農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

畑を相続したときの手続き｜使わない場合の選択肢

その畑がいまも農地かどうかは、登記の地目ではなく現況で決まる

畑という言葉は、登記簿の地目にも目の前の土地の状態にも使われる。農地法が見ているのは後者だ。農地とは耕作の目的に供される土地をいう（農地法第2条第1項）。

国税庁も同じ立場をとっている。土地の地目は登記簿上の地目によるのではなく課税時期の現況によって判定する、耕作とは土地に労費を加え肥培管理を行って作物を栽培することをいう、と説明したうえで、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作できる状態の土地は農地に含まれるとしている（国税庁・質疑応答事例 土地の地目の判定 農地、2026年7月31日確認）。

この一文が、相続した畑の扱いを2つに分ける。

• 草を刈ればすぐ植えられる状態なら農地。届出も、売買や転用のときの許可や届出も、農地法の手続きが要る
• 木が生えて山林原野の様相になっていれば、すでに農地でなくなっている可能性がある。判断するのは農業委員会

農業委員会は毎年1回、農地の利用状況を調査している。周南市は、山林原野の様相を呈するなど農業上の利用が見込めない農地について農地法第2条第1項の農地に該当しない旨の判断を行い、所有者に非農地通知を送ると案内している（周南市・非農地判断／非農地通知について、2026年2月5日更新／2026年7月31日確認）。

非農地通知が届いた土地は、次のように扱いが変わる（周南市、同）。

• 農地台帳から除外され、耕作面積に含まれなくなる
• 固定資産税の評価が農地以外（山林など）へ評価替えになる場合がある
• 通知書を添えて、法務局に地目変更登記を申請できる
• 転用や所有権移転のときに、農地法上の手続きが要らなくなる
• 耕作を再開したときは、農業委員会に非農地判断の取り消しを申し出られる

所有者の側から申請する道もある。福岡市は、自然災害等の一定の条件下で非農地となった土地について農業委員会が非農地であることを証明する非農地証明の制度を置いていて、証明手数料は1筆につき600円だ（福岡市・非農地通知について、2023年5月10日更新／2026年7月31日確認）。

相談者

非農地にしてもらったほうが得なのでしょうか。

実家じまいナビ編集部

売る予定があるなら手続きは軽くなります。ただし福岡市は、農地に適用されている軽減措置がなくなって固定資産税額が変わる場合があると書いています。持ち続ける前提なら、税が上がる側に動くことがあります。

市街化区域の内か外かで、畑の固定資産税は桁が変わる

畑を持ち続けたときに毎年出ていく金額は、面積よりも区域で決まる。市街化区域の外にある一般農地は農地としての評価と農地としての課税で、税額は低く抑えられている。市街化区域の中にある農地は、宅地並みに評価される。

静岡市は、市街化区域農地に係る固定資産税および都市計画税は宅地並みの課税になると案内している。新たに宅地並みの課税となった年度から4年度間は軽減措置があり、軽減率は初年度0.2、2年度0.4、3年度0.6、4年度0.8と段階的に上がる（静岡市・市街化区域農地の宅地並み課税、2026年3月18日更新／2026年7月31日確認）。

計算式も公開されている（静岡市、同）。いずれも前年度の課税標準額から計算した額と比べて、少ないほうの額になる。

• 固定資産税＝その年度の評価額×特例率（3分の1）×軽減率×税率1.4パーセント
• 都市計画税＝その年度の評価額×特例率（3分の2）×軽減率×税率0.3パーセント

市街化区域の中でも、宅地と同じ負担調整をかける市とそうでない市がある。浜松市は、平成19年度の課税分までは市街化区域農地を一般市街化区域農地として宅地並みに評価し一般農地と同様の負担調整措置により農地に準じた課税をしていたが、平成19年4月に政令指定都市となり三大都市圏の特定市に該当したため、平成20年度の課税分からは特定市街化区域農地として宅地と同様の負担調整措置により宅地並み課税をしている、と公表している（浜松市・市街化区域農地に対する課税、2026年4月1日更新／2026年7月31日確認）。

