売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較

査定より先に確定させる四つ。名義、共有者、境界、建物の書類

売る手順は査定から始まりません。名義と共有者と土地の輪郭、そして建物の書類が決まっていないと、買い手が付いたあとで止まります。先に置くのはこの四つです。

名義には期限が付いています。相続で不動産を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をする義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の適用対象になります。施行は令和6年4月1日で、施行日より前に相続したことを知った不動産については令和9年3月31日までに申請する必要があります（出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A・2026年7月30日確認）。売るために登記するのではなく、登記そのものが義務になっている点が以前と違います。

共有は人数の問題ではなく同意の問題です。共有物の変更または処分をするには共有者全員の同意を要するという民法第251条と第252条の規律は、令和3年の見直しでも基本的に維持されています（出典：法務省 民法・不動産登記法部会資料27 共有制度の見直し・2026年7月30日確認）。自分の持分だけなら単独で売れますが、実家は土地と建物をまとめて買われるため、持分だけの売却では買い手が限られます。代金を分ける前提なら、遺産分割の段階で換価分割として書面にしておくほうが、後から同意を集め直す手間が消えます。

相談者

兄と二人の名義です。兄は売ることに反対ではないのですが、話がいつまでも前に進みません。

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同意の有無を確かめる前に、書面の形を決めてください。誰が窓口になるか、代金をどう分けるかまで先に書いておくと、査定から契約までのやり取りは一人で進められます。

売主が親本人か、相続人か

入口はここで二つに分かれます。親が所有者のまま売るなら、契約するのは親本人です。判断能力が落ちて成年後見が始まったあとは、成年後見人が本人に代わって居住用の建物や敷地を売却するには家庭裁判所の許可が必要で、この許可は処分行為の効力要件とされています。許可を得ないでした売却は無効です（民法第859条の3。出典：東京国税局 文書回答事例（成年後見人が居住用不動産を売却する場合の取扱い）・2026年7月30日確認）。後見の申立てから許可までの時間が、売却の日程に丸ごと乗ります。

相続人が売る場合は、名義を移してからが出発点になります。どちらの入口かで、使える控除も変わります。親自身が住んでいる家を親が売る場合と、相続した家を相続人が売る場合は別の特例で、要件も期限も違います（実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件）。売る時期を決める前に、売主が誰になるのかを先に固めてください。

相場は査定の前に、公表されている四つの値で当たれる

査定額は会社が付ける売り出しの提案で、相場そのものではありません。自分で当たれる公表値が四つあり、順に見ると数字の当たりが付きます。どれも無料で、登録も要りません。

上の三つは、国土交通省の不動産情報ライブラリで同じ地図の上から探せます。取引価格情報は取引当事者へのアンケート回答と不動産流通機構の成約価格を基にしたデータで、宅地や中古マンションなどの種類、取引時期、面積、価格で絞り込めます（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ・2026年7月30日確認）。地価公示は地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を判定して3月に公示するもので、一般の土地取引の指標であることが制度の目的に置かれています（出典：国土交通省 地価公示／出典：国土交通省 都道府県地価調査・2026年7月30日確認）。

路線価は相続税と贈与税の計算に使う値です。1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています（出典：国税庁 令和7年分の路線価等について・2026年7月30日確認）。路線価を0.8で割ると、公示の水準に近い数字が出ます。最新年分は国税庁の財産評価基準書で公開されています（出典：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表・2026年7月30日確認）。

手元の書類から逆算する道もあります。固定資産税の課税明細に載っている土地の評価額です。宅地の評価では、基準年度の初日の属する年の前年の1月1日の地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価から求められた価格等の7割を目途として評定するものとされています（出典：総務省 固定資産評価基準・2026年7月30日確認）。0.7で割れば、これも公示の水準に戻ります。評価替えは三年ごとなので、間の年は古い時点の数字である点だけ注意します。

ここまでで出るのは土地の値段です。建物の分は築年と状態で大きく動くため、公表値からは出ません。土地の水準を自分で押さえたうえで、建物にいくら乗るのか、あるいは乗らないのかを会社に聞く順番にすると、査定額の違いの理由が読めます。

全国平均の上昇を、自分の実家に当てはめない

地価が上がっているという報道は、実家の相場が上がっている根拠にはなりません。令和8年地価公示（令和8年3月18日公表、1月1日時点）の全国平均は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しました。ただし住宅地の変動率を内訳で並べると、全国平均が2.1％、三大都市圏が3.5％、東京圏が4.5％で、地方圏は0.9％、地方圏のうち札幌・仙台・広島・福岡の四市を除いたその他の地域は0.6％です（出典：国土交通省 令和8年地価公示の概要／出典：国土交通省 令和8年地価公示を公表しました・2026年7月30日確認）。調査は全国26,000地点で、休止分を除いた実施地点数は25,565地点です。

