売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番

上がるのは土地の分だけ。住宅用地の特例が外れる仕組み

空き家の税が上がるという話は、家屋ではなく土地の課税標準の話です。住宅が建っている土地には住宅用地の特例が付いていて、これが外れると土地の課税標準額が跳ね上がります。家屋そのものの税額は、この仕組みでは動きません。

特例の中身は面積で二段に分かれます（出典：国土交通省 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置／総務省 固定資産税・2026年7月30日確認）。都市計画税の特例率は大阪市の案内で確認しました（出典：大阪市 住宅用地の課税標準の特例措置・2026年7月30日確認）。

面積には上限があります。大阪市は、住宅用地として認定されるのは家屋の延べ床面積の10倍までと案内しています。母屋が小さくて敷地が広い実家では、上限を超えた部分に特例はもともと乗っていません。

都市計画税は市街化区域内の土地と家屋にかかる税なので、市街化区域の外にある実家では固定資産税だけを見ることになります。上がる幅も、都市計画税がある地域とない地域で違います。

6倍にはならない。上限70パーセントの負担調整が挟まる

6倍という数字は、6分の1にしていたものが1に戻る、という単純な計算から出ています。実際の納税通知書はそうなりません。特例が外れた宅地は住宅用地ではなく商業地等として扱われ、課税標準額には評価額の70パーセントを上限とする負担調整措置が入ります（出典：総務省 固定資産税の概要・2026年7月30日確認）。

神戸市は、必要な管理がされていない空き家はその敷地が住宅の敷地と認められず、特例が解除されると土地の固定資産税は一般的には3.5倍程度になると案内し、計算例を公開しています。市街化区域、敷地面積100平方メートル、評価額1,500万円の土地の例です（出典：神戸市 空き家の敷地にかかる固定資産税・2026年7月30日確認）。

内訳は割り算で説明が付きます。固定資産税は6分の1が70パーセントに戻るので4.2倍、都市計画税は3分の1が70パーセントに戻るので2.1倍です。小規模住宅用地として6分の1が満額で効いていた土地なら、土地の固定資産税の増え方は4.2倍が天井の目安になります。

合計で見た増え方は、おおむね3倍から4倍程度が実際に近いです。前年度の課税標準額の水準で負担調整の効き方が変わるため、自分の土地の金額は課税明細書と市区町村の資産税担当に当ててください。編集部は士業ではないので、個別の税額計算はしません。

いつから上がるのか。1月1日と勧告の関係

上がる年度は賦課期日の1月1日で決まります。東京都主税局は、特定空家等または管理不全空家等に該当し、賦課期日である1月1日までに区からの勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地について、住宅用地の特例の適用対象から除外されると案内しています（出典：東京都主税局 特定空家等または管理不全空家等に該当すると土地に対する税額が高くなる場合があります・2026年7月30日確認）。

1. 助言・指導（特定空家等）または指導（管理不全空家等）が届く。この段階では税は動かない
2. 状態が改善されないと勧告が出る
3. 勧告に対する措置を1月1日までに講じなければ、その年度の課税から特例が外れる
4. 措置を実施すれば勧告は撤回され、要件を満たす敷地は特例の対象に戻る

4は国土交通省と総務省のガイドラインに書かれています。所有者等が指導または勧告に係る措置を実施したと確認された場合、その建築物等は管理不全空家等ではなくなり、市町村は勧告を撤回するとともに、要件を満たす家屋の敷地は特例の適用対象となることから、税務部局へ可能な限り速やかに情報提供することが必要だとされています。特定空家等の勧告や命令についても同じ扱いです（出典：国土交通省 管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針・2026年7月30日確認）。

逆向きの注意も同じガイドラインにあります。管理不全空家等として勧告を受けたあとに状態が悪化して特定空家等に該当することとなっても、勧告が撤回されていない限り勧告の効力は失われず、敷地が特例から除外された状態は続きます。悪くなったから前の勧告が消える、という動き方はしません。

相談者

市役所から封筒が届いたのですが、これが勧告なのかどうか分かりません。

実家じまいナビ編集部

文書の題名に助言、指導、勧告のどれが入っているかで段階が変わります。ガイドラインの参考様式では、勧告書に措置の内容と、この勧告により敷地が特例の対象から除外されるという記載が入る形になっています。

勧告まで来るのは指導の1割。実績の件数で距離を測る

国土交通省と総務省は、空家法の施行状況を毎年公表しています。令和7年3月31日時点の調査（調査対象1,741市区町村）の累計件数です（出典：国土交通省・総務省 空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について／掲載ページ・2026年7月30日確認）。

読み方は二つあります。ひとつは、指導の件数に対して勧告が1割前後だということ。行政は先に直す機会を渡していて、そこで直った分は勧告に進んでいません。税が動くのは勧告からなので、指導の段階にいるなら、まだ止められる場所にいます。

