄のまま値下げの相談に入ると、下げた分だけ手取りが減って終わります。

価格が原因かを見るには、いま出している値段が近隣の成約とどれだけ離れているかを知る必要があります。査定は一社では幅が分かりません。

扱う会社の採算で止まっている場合がある。800万円以下は手数料の上限が違う

反響がない理由に、物件そのものとは別の要素が混じることがあります。扱う会社側の採算です。国土交通省は媒介報酬の見直しの資料で、空き家等の流通促進が喫緊の課題となっている一方、「宅建業者が空き家等を取り扱うにはビジネス上の課題がある」ことから報酬の上限を見直したと説明しています（出典：国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し・2026年7月30日確認）。安い物件は、売れたときに入る報酬が調査や現地対応の手間に見合わない。その構造が国の資料に書かれているということです。

ここに手が入りました。物件価格が800万円以下の宅地建物を「低廉な空家等」として、売買の媒介では原則の上限を超えて、30万円の1.1倍（税込33万円）まで報酬を受領できるようになりました。根拠は昭和45年建設省告示第1552号を改正する令和6年国土交通省告示第949号で、令和6年6月21日公布、令和6年7月1日施行です（出典：高知県 空き家等に係る媒介報酬規制の見直しについて・2026年7月30日確認）。使用の状態は問われず、価格だけで判定されます。空き家である必要はありません（国土交通省）。

原則の上限は、物件価格に応じた料率（税込で5.5％、4.4％、3.3％の三段）を合計した金額以内です（国土交通省）。300万円で売れる物件なら、原則の計算では税込15万円台に収まります。特例が乗ると33万円まで受け取れるので、売主から見た手数料は倍近くになり得ます。

ただし、この特例には手続きが付いています。媒介契約の締結に際してあらかじめ、上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることが解釈・運用の考え方（通達）に明記されました（国土交通省）。つまり、契約前に金額を確認して話し合える項目です。

売主にとっての意味は二つです。値下げして800万円以下の帯に入るときは、値下げ幅と手数料の上限が同時に動くので、手取りで比べること。もう一つは、報酬が上がった分、採算で断られていた物件を扱う会社が出てくる余地ができたこと。断られた記憶が令和6年6月以前なら、もう一度当たる価値があります。

値下げは、上から削らずに下限から決める

値下げで先に決めるのは下限です。上から少しずつ削っていくと、終わりのない作業になります。下限を作る材料は三つあります。

1. 近隣の成約事例。レインズの成約データは会社から出してもらえます
2. 買取の提示額。これが実質の底値になります
3. 更地にしたときの土地としての値段から、解体にかかる金額を引いた額

2と3のうち高いほうが、仲介で下げていく先の底です。ここに届いた時点で、仲介のまま下げ続ける意味は薄くなります。刻み幅は物件で変わるため一律の数字は置けません。決めておくのは幅ではなく区切りで、媒介契約の有効期間（3か月以内）に合わせると、判断する回数が最初から決まります。更新のたびに、問い合わせと内見の数を見て、価格を動かすのか会社を変えるのか売り方を変えるのかを選びます。

建物に値段が付いていない物件では、下げても届かない層があります。その物件で買い手が住宅ローンを使えるかどうかは、扱っている会社に確認できます。使えない場合、買い手は現金で動ける層に限られるので、値下げはその狭い層の中で順番を上げる作業になります。母数が増えるわけではありません。

小刻みに何度も下げるより、区切りで一度動かして反応を見るほうが、次の判断に使える情報が残ります。

500万円と800万円の線には、100万円控除が乗っている

価格帯が下がると、税の側で拾えるものが出てきます。低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除です。都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（市街化区域等の一定の区域内にある場合は800万円以下）で売り、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えていて、売手と買手が親子や夫婦などの特別な関係でなく、譲渡後にその土地が利用されること、などが要件です（出典：国税庁 No.3226・2026年7月30日確認）。金額の上限は、土地の上にある建物等の対価を含めて判定します（国税庁 No.3226）。

適用期間は動いています。国税庁のページは令和2年7月1日から令和7年12月31日までの譲渡を対象と書いていますが（2026年7月30日確認）、令和8年度税制改正でこの適用期限は3年延長されました（出典：財務省 令和8年度税制改正の大綱・2026年7月30日確認）。自治体は延長後の期間として令和8年1月1日から令和10年12月31日までと案内しています（出典：横浜市／久喜市・いずれも2026年7月30日確認）。表記がずれている状態なので、申告の前に税務署でその年の適用期間を確認してください。