同じ畑でも、区域の線や市の位置づけが変われば課税の側が動くということだ。相続した畑について最初にやるのは、この2つになる。

1. 市町村の都市計画の窓口で、市街化区域の内か外かを確認する
2. 固定資産税の課税明細書で、評価額と課税標準額、地目の記載を見る

戻る道も用意されている。静岡市は、生産緑地地区の指定を受けた場合や市街化調整区域に編入された場合は農地としての課税になると書いている（静岡市、同）。

生産緑地の畑は、相続のときだけ扉が開く

市街化区域の中にありながら、農地としての課税が続いている畑がある。生産緑地の指定を受けた農地だ。建築や造成に制限がかかる代わりに、税が抑えられている。

この制限を外す申出ができるのは、限られた場面だけになる。大阪市は、指定の告示後30年が経過したとき（特定生産緑地に指定されていない場合に限る）と、主たる農業従事者の死亡または故障等により農業の継続ができなくなったときに、市長へ買取申出を行えると案内している。死亡が事由の場合、申し出るのはその生産緑地の相続人だ（大阪市・生産緑地の買取申出をするとき、2026年7月16日更新／2026年7月31日確認）。

手順と時計は次のとおり（大阪市、同）。

1. 事前に、生産緑地に係る農業の主たる従事者についての証明書を受ける
2. 買取申出書を提出する。受理された日が申出日になる
3. 申出日から1か月以内に、市が買い取るか買い取らないかを通知する
4. 申出日から3か月以内に所有権の移転（相続その他の一般承継による移転を除く）が行われなかった場合に、行為の制限が解除される

親が主たる従事者だった畑を受け継いだ人にとって、この扉は相続のタイミングで開く。申し出なければ指定は続き、営農義務と行為制限を抱えたまま持つことになる。

相続税の評価は逆向きに動く。国税庁は、課税時期に買取りの申出ができない生産緑地について、買取りの申出ができる日までの期間に応じて5年以下なら10パーセント、25年超30年以下なら35パーセントまでの控除を定める一方、買取りの申出が行われていた生産緑地または買取りの申出をすることができる生産緑地の控除は5パーセントとしている（国税庁・タックスアンサーNo.4626 生産緑地の評価、2026年7月31日確認）。

相談者

親が亡くなったのだから、評価は下がると思っていました。

実家じまいナビ編集部

制限が外せる状態になった分だけ、土地としては動かしやすくなります。控除は5パーセントまで縮みます。相続税がかかるかどうかと税額の計算は税理士の領域なので、編集部は行いません。

相続の直後に来る手続きと、畑にかかる実費

期限のある手続きは、耕すかどうかを決める前に来る。相続で農地の権利を取得したら農地のある市町村の農業委員会へ届出、相続登記は取得を知った日から3年以内。農林水産省の農地相続ポータルも、この2つを最初の項目に置いている（農林水産省・農地相続ポータル、2026年7月31日確認）。期限と過料、共有で相続したときの出し方は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢にまとめてある。

畑の側で見ておくのは実費のほうだ。

相続の登録免許税は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準になる（国税庁・タックスアンサーNo.7191 登録免許税の税額表、2026年7月31日確認）。純農地の評価は低く出やすいので、畑1枚あたりの登録免許税は小さくなりやすい。増えるのは筆数のほうだ。見た目は1枚の畑でも登記上は数筆に分かれていることがあり、届出も登記も筆ごとに書類が積み上がる。

手を付ける前に、名寄帳か登記事項証明書で筆の数を数えておくと、司法書士に頼むかどうかの判断が早くなる。

耕さない畑に、毎年発生する仕事

畑は放っておくと草が伸びる。それだけなら私的な問題だが、行政の側にも毎年の動きがある。

農業委員会は年1回、農地の利用状況調査を行っている（周南市／福岡市、いずれも2026年7月31日確認）。結果は2方向に振り分けられる。物理的にもう農地に戻せないと判断されれば非農地通知が届き、まだ戻せる状態なら遊休農地として扱われて利用意向調査の対象になる。

遊休農地の側に振られた場合の固定資産税の分岐（機構との協議勧告を受けた農地は評価の計算が変わる）は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢で扱っている。押さえておくのは、放置は選択肢ではなく、どちらかの側に自動で振り分けられるという点だ。

草刈りを外注するときの金額は、面積と傾斜、刈った草の搬出の有無で変わる。全国で通用する相場として書ける一次データを編集部は持っていない。市町村のシルバー人材センターと地元の造園業者に、地番と面積、年に何回かを伝えて見積もりを取るのが早い。

相談者

草刈りだけ頼んで、あとは何もしないのは駄目でしょうか。

実家じまいナビ編集部

駄目ではありません。ただ、その状態は農地のまま維持されるので、届出も登記も期限どおりに来ます。出ていく金額を止めたいなら貸すか手放すかに進む必要があり、草刈りは時間を買う手当てになります。