もうひとつは、管理不全空家等の勧告が始まったばかりだということです。管理不全空家等を新設した改正法の施行日は令和5年12月13日で（出典：国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について・2026年7月30日確認）、同じ調査では令和5年度の勧告は0件、令和6年度に378件（40市区町村）でした。指導も令和5年度666件から令和6年度2,545件へ増えています。件数はこれから増える方向に見えるので、去年まで何も言われなかったという実績は根拠になりません。

同じ調査では、空家法の措置により除却や修繕等がなされた特定空家等の累計が27,244件、管理不全空家等が3,757件と公表されています。動いている制度です。

何を見て指導や勧告が決まるのか。ガイドラインの状態の例

入口は倒壊しそうな家だけではありません。ガイドラインは、管理不全空家等と特定空家等で見る状態の例を分けて示しています。管理不全空家等は特定空家等になる前の段階を捉えるものなので、基準がかなり手前にあります（出典：前掲の国土交通省ガイドライン 別紙1から別紙4・2026年7月30日確認）。

並べると、年に一度の帰省では気づきにくい項目が混ざっています。封水切れは水を流さなければ数か月で起きます。雨水浸入の痕跡や外装材の剥落は、道路から見えない側の壁で進みます。立木のはみ出しと敷地のごみは、近隣から市区町村へ連絡が入る典型です。

ガイドラインは、これらを総合的に判断するものとし、示された例によらない場合も個別の事案に応じて適切に判断する必要があるとしています。1項目に当たったら即指定という書き方ではありません。裏を返せば、1項目を直したから外れるとも書かれていません。

勧告がなくても特例が外れる場合がある

特定空家等や管理不全空家等の指定とは別に、そもそも住宅用地の特例が乗らない場合があります。ここを知らないと、勧告が来ていないことを安全の根拠にしてしまいます。

国土交通省の資料は、総務省の平成27年固定資産税課長通知を引いて、次の場合は特例の対象となる住宅には該当しないとしています（出典：国土交通省 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置・2026年7月30日確認）。

• 構造上住宅と認められない状況にある場合
• 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
• 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

ガイドラインの脚注も同じ趣旨で、こうした家屋は管理不全空家等や特定空家等に該当するか否かにかかわらず、本来住宅には該当しないため、その敷地には固定資産税等の住宅用地特例はそもそも適用されないと書かれています。

勧告を受けていないから今年は大丈夫、という整理にはならない、ということです。解体を前提に置いた時点で扱いが変わる可能性があるので、取壊しの予定を決めたら、その年度の課税がどうなるかを先に資産税の担当に当てておくほうが安全です。あなたの家屋がこの3つのどれに当たるかを判定するのは課税をする市区町村で、編集部は判定しません。

特例が効いている期間が、選べる期間そのもの

ここまでを一枚にすると、税が動く分岐は勧告と解体の2つで、どちらもまだ手元にある状態が普通です。

実家じまいナビ編集部の実体験

家が建っていない土地なので、この特例は最初から効いていない

編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続しました。順番は、相続し、売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。傾斜と接道の弱さ、使える状態にするための造成費が土地の値段を超えるという条件が重なった土地です。

この土地に住宅は建っていません。住宅用地の特例は住宅が建っていることが前提なので、ここには最初から乗っていません。毎年出ていく固定資産税は年に約7万円で、下がる余地のない側からのスタートでした。

空き家を持っている人は、まだ反対側にいます。家屋があるうちは特例が効いていて、外れるか外れないかの分岐が手元に残っています。編集部の土地は分岐が終わったあとの状態で、いま何をしても税額は変わりません。分岐が残っている期間に何ができるかを数えておく、というのが同じ立場から書ける唯一の話です。

期間の長さは自分では決められません。近隣からの連絡か、市区町村の実態調査で始まります。だから、いつ始まってもいいように順番だけ決めておく形になります。

解体すると翌年から上がる。1月1日の位置と自治体の減免

特例が外れるもうひとつの経路が、更地にすることです。住宅用地の特例は住宅が建っていることが前提なので、解体すればその敷地は住宅用地ではなくなります。賦課期日は1月1日なので、いつ壊すかで最初に上がる年度が変わります。

この増税が解体を止めているという指摘があり、国土交通省は令和5年12月13日付けの事務連絡で、住宅用地特例の適用がなくなることに伴い増加する固定資産税等の負担軽減措置を設けている市町村の例を、各都道府県と指定都市の担当部局に示しています（出典：国土交通省住宅局住宅総合整備課 事務連絡・2026年7月30日確認）。市区町村ごとに条例や要綱で置いている制度なので、あるところとないところがあります。

期間は2年度分から3年度分あたりが目安で、要件は自治体で違います。千代田町の要綱は、除却の時期、申請者が所有者またはその相続人であること（法人は対象外）、町税等を滞納していないこと、除却後に営利目的で使用していないことなどを挙げ、新たに住宅用地特例の適用を受けた場合や所有者が変わった場合は減免を終了するとしています（出典：千代田町 老朽化した空き家を除却した土地の固定資産税等の減免／志免町／宮古市・2026年7月30日確認）。千葉県八千代市のように、昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準の空き家に限る自治体もあります（出典：八千代市・2026年7月30日確認）。