手続きで時間が要るのは、市区町村が発行する低未利用土地等確認書です。申請から発行までに通常2週間程度かかるとしている自治体があります（久喜市）。売買の日程にこの日数を入れておきます。

注意が二つあります。空き家の3000万円特別控除とは重複して適用を受けられません（横浜市）。そして、確定申告をしなければ適用されません（国税庁 No.3226）。どちらを使うと有利かは金額の計算になるので、税務署か税理士に渡す部分です。編集部は個別の税額を計算しません。

相談者

500万円まで下げるくらいなら、無理に売らないほうがいいのではと思ってしまいます。

実家じまいナビ編集部

その比較は、下げた金額と、持ち続けたときに毎年出る金額を並べて見るものです。何年分で追いつくかを出しておくと、迷う回数が減ります。

買取に切り替える判断の目安

買取は、不動産会社が自ら買主になる取引です。再販を前提に買うので、仲介で買い手を探して決まる金額よりは下がります。下がり幅を公的に示した統計は見当たりません。各社の案内では仲介相場の6割から8割程度と書かれることが多いものの、根拠は各社の実務で、物件ごとに動きます（例：不動産会社のコラムでの説明・2026年7月30日確認）。割合の相場を探すより、実際の提示額を取ってしまうほうが早いということです。

切り替えの判断が立つのは、次のどれかに当たったときです。

買取でも断られます。再建築ができず、周辺に土地としての需要もない場合、再販の出口がないからです。値段を下げれば誰かが買うという前提は、買取の側でも成立しないことがあります。

契約で確認するのは三つです。引き渡した後に見つかった不具合をどちらが負うのか、残置物と庭木の処理はどちらの費用か、代金がいつ入るのか。読み方で判断が付かないときは宅地建物取引士に説明を求めます。条項の効力の判断は弁護士の領域です。

もう一つ、買取と仲介を同時に進める形もあります。先に買取の金額を確定させておき、その金額を下限として一定期間だけ仲介で募る。この順番なら、下限が決まっているので値下げの判断が短くなります。

買取でも仲介でも、控除の要件は建物の側に付いている

売り方を変えても、税の側の要件は買主が誰かでは決まりません。空き家の3000万円特別控除で見られるのは、家屋の条件と相続後の使い方です。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすこと、または家屋の全部を取り壊して敷地等を売ること

期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額が2000万円になります（出典：国税庁 No.3306・2026年7月30日確認）。

売れないあいだの選択と正面から衝突するのが、4番目の要件です。空いているのがもったいないからと貸すと、控除は外れます。駐車場として貸すのも貸付けです。貸して入る金額と、控除で消える税額を並べてから決める順番になります。要件ごとの必要書類と落ち方は実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件にまとめています。

当てはまるかどうかの判定は税務署か税理士に確認する範囲です。編集部は法令の解釈と個別の税額計算をしません。確認するときは、登記事項証明書と、相続後に貸したり住んだりした期間の有無を先に紙にしておくと話が短くなります。

更地にする判断と、引き取ってもらう出口の条件

解体は戻せません。材料は二つあります。

更地にすると、税の前提が変わる

住宅用地には課税標準の特例があります。住宅1戸当たり200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準額が価格の6分の1、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1になります。都市計画税はそれぞれ3分の1と3分の2です（出典：大阪市 住宅用地の課税標準の特例措置・2026年7月30日確認）。更地にすると、この特例の前提である住宅がなくなります。解体してすぐ売れるなら影響は短期間で終わりますが、売れるまでの期間が読めないなら、上がった税額を何年払うことになるかも並べて見ます。

判断の順番としては、複数の会社が「取り壊さないと売れない」と言うかどうかを先に確かめます。一社の意見で解体を決めると、費用を出したあとに更地でも売れないという結果が残ります。解体にかかる金額は建物の構造と規模、重機や搬出のしやすさで動くので、ここでは一律の数字を置きません。複数社の見積もりで幅を見ます。自治体の解体補助制度は、要件も申請の順番も自治体ごとに違います。見積もりを取る前に、市区町村の担当課で使えるかどうかと申請の時期を確認します。