同じ年の同じ調査の中に、住宅地の上がり方が0.6％の地域と4.5％の地域が同居しています。平均は自分の実家の数字ではありません。見るのは近くの標準地の変動率と単価で、それは不動産情報ライブラリの地点検索から個別に出せます。

実家じまいナビ編集部の実体験

査定を取る前に知りたかったこと

編集部は沖縄の傾斜地を相続し、出口が見つからないまま保有しています。固定資産税は年約7万円で、これは売れても売れなくても毎年出ていきます。当時いちばん欲しかったのは査定額ではなく、この土地がどの水準の場所なのかという基準でした。公表値を先に見ていれば、会社から出てきた数字が高いのか安いのかを自分で判断できたはずです。相場を知る作業と、売る相手を決める作業は分けられます。

公表値で水準を押さえたら、次は実物の物件としていくらの提案が来るかです。ここで初めて査定の出番になります。

売る手順は七段。どの段で何が決まるか

手順そのものは決まっています。問題はどの段で何が確定してしまうかで、後戻りできる段とできない段があります。

1. 名義と書類をそろえる（登記事項証明書、課税明細、測量図、建築確認済証）
2. 公表値で土地の水準を出す
3. 複数社に査定を依頼する。金額の根拠と、売れるまでの想定期間を聞く
4. 媒介契約を結ぶ。売り出し価格と、値下げの下限を先に決める
5. 売り出す。問い合わせと内見の数を記録する
6. 売買契約。手付、引き渡し日、契約不適合責任の範囲、買い手のローンの条件を確認する
7. 決済と引き渡し。残金の受領、鍵と書類の引き渡し、抵当権が残っていれば抹消登記を同時に行う

後戻りできるのは4段目までです。5段目以降で価格を動かすと、それまでに見た買い手には二度目の提示になります。売り出し価格をいくらにするか、どこまで下げるかを4段目で決めておく理由がここにあります。下げ方の組み立ては別の記事で扱っています（空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断）。

4段目の媒介契約は三種類あり、依頼できる会社の数と、自分で見つけた買い手と直接契約できるかが違います。

登録証明書の交付や業務の報告の頻度も種類ごとに決まっています（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 媒介契約制度・2026年7月30日確認）。有効期間が3か月なので、更新のたびに価格と会社と売り方を見直す機会が来ます。期間の長短ではなく、判断する回数が最初から決まっていると考えると使いやすい。

7段目の決済では、残金の受領と所有権の移転と鍵の引き渡しを同じ日にまとめます。固定資産税の負担をどの日で区切るかは法律で決まっているわけではないので、契約書にどう書かれているかを見ます。

売主が出す費用。手数料と印紙税と登記

売却で出ていく費用は、上限が決まっているものと、幅で見るしかないものに分かれます。上限が決まっている代表が仲介手数料です。売買の媒介で会社が依頼者の一方から受け取れる報酬の額は、代金を区分して、200万円以下の部分に5.5％、200万円を超え400万円以下の部分に4.4％、400万円を超える部分に3.3％を掛けて合計した金額以内とされています（消費税等相当額を含む。昭和45年建設省告示第1552号、最終改正は令和6年6月21日国土交通省告示第949号。出典：大阪府 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額・2026年7月30日確認）。600万円で売れた場合は、11万円と8万8千円と6万6千円を足した26万4千円が上限になります。

価格が800万円以下になると、この上限とは別の枠が使えます。その仕組みは値下げの判断と一緒に読むほうが早いので、別の記事に置きました（空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断）。

売買契約書に貼る印紙は定額です。不動産の譲渡に関する契約書は軽減措置の対象で、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものについて、契約金額が500万円超1,000万円以下は5,000円、1,000万円超5,000万円以下は1万円とされています（出典：国税庁 No.7108 不動産の譲渡に関する契約書の印紙税の軽減措置・2026年7月30日確認）。

幅で見るのは登記と測量です。相続登記や抵当権の抹消を司法書士に頼む費用、境界が確定していない場合の測量費は、土地の形と筆の数で変わります。数万円から数十万円の幅を見て、見積もりを取るところから始めます。金額を一つに置ける段階ではありません。

これらのうち、売るために直接かかった費用は譲渡所得の計算で譲渡費用になります。国税庁は譲渡費用として、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などを挙げています（出典：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた・2026年7月30日確認）。領収書は捨てないでください。税額そのものの計算と特例が使えるかの判定は税理士の領分なので、編集部は金額を出しません。仕組みの整理は税金の記事側にあります（実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件）。

更地と現状。どちらで売るかを分ける四つの線

解体してから売るか、建物を残したまま売るか。この判断だけは順番の最後に置きます。現状から更地にはできますが、更地から現状には戻れません。

費用の側は、解体費を売値に乗せられるかどうかで決まります。乗せられないなら、解体は手取りをその分減らす選択です。坪単価と追加費用の内訳は別記事にまとめました（空き家の解体費用の相場｜坪単価と追加費用の内訳）。