解体そのものの費用と補助金は空き家の解体補助金はいくら出る？条件と申請の順番で扱っています。減免と解体補助は別の制度なので、窓口も別になることが多いです。

貸すと特例は続く。ただし3000万円控除は消える

出口の候補に賃貸を入れると、税の動きが二方向に分かれます。片方だけを見ると判断がひっくり返るので、両方を並べておきます。

固定資産税の側は有利になります。住宅用地の特例は、住宅やアパートなど住宅用の家屋の敷地に付くものです（前掲の大阪市の案内）。人が住む状態が続けば特例は外れず、管理不全の状態にもなりにくくなります。

売却の側は不利になります。空き家の3000万円特別控除は、相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないことを要件にしています（出典：国税庁 No.3306・2026年7月30日確認）。一度貸した家では、この控除は使えません。

順番としては、売れる見込みを先に確かめる形になります。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限の中で売れる見込みが立たないなら賃貸が候補に入り、立つなら貸さずに売るほうが手取りは大きくなります。どちらが有利かは譲渡益の見込み額で変わるので、金額を出して税理士に当てる部分です。

回避の順番。上から順に確かめる

順番を間違えると、直す時間が足りないまま1月1日を越えます。上から確かめると、期限のある判断だけが残ります。

1. 課税明細書を出す。土地の評価額と課税標準額を見て、住宅用地の特例が今かかっているかを確認する。読み取れなければ市区町村の資産税担当に地番で聞く
2. 役所からの文書があれば題名を確認する。助言・指導なのか勧告なのか。勧告なら措置の内容と期限がその文書に書かれている。何も来ていなければこの段階は空欄でよい
3. 指導の段階なら、書かれた措置を1月1日より前に終える。ここで直せば税は動かない
4. 直せない状態が続くなら出口を決める。売る、貸す、解体するのどれかで税の動き方が変わる
5. 売る方針なら、空き家の3000万円特別控除の期限を先に確認する

5の期限は2本です。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、かつ平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の譲渡であること。売却代金が1億円以下であること、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、相続の開始の直前において被相続人以外に居住していた人がいなかったことなどの要件も付きます。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例・2026年7月30日確認）。

使われている制度です。前掲の施行状況調査では、空き家等の譲渡所得3,000万円控除に係る確認書の交付件数が令和6年度16,755件、平成28年度からの累計93,897件と公表されています。要件の当てはめは税理士か税務署に確認する部分で、編集部は個別の判断をしません。

要件の詳細と控除が消える落ち方は実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件にまとめています。

よく混ざる勘違いを4つ

相談者

空き家になった年から6倍になると聞きました。

実家じまいナビ編集部

なりません。動くのは勧告を受けて、1月1日までに措置が講じられなかった場合です。人が住んでいないだけでは特例は外れません。

相談者

家の分の税金も6倍になりますか。

実家じまいナビ編集部

上がるのは土地の課税標準です。家屋の評価額は3年ごとの評価替えで見直され、経年に応じた補正が入る仕組みになっています。

3つ目は、6倍という数字そのものです。負担調整の上限が入るので、小規模住宅用地として満額で効いていた土地でも土地の固定資産税は4.2倍が天井の目安になります。神戸市は一般的には3.5倍程度と案内しています。数字が大きいほうに寄った説明を見たら、負担調整に触れているかどうかで確かめられます。

4つ目は、金額が小さい土地です。課税標準額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合は課税されない免税点があります。判定は同一名義人が所有する土地の課税標準額の合計で行うため、同じ市区町村に別の土地があると合計で超えます（出典：一宮市 固定資産税の免税点とは何ですか・2026年7月30日確認）。東京都主税局は、固定資産税が免税点未満の土地・家屋には都市計画税は課税されないと案内しています（出典：東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）・2026年7月30日確認）。

畑や田が付いている実家では、宅地の話と農地の話を分ける必要があります。課税の仕組みも、宅地に変えたときの動き方も別です（農地の固定資産税はいくら？宅地に変えると何倍になるか）。

誰に何を聞くか。編集部が判断しない範囲

編集部は士業ではありません。法令の解釈、個別の税額計算、遺産分割の判断はしません。窓口を分けておくと、聞くことが短くなります。

先に当たるのは資産税担当課です。今かかっているかどうかが分からないまま解体の見積もりや査定を集めると、前提が変わったときに集め直しになります。課税の内容は本人か代理人にしか答えられないので、納税通知書を手元に置いてから電話するほうが早く終わります。

上がった税を払えない場合は、窓口が納税の担当に変わります。地方税法では、固定資産税が納期限までに納付されないと納期限後20日以内に督促状が発せられ、督促状を発した日から起算して10日を経過した日までに完納しないときは滞納者の財産を差し押えなければならないと定められています。延滞金は納期限の翌日から完納の日までの日数に応じて加算されます（出典：習志野市 法令に基づく滞納処分をやむを得ず行う場合があります・2026年7月30日確認）。実際には催告や差押予告を挟む運用が多く、納付が難しい事情があるときの相談先は市区町村の納税担当課です。放置して届く文書が増えるより、先に電話する場所があります。