売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件

税金がかかるのは売った金額ではなく、もうけの部分だけ

実家を売って入ってきた金額に、そのまま税率が掛かるわけではありません。土地と建物の譲渡所得は給与などと分けて計算する分離課税で、課税の対象になるのは次の式で出た金額です（出典：国税庁 No.3202・2026年7月30日確認）。

譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除

取得費は、その家と土地を買い入れたときの購入代金や購入手数料などです。相続した実家なら、ここに入るのは親が買ったときの金額です。相続や贈与で取得した土地建物の取得費は、被相続人や贈与者が買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算し、取得の時期もそのまま引き継がれます。業務に使われていない土地建物を相続で取得した際に相続人が支払った登記費用や不動産取得税も、取得費に含められます（出典：国税庁 No.3270・2026年7月30日確認）。

取得費に入るのは購入代金だけではありません。登録免許税と登記費用、不動産取得税、印紙税、土地の測量費、造成費用も含まれます。建物については、購入代金や建築代金の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります（出典：国税庁 No.3252・2026年7月30日確認）。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主が負担した印紙税、土地を売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額が入ります。逆に、修繕費、固定資産税、その資産の維持や管理のための費用、売った代金の取立てのための費用は譲渡費用になりません（出典：国税庁 No.3255・2026年7月30日確認）。

相談者

何年も払ってきた固定資産税や、途中で直した屋根の代金も引けるものだと思っていました。

実家じまいナビ編集部

維持と管理のための費用は引けません。引けるのは買ったときの代金と、売るために直接かかった費用です。

この式で出た金額がゼロ以下なら、譲渡所得の税金は出ません。実家の売却で税額が0円になるのは二通りあり、もうけ自体が出ていない場合と、もうけは出たが特別控除で消える場合です。3000万円控除の話は後者になります。

税率は二段。相続した実家はほぼ長期の20.315％

譲渡所得が出た場合の税率は、所有期間で二段に分かれます。判定するのは、譲渡した年の1月1日現在の所有期間です。

合計が端数になるのは復興特別所得税が乗るからです。基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付するため、長期は15％が15.315％になり、住民税5％と合わせて20.315％。短期は30％が30.63％になり、住民税9％と合わせて39.63％です（出典：国税庁 No.3208／No.3211・いずれも2026年7月30日確認）。

ここで効くのが相続の引き継ぎです。所有期間は取得の日から引き続き所有していた期間で数えますが、相続や贈与により取得したものは、原則として被相続人や贈与者が取得した日から計算します。したがって、被相続人が取得した時から、相続した人が譲渡した年の1月1日までの期間で長期か短期かを判定することになります（国税庁 No.3202・No.3270）。

親が何十年も前に建てて住んでいた家なら、相続した翌月に売っても長期です。短期の39.63％を心配する場面は、実家の売却ではあまり起きません。税率より先に、控除が当たるかどうかを見たほうが金額は大きく動きます。

3000万円控除が0円をつくる条件は、建物の側に付いている

相続した実家の税額を0円にする主役が、空き家の3000万円特別控除です。正式には被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例で、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋またはその敷地等を売って一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除できます（出典：国税庁 No.3306・2026年7月30日確認）。

要件は、あなたの事情ではなく、建物と相続後の使い方に付いています。一つ外れると控除は当たりません。

1と2は登記事項証明書を取れば分かります。3と4は家族の記憶ではなく、住民票や賃貸契約の有無で確認する部分です。査定を頼む前にここを見ておくと、売り方の選択肢が先に絞れます。要件ごとの必要書類は空き家の3000万円特別控除｜使える条件と必要書類に分けています。

2024年からは、売った後の耐震改修や取り壊しでも間に合う

令和5年度税制改正で、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に一定の耐震基準を満たすこととなった場合、または被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行った場合も、適用対象に加わりました（国税庁 No.3306）。国土交通省は、令和6年1月1日以降の譲渡について、譲渡後に買主が家屋を解体することを特約等で定めていない場合も確認書の発行は可能としています（出典：国土交通省・2026年7月30日確認）。令和5年12月31日以前の譲渡では、土地の引渡し後に建物を取り壊す特約は家屋を取り壊した後の譲渡に当たらず、適用を受けられませんでした。