国に引き取ってもらう出口は、建物があると入れない

相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈で土地を取得した人が、要件を満たせば土地を手放して国庫に帰属させられる制度です。ただし引き取ることができない土地に、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地などが挙げられています。審査手数料は土地一筆当たり1万4000円で、申請を取り下げた場合や、却下・不承認となった場合も返還されません（出典：法務省 相続土地国庫帰属制度の概要・2026年7月30日確認）。承認されたあとに納める負担金は、1筆ごとに20万円が基本です（出典：政府広報オンライン・2026年7月30日確認）。市街化区域や用途地域内の宅地、農用地区域内の農地、森林などは面積に応じて算定されます（政府広報オンライン）。

順番にすると、建物を自費で解体し、境界を確定させ、審査手数料を払い、承認されたら負担金を払う流れです。農地が絡む場合は制度が別で、農業委員会での区分の確認から入ります（農地が売れない5つの理由と、それでも手放す方法）。

仲介と買取のほかに当たる先

値下げと買取の二択で詰まったときに、まだ当たっていない先が残っていることがあります。

隣の土地の持ち主

接道が弱い土地や小さな土地は、隣地と一体になると使える形になることがあります。相手にとっての価値が変わるので、一般の市場価格とは別の話になります。打診で関係が悪くなることもあるため、間に会社を入れるかどうかも含めて決めます。

空き家バンク

自治体が運営し、売却や賃貸を希望する人と、購入や賃借を希望する人をつなぐ仕組みです（出典：国土交通省 空き家を売る・貸す際に活用できる制度・2026年7月30日確認）。登録の条件と費用は自治体ごとに違うので、市区町村の担当課で確認します。掲載すれば誰かが宣伝してくれる仕組みではないので、仲介と並行して置く枠として考えます。

扱う物件の種類が違う会社

会社によって集まっている買い手の層が違います。古い家を探している人が集まる会社、リフォームを前提に買う人が集まる会社があります。同じ物件でも、届く相手が変われば反響は変わります。

建物の現況調査

国土交通省は、建物の現況調査（インスペクション）を、売却後のトラブルの回避や買い手への安心の提供につながるものとして案内しています（同）。内見までは来るのに決まらない物件では、状態を所見の形で示すほうが値下げより効くことがあります。売る前のリフォームは、かけた費用がそのまま価格に乗る保証がありません。状態を所見で開示して価格に反映させるほうが、金額の根拠を説明しやすくなります。同じページには貸す側の制度も並びますが、貸すと3000万円控除は外れます。

判断を先に延ばしたときに増えるもの

結論を置いたままにすると、増える側が三つあります。

• 固定資産税と都市計画税は毎年出ていく
• 人が住まないあいだも建物は劣化し、内見に耐える状態から遠ざかる
• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日と、令和9年12月31日という二つの期限が近づく

管理を止めると、税の側も動きます。特定空家等が建っている住宅用地については、地方税法第349条の3の2の規定により、住宅用地に対する課税標準の特例が解除されます（出典：長野市・2026年7月30日確認）。売れないまま置いているだけで、負担が軽いほうから重いほうへ切り替わる分岐が残っているということです。

実家じまいナビ編集部の実体験

値下げでは動かない物件がある、と分かるまでに数年かけた

編集部の運営者が持っているのは沖縄の傾斜地で、建物は建っていません。だから買取業者と金額を交渉した経験はなく、ここから書けるのは、値段の下に何があるかという話だけです。

出口を探しはじめた当初は、価格を下げれば誰かが手を挙げるはずだと考えていました。実際には、下げても検討する人が現れない帯がありました。傾斜と接道の弱さ、使える状態にするための造成費が土地の値段を超えるという条件が動かないので、値段を触っても結論が変わらなかったということです。売却、寄付、国庫帰属と順に当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。

毎年出ていくのは固定資産税で、年に約7万円です。小さい金額なので、判断を来年に送ることができました。値段を動かす前に、買う人がいる物件なのかを会社に数で確かめる。この順番を先にやっていれば、送った年数のぶんだけ早く別の出口を見に行けたと思います。

扱っていない範囲も書いておきます。税額の計算、遺産分割の取り決め、契約条項の効力の判断はしません。相続人が複数いて名義が共有のままなら、売り方を選ぶ前に決めることが別にあります。金額の判定は税務署と税理士、名義と分割は司法書士と弁護士、契約条項は宅地建物取引士と弁護士に渡す範囲です。