貸す。畑には市民農園という出口が残っている

貸したときにいくら入るのかは、探せば数字が出てくる。農地法第52条を根拠に、各地の農業委員会が実際に結ばれた賃借料を毎年集計して出しているからだ。

さいたま市が公表した、令和7年1月から12月までに締結（公告）された賃貸借の水準は、10アール当たりの年額で次のとおり（さいたま市・農地の賃借料情報、2026年1月13日更新／2026年7月31日確認）。

単位に注意がいる。10アールは1,000平方メートルで、坪でいえば約300坪だ。畑の平均は田を上回っているが、それでも300坪を丸1年貸して1万円に届かない。しかも固定資産税は所有者に残ったままになる。収入の話として見るとほぼ意味がなく、草が伸びるのを止める手当てとして見ると意味が出る、という性質の数字だ。

畑に固有の出口がもう1つある。市民農園だ。田では成り立ちにくいが、畑は区画に分けて複数の人に貸せる。

千葉県は、特定農地貸付けに関する農地法等の特例に関する法律（特定農地貸付法）にもとづく開設手続を公開している。自然人および法人であれば開設でき、地方公共団体と農業協同組合以外の者が開設する場合は市町村との貸付協定の締結が必要になる。順番はこうだ（千葉県・特定農地貸付法に基づく開設手続、2024年2月29日更新／2026年7月31日確認）。

1. 市町村と、適正な農地利用を確保する方法などを定めた貸付協定を結ぶ
2. 貸付条件など、実施と運営に必要な事項を定めた貸付規程を作る
3. 貸付協定と貸付規程を添えて、農業委員会に申請する
4. 要件に該当すれば農業委員会が承認する
5. 農園を整備し、公募で利用者を決めて賃貸借契約を結ぶ

要件の目安も出ている。農林水産省は、生産緑地を対象にした特定都市農地貸付けについて、市民農園利用者当たりの貸付けが10アール未満で5年を超えず複数の者を対象とした貸付けであること、利用者は営利を目的としない農作物の栽培を行うことを挙げている。この仕組みは都市農地貸借法として2018年9月1日に始まった（農林水産省・都市農地の貸借がしやすくなります、2026年7月31日確認）。

個人が1枚の畑のためにここまで踏むのは重い。現実的なのは、開設者になる意思のある市町村・農業協同組合・企業・NPOに貸す側で入ることだ。窓口は届出と同じ農業委員会になる。

売る。農地のまま売るか、非農地にしてから売るか

売り方は2本しかない。農地のまま売るか、転用してから売るかだ。

農地のまま売る場合、買い手の側に農地法第3条の許可が必要になる。耕す人にしか売れないということで、値段より先に相手を探す作業になる。

転用して売る場合は、畑がどの区分に置かれているかで上限が決まる。上越市は、市街化区域内の農地は許可申請が不要で農業委員会への届出が必要だと案内している。届出が受理されないと転用に着手できない（上越市・農地を転用する時の手続き、2026年5月13日更新／2026年7月31日確認）。市街化区域の外は許可の世界で、立地基準による区分ごとに方針が決まっている（上越市、同）。

買い手が付くかどうかの前に、この表のどこに畑が乗っているかで天井が決まっている。農用地区域内なら、値段の話に進む前に農用地区域から外せるかどうかの相談から始まる。第3種なら宅地としての買い手を探せる。区分は農業委員会に地番を伝えれば教えてもらえる。

手順は、区分の確認、転用の可否、そのうえで値段、の順になる。逆から入ると、転用できない畑に宅地の相場を当てて期待だけが上がる。

いらない、相続したくないときに残っている出口

畑だけを外して他の財産を受け取ることはできない。相続放棄は財産ごとに選べる制度ではなく、相続を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する手続きだ。判断材料と放棄後に残る管理の話はいらない農地を相続する前に知っておく3つの逃げ道、田に絞った比較は田んぼを相続したくないときに取れる4つの手にある。

受け継いだあとの出口が、相続土地国庫帰属制度だ。農林水産省の農地相続ポータルは、審査手数料が土地一筆当たり14,000円、負担金は田畑で原則20万円（市街化区域や用途地域が定められた地域内などは面積に応じた算定）と案内している。建物がある土地、埋設物がある土地、汚染がある土地、権利関係に争いのある土地は対象外だ（農林水産省・農地相続ポータル、2026年7月31日確認）。