税の側には、家屋の状態を条件にしている特例があります。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。家屋については、一定の耐震基準に適合させて売るか、取り壊して敷地を売るかのいずれかが要件になっています。令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に買主が耐震改修または取り壊しをする場合も対象になり、相続人が3人以上のときの控除額は2,000万円になります（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例・2026年7月30日確認）。適用できるかどうかの判定は税理士と税務署の領分です。要件の全体像は税金の記事側に置いています（実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件）。

読み違えやすいのは、令和6年以後の譲渡では自分で解体しなくても要件を満たせる道があるという点です。解体を急ぐ理由が税だけなら、買主が決まってからでも間に合う場合があります。買主が期限内に工事をすることを契約でどう担保するかは、会社と一緒に条文を確認してください。

解体すると登記も動きます。建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人が、その滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならないと不動産登記法第57条が定めています（出典：法務局 法務局が行う建物の滅失の登記・2026年7月30日確認）。登記簿に建物が残ったままだと、土地だけの売買で買い手側の確認が止まります。

相談者

古い家なので、解体してから売り出したほうが早いと言われました。

実家じまいナビ編集部

早いかどうかの前に、解体費を売値に乗せられるか、控除の要件を自分の解体で満たす必要があるかの二つを確かめてください。どちらも当てはまらないなら、更地にする判断はあとに回せます。

現状のまま売るときに効く三つの準備

建物を残して売る場合、値段の話の前に効くのは情報の出し方です。買い手が読めないものは、買い手にとって全部リスクになります。

一つ目は建物状況調査です。平成30年4月に宅地建物取引業法の改正が施行され、既存の建物の媒介契約では、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を媒介契約書に記載することになっています。制度は令和6年にも見直され、共同住宅等に係る重要事項説明の対象となる調査結果の期間などが改正されました（出典：国土交通省 既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）・2026年7月30日確認）。調査を受けるかどうかは売主が決められますが、あっせんの希望は媒介契約のときに聞かれます。断る前に、費用と分かることの範囲を聞いてから決めてください。

二つ目は告知書です。雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、越境物など、売主が知っている不具合を書面で先に出す書類です。隠して売ると、引き渡し後に契約不適合の主張が来ます。書いて渡したものは買い手が承知した条件になるので、覚えている限り書いたほうが売主が守られます。

三つ目は家の中身です。残置物があるまま内見に入れると、買い手は部屋の広さも傷みの程度も判断できません。全部を新品同様にする必要はなく、見える状態にするところまでで足ります。

この三つは、リフォームで直すのとは別の作業です。大規模なリフォームは費用が回収できないことが多く、直すより状態を正確に見せたほうが買い手の判断が早くなります。

期限のあるものだけ、先に並べて逆算する

実家の売却には、自分の都合で動かせない日付が混ざります。動かせないものから逆算すると、順番は自然に決まります。

確定申告の期間は、原則としてその年の翌年2月16日から3月15日までです（出典：国税庁 No.2020 確定申告・2026年7月30日確認）。年内に引き渡すと、申告は翌年の春になります。

逆算で効くのは、3年の期限が二本あることです。相続登記の3年と、特例が使える譲渡の3年。起算点が違うので、同じ日付にはなりません。どちらも自分の場合の起算日を紙に書き、期限の月を書き添えておくと、売り出しから引き渡しまでにどれだけ余裕があるかが見えます。制度は年度で変わるため、ここに書いた扱いは2026年7月30日確認時点のものです。動く前に上の一次ソースで現在の内容を確かめてください。

判断がずれやすい四つ

順番を間違える原因は、たいてい次の四つのどれかです。

• 査定額で売れると考える。査定は会社の提案で、成約価格ではありません。並べるのは提案額どうしではなく、提案額と公表されている成約価格です
• 更地にすれば売れると考える。解体が効くのは、買い手が建てたい層で、かつその土地に建てられる場合です。建て替えができない土地では、更地にしても住宅を建てる層は戻ってきません
• 登記は売るときに一緒でよいと考える。相続登記は売却の手続きではなく、それ自体が義務になりました。売らない年でも期限は進みます
• 全国平均が上がっているから待てば上がると考える。令和8年地価公示の住宅地は、地方圏のうち四市を除いた地域が0.6％です。待つ判断の材料は全国平均ではなく、近くの標準地の推移です

四つとも、数字を一段細かく見るだけで解けます。細かく見る先が、記事の前半で並べた公表値です。

誰に何を聞くか。編集部が判断しない範囲

編集部は士業ではありません。順番と費用の見方までは書けますが、次のものは判断しません。窓口を分けておくと話が早い。

この分け方が効くのは、一人に全部聞くと答えが薄くなるからです。会社に税を聞いても、税理士に買い手の層を聞いても、返ってくるのは一般論になります。

売ると決めていない段階でも、名義と境界の確定は先に進められます。売却でも賃貸でも保有の継続でも必要になるので、無駄になりません。