売る前に自分の費用で解体しなくても要件を満たせる形になった、という改正です。先に解体費を出して更地にしたのに買い手が付かない、という順番を避けられます。

相続人が3人以上なら控除額は2000万円

令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額は2000万円までになります（国税庁 No.3306）。兄弟3人で相続した実家は、はじめから3000万円ではありません。

被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前に居住していなかった場合も、一定の要件を満たせば対象になります（同）。施設で亡くなったから対象外、と自分で決める必要はありません。

控除が消える三つの落ち方

要件表のうち、実際に落ちる場所はだいたい決まっています。

1. 相続してから貸した、住んだ、事業に使った

相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと、という4番の要件です（国税庁 No.3306）。空き家のまま置いておくことが条件なので、家賃を取って貸した期間や、相続人の誰かが住んだ期間があると外れます。売れないあいだに駐車場として貸すのも貸付けです。

迷いやすいのは、短い期間だけ物置に使った、親族に無償で使わせた、といった中間の使い方です。貸すかどうかを決める段階で、当てはめを税務署に聞いておくのが安全な順番になります。

相談者

空いているのがもったいないので、売れるまで貸そうかと家族で話していました。

実家じまいナビ編集部

貸すと控除の要件から外れます。控除で消える税額と、入る家賃を並べて、どちらを取るか先に決めてください。

2. 取得費加算とはどちらかを選ぶ形になる

3000万円控除には、売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと、という条件が付いています（国税庁 No.3306）。相続税を払っていて取得費加算も使える場合は、両取りではなく有利なほうを選ぶ計算になります。

3. 確定申告をしないと適用されない

この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です（国税庁 No.3306）。控除で税額が0円になる場合も、申告そのものは必要です。売った翌年の申告を忘れて特例を落とすのが、一番戻しにくい失点になります。

期限は二本ある。3年の12月31日と、令和9年12月31日

期限は、制度そのものの期限と、あなたの相続に紐づく期限の二本です。先に来るほうで切れます。

確認書の交付に数週間かかる

3000万円控除の確定申告には、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書が必要です（国税庁 No.3306）。発行するのは税務署ではなく市区町村で、担当は建築や住宅、空き家対策の部署になります。

八王子市は、必要書類がすべて揃ってから2〜3週間程度を目安とし、確定申告時期には審査に1か月以上要する場合があると案内しています。申請は相続人ごとに必要で、相続人3人がそれぞれ確認書を必要とする場合は書類を3セット用意することになります。あわせて、確認書は特例措置を確約した書類ではないとも書かれています（出典：八王子市・2026年7月30日確認）。市区町村が出すのは事実の確認で、適用の可否を決めるのは税務署です。

逆算すると、3年目の12月に売買契約を入れる計画は薄氷になります。引き渡し、確認書の申請、翌年の申告が年末年始に重なります。買い手を探す期間も要るので、動き出す時期は2年目のうちに置くことになります。

マイホーム控除と取得費加算。使えるものを同時に並べて選ぶ

実家の売却で出てくる特例は3000万円控除だけではありません。誰がいつ売るかで、使えるものが変わります。

マイホームの特例は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限られます。家屋を取り壊して敷地だけを売るときは、敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です（出典：国税庁 No.3302・2026年7月30日確認）。親と同居していて、相続後もその家に住み、あとから売る場合はこちら側の話になります。

この特例には制限が二つ付いています。売った年の前年および前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。もう一つは住宅ローン控除との関係で、入居した年、その前年または前々年にこの特例の適用を受けた場合、住宅ローン控除は受けられません（国税庁 No.3302）。実家を売って新居を買う順番だと、ここがぶつかります。