畑で引っかかりやすいのは埋設物と境界だ。使われなくなったビニールハウスの基礎、投棄された廃材、崩れた石積み。どれも申請の前に片づける側の費用になる。

実家じまいナビ編集部の実体験

条件を確かめる前に、値段のほうを先に聞いた

先に断っておくと、編集部の運営者が相続したのは畑ではない。沖縄の傾斜地で、農業委員会の窓口に立ったこともない。制度の話としてではなく、出口の見つからない土地を今も抱えている側の記録として読んでほしい。

やった順番が悪かった。相続してすぐ、いくらになるのかを外に聞いて回った。売却、寄付、国庫帰属と当たり、どれも実らないまま保有が続いている。断られた理由は毎回ほぼ同じで、傾斜と接道、そして使える形にするための造成費が土地の値段を上回ること。全部、聞きに行く前に自分で調べられたことだった。条件のほうを先に握っていれば、当たる相手はもっと絞れたし、そのたびに期待を上げて下げる手間も要らなかった。

その間も固定資産税の年約7万円は止まらない。出口が決まろうと決まるまいと、毎年同じ日に来る。畑に置き換えるなら、動かない条件は区域と区分だ。市街化区域の内か外か、立地基準の5区分のどこか。どちらも査定を頼む前に、無料で、電話1本で分かる。

相続税で自分の目で確かめられるのは、倍率表の畑の欄まで

相続税の話になると計算式が並ぶが、素人が触ってよい範囲ははっきりしている。国税庁の評価倍率表を開いて、畑の欄を見るところまでだ。

倍率表には田と畑の欄が別に置かれている。そこには、その地域の田・畑を評価する場合の農地の分類、評価方式、固定資産税評価額に乗ずる倍率が、略称で書かれている（国税庁・評価倍率表（一般の土地等用）の説明、2026年7月31日確認）。同じ地域の同じ表でも、田の欄と畑の欄で分類も倍率も違うことがある。田と畑が混じった相続なら、田の数字を見て安心しないほうがいい。

欄に出てくる分類は4種類ある。純農地と中間農地は固定資産税評価額に倍率を乗じる倍率方式、市街地周辺農地は市街地農地としての価額の80パーセント、市街地農地は宅地比準方式か倍率方式になる（国税庁・タックスアンサーNo.4623 農地の評価、2026年7月31日確認）。市街地に近いほど宅地の側に引き寄せられる、という方向だけ掴めば足りる。

そこから先は税理士の仕事だ。相続税がかかるのか、納税猶予に当たるのか、いくらになるのか。編集部はいずれも判断しない。自分で管理できるのは時期のほうで、申告と納税は死亡を知った日の翌日から10か月以内に来る。耕す道を残す可能性が少しでもあるなら、その10か月が動ける幅になる。

細かい疑問への答え

登記の地目は畑だが、いまは駐車場や資材置場になっている

過去に転用の許可や届出を済ませていれば地目変更登記の漏れで、法務局の手続きになる。手続きを踏まずに変わっていた場合は違反転用の扱いになるので、農業委員会に経緯を伝えるところから始まる。市街化区域内の転用の届出は、提出から受理書の交付までおよそ2週間だ（太子町・市街化区域内の農地等を転用する場合、2026年7月31日確認）。

家庭菜園くらいの広さでも農地なのか

広さでは決まらない。国税庁は、耕作しようとすればいつでも耕作できる状態かどうかで判定するとしている（国税庁・質疑応答事例、2026年7月31日確認）。狭くても肥培管理が続いていれば農地の側に入る。

兄弟の共有のまま置いておきたい

共有でも農業委員会への届出は必要で、名義が決まる前でも期限は来る。売るときも貸すときも共有者全員の合意が要るので、置いておくほど動かしにくくなる。届出の出し方は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢にある。

市民農園を自分で開設するのは現実的か

市町村との貸付協定、貸付規程の作成、農業委員会の承認、利用者の公募と契約が必要になる（千葉県、2026年7月31日確認）。1枚の畑のために個人でここまで踏むより、開設者になる側に貸せないかを農業委員会に相談するほうが早い。

畑が複数の市町村にまたがっている

届出も転用の窓口も、畑のある市町村の農業委員会になる。区域の線引きも課税も市町村ごとに違うので、1か所で聞いた答えを他の畑にそのまま当てはめない。