取得費加算は、相続や遺贈により財産を取得し、その人に相続税が課税されていることが前提です。加算されるのは、その人の相続税額のうち、譲渡した財産の相続税評価額に対応する部分の金額です（出典：国税庁 No.3267・2026年7月30日確認）。相続税がかかっていない家庭では出番がありません。3年10か月と言われる期限の中身と計算は相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限に分けています。

相続税の側にも実家に効く制度がありますが、こちらは別の税金です。小規模宅地等の特例は、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等について、相続税の課税価格に算入すべき価額を、限度面積330平方メートルまで80％減額するものです（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。減らすのは相続税の評価額で、売ったときの譲渡所得の税金とは別に動きます。同じ家について両方の話が出てくるので、相談では売却の税と相続税を分けて聞くほうが短く済みます。

親が健在で、親自身が住んでいる家を親が売るなら、マイホームを売ったときの特例は親の側で使います。相続を待ってから相続人が売るなら、空き家の3000万円控除の側です。どちらが手元に残るかは取得費、売却額、相続税がかかるかどうかで変わるので、売る時期を決める前に両方並べる部分になります。

税金以外に出ていく費用。手数料と印紙税と登記

控除で税額が0円になっても、売ること自体に費用はかかります。順に並べます。

仲介手数料は、安い実家ほど率で見ない

売買の媒介報酬は国が告示で上限を定めていて、物件価格に応じた料率を掛けた金額の合計が上限です。ここに2024年（令和6年）7月1日施行の見直しが入りました。低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、媒介に要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できます。上限は30万円の1.1倍です。使うには、媒介契約の締結に際してあらかじめその上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があります（出典：高知県・2026年7月30日確認）。

安く売れる実家ほど、率で計算した金額より手数料が高くなる場合があるということです。媒介契約書に書かれた報酬額は、率ではなく金額で確認してください。

印紙税は契約金額の段で決まる

不動産の譲渡に関する契約書の印紙税は、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものについて軽減措置があります（出典：国税庁 No.7108・2026年7月30日確認）。売主が負担した印紙税は譲渡費用に入ります。

登記と解体

売る前に、名義を相続人に移す相続登記が必要です。相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4です（出典：国税庁 No.7191・2026年7月30日確認）。司法書士に頼む場合の報酬は別で、幅が出ます。

解体して更地で売るなら解体費が乗ります。ただし土地を売るためにその上の建物を取り壊した費用と建物の損失額は譲渡費用に入るので、譲渡所得の計算では引けます（国税庁 No.3255）。現況で売る場合と更地で売る場合の比べ方は実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較に分けています。

解体を先にする場合、住宅用地の軽減が外れる点も一緒に見ます。東京都主税局の説明では、住宅1戸につき200平方メートルまでの小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が価格の6分の1、都市計画税が3分の1で、それを超える一般住宅用地の部分はそれぞれ3分の1と3分の2です（出典：東京都主税局・2026年7月30日確認）。更地にしてから売れるまでの期間が伸びると、この軽減が外れた状態で固定資産税を払う年が増えます。

取得費が分からないときの5％と、その前に探す場所

実家の売却で税額が跳ねる原因は、税率でも控除でもなく、取得費が分からないことです。親が買った時期が古いほど、書類が残っていません。

取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％相当額を取得費とすることができます（出典：国税庁 No.3258・2026年7月30日確認）。たとえば3000万円で売って取得費が不明なら、取得費は5％相当額の150万円です。残りがほぼ全部もうけとして扱われる、という意味になります。

3000万円控除が当たるなら、この差はほとんど消えます。当たらない場合は、そのまま税額の差になります。だから取得費を探す作業は、控除の要件を確認するのと同時に進めます。

探し先の候補を並べます。

• 売買契約書、領収証、重要事項説明書
• 建築請負契約書と工事の領収証（親が建てた家の場合）
• 住宅ローンの契約書と償還予定表、通帳の振込記録
• 当時の分譲パンフレットや価格表
• 登記事項証明書に残る抵当権の設定額（借入額から購入価格の見当が付く場合がある）

どれも出てこないときに5％を使う、という順番になります。相続人が支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められるので、相続登記の領収証は取っておいてください（国税庁 No.3270）。

建物の取得費は、購入代金や建築代金の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額です（国税庁 No.3252）。築年数の古い家では建物側にほとんど残らず、実質は土地の取得費で決まります。

売る前に決める順番。税を確認してから解体と売り方を決める

順番を間違えると戻せないのは、税の確認と解体です。編集部が条文と自治体の案内から組み直した順番を置きます。

1. 名義と相続人を確認する。相続登記が済んでいなければ先に済ませる
2. 登記事項証明書で建物の建築年月日と、区分所有建物登記かどうかを確認する
3. 相続の開始の直前に誰が住んでいたか、相続後に貸したり住んだりしていないかを整理する
4. 1から3の材料を持って、税務署か税理士に3000万円控除の要件に当たるかを確認する
5. 耐震改修するか、自分で取り壊すか、買主に任せるかを決める
6. 査定を取り、現況で売るか更地で売るか、価格帯を決める
7. 家屋の所在地の市区町村へ被相続人居住用家屋等確認書を申請する
8. 売った翌年の2月16日から3月15日に確定申告する

2を先に置く理由は、昭和56年5月31日以前かどうかで結論が変わるからです。ここを後回しにすると、耐震や解体の見積もりを集めた手間がそのまま消えることがあります。逆に建築年と登記の種類が先に分かっていれば、不動産会社にも解体業者にも同じ前提で話ができます。

編集部は士業ではありません。税額の計算と、あなたの家が要件に当たるかどうかの判断は、税務署か税理士の領域です。編集部が担当するのは、どの書類とどの事実を持って相談に行けば一度で済むかを整理するところまでです。家全体の順番と費用の並びは実家じまいとは？進め方と費用の全体像を7ステップで解説にあります。

3年で売れなかった場合に何が残るか

要件を全部満たしていても、買い手が付かなければ控除は使えません。値段の付きにくい家では、ここが一番現実的な壁になります。

期限が過ぎて残るのは、毎年の固定資産税と管理の手間です。控除が使えなくなるだけで、税額が増えるわけではありません。もうけが出なければ譲渡所得の税金はそもそも出ないので、売れなかったこと自体が課税につながるわけでもありません。増えるのは保有のコストと、年数が経って売りにくくなる分です。

実家じまいナビ編集部の実体験

査定を取る前に知りたかったのは、要件が家の側に付いているということだった

編集部の運営者は、沖縄の傾斜地を相続しました。順番はこうです。まず相続し、次に売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。傾斜と接道の弱さ、使える状態にするための造成費が土地の値段を超えるという条件が重なった土地です。

出ていくのは固定資産税で、年に約7万円です。特例や控除を調べる前に知りたかったのは、当たるかどうかは自分の努力ではなく土地と建物の条件で先に決まっている、という順番でした。控除は売れた場合の話で、売れる見込みを確かめる作業と同じ列に置いておくものだった、と後から思っています。

査定を取る前にやっておけばよかったことが二つあります。登記事項証明書を取って、条件を紙の状態にしておくこと。もう一つは、期限の日付をカレンダーに入れて、そこから逆算して動き出す月を決めておくことです。毎年出ていく金額が小さいと後回しにできて、後回しにした年数だけ選択肢が減ります。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除という制度もあります。譲渡所得から100万円を控除するもので、譲渡価額が500万円以下（市街化区域や用途地域が指定されている区域などでは800万円以下）、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年超、売手と買手が特別な関係でないこと、譲渡後にその土地が利用されることなどが要件で、他の譲渡所得の特例との併用はできません。ただし国税庁のページは、対象を令和2年7月1日から令和7年（2025年）12月31日までの間の譲渡と案内しています（出典：国税庁 No.3226・2026年7月30日確認）。延長されているかどうかは、税務署か国税庁の最新の案内で確認してください。