借地権の相続税評価｜借地権割合で計算する順番

借地権は相続財産になる。最初に確認する3点

国税庁のタックスアンサー「No.4611 借地権の評価」は、借地権を建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権（借地借家法2条1号）と説明し、相続税・贈与税の課税対象としている（2026年8月6日確認）。土地の名義が地主でも、その土地を使う権利は財産として値段が付く、という考え方になる。

評価の作業に入る前に、手元で確認できるものが3つある。どれも税理士に渡す資料になる。

• 借地契約書。契約日、存続期間、地代の額、更新料や承諾料の特約、増改築の制限があるかを見る。契約日は後で出てくる旧法か新法かの分かれ目に直結する
• 地代の支払い実績。通帳の振込履歴や領収書。地代を払っていない、または固定資産税相当額しか払っていない場合、借地権として評価しない扱いになることがある
• 建物の登記事項証明書。建物が亡くなった人の名義か、すでに子の名義かで、誰の財産として数えるかが変わる

契約書が見つからないという相談は珍しくない。その場合でも、地代の支払い記録と建物の登記、地主側が保管している契約書の写しから復元していくことになる。編集部は士業ではないため、ここから先の個別の判定や税額の計算には踏み込まない。この記事は、税理士に渡す前に自分で組み立てられる範囲を順番に並べたものになる。

評価の順番は4ステップ。式は自用地評価額×借地権割合

普通借地権の評価は、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーに掲げられた次の式が基本になる（2026年8月6日確認）。

借地権の価額 ＝ 自用地としての価額 × 借地権割合

自用地としての価額とは、その土地に何の権利も付いていない、更地として使える前提で評価した金額を指す。借地であっても、まずこの更地相当の評価額を出してから、そこに割合を掛ける。順番を逆にはできない。

1. 路線価地域か倍率地域かを確認する。国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で所在地を開く。路線価図に「倍率地域」と書かれていれば評価倍率表を使う
2. 自用地としての価額を出す。路線価地域なら路線価（1平方メートル当たり・千円単位）に奥行価格補正などの補正率を掛け、地積を掛ける。倍率地域なら固定資産税評価額に倍率を掛ける
3. 借地権割合を読む。路線価の右隣にあるアルファベットを見る
4. 掛ける。自用地としての価額に借地権割合を掛けたものが借地権の評価額になる

相続税の対象になるのは借地権だけではない。その上に建っている建物も別に評価する。建物の評価には固定資産税評価額が使われるのが通常で、毎年届く固定資産税の納税通知書で確認できる。借地権と建物を足したものが、この実家に関する相続財産の額という組み立てになる。

借地権割合の調べ方。路線価図のA〜Gと、割合がない地域

国税庁「路線価図の説明」によると、路線価図の数字は1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示し、その右隣のA〜Gの記号が借地権割合を示す。記号と割合の対応は次のとおり（2026年8月6日確認）。

同じ説明ページの例では、路線価図に「215D」とあれば1平方メートル当たり215,000円、借地権割合60%と読む。倍率地域の場合は、評価倍率表に「借地権割合」欄があり、そこに割合が載っている。

注意したいのは、割合が付いていない場所があることだ。国税庁「No.4613 貸宅地の評価」は、借地権の取引慣行がないと認められる地域では借地権割合を20%として計算すると書いている。地方の実家では、路線価図に借地権割合の記号が振られていない地域に当たることがある。この場合、借地権を借りている側の財産としては評価しない（No.4611では取引慣行のない地域の借地権は評価しないという扱いになる）一方で、貸している地主側の土地は20%を控除して評価するという、左右が対称にならない形になる。

割合の読み方そのものは 借地権割合とは？路線価図での調べ方と実家の評価 に分けて置いている。

旧借地法か借地借家法か。分かれ目は平成4年8月1日

実家の借地は、親や祖父母の代からのものが多い。ここで効いてくるのが、適用される法律が2つあることになる。

借地借家法（平成3年法律第90号）は平成4年（1992年）8月1日に施行され、同時に建物保護に関する法律・借地法・借家法が廃止された。同法の附則4条は「この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」としつつ、廃止前の法律により生じた効力は妨げないと定める。そのうえで附則に例外が並ぶ。

• 附則5条：施行前に設定された借地権について、建物の朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による
• 附則6条：施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による
• 附則7条：施行前に設定された借地権について、建物の滅失後の再築による期間の延長に関しては、なお従前の例による

つまり平成4年7月31日以前に設定された借地権は、更新や朽廃といった中心的な部分で旧借地法のルールが残る。施行後に一度更新されていても、更新に関しては従前の例によるため、旧法の枠が続くと整理されている。契約書の日付が昭和なら、そこは旧法の世界だと思って読むことになる。

新法側の数字も条文で確認できる。存続期間は30年、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間（3条）。更新後の期間は最初の更新が20年、それ以降は10年（4条）。建物がある場合に借地権者が更新を請求し、地主が遅滞なく異議を述べなければ従前と同一条件で更新したものとみなされる（5条）。その異議には正当の事由が必要で、土地の使用の必要性、従前の経過、利用状況、明渡しの条件としての財産上の給付の申出が考慮される（6条）。

相続税の評価という点だけを見れば、旧法の借地権も新法の普通借地権も、自用地としての価額に借地権割合を掛ける同じ計算になる。違いが出るのは、その借地権があとどれだけ続くのか、更新でもめたときにどちらが強いのかという中身の側になる。売るか、地主に返すか、住み続けるかを決めるときにここが効く。

なお更新料については、借地借家法に支払義務を定めた条文がない。契約に特約がある場合の扱いと、特約がない場合に当然に義務が生じるかは、実務でも争いになる論点で決着していない。相場も一律ではないため、契約書の特約の有無を確認したうえで弁護士に持ち込む領域になる。

定期借地権は計算式が違う。契約書で種類を見分ける

国税庁No.4611は、借地権を評価するとき権利を5つに区分している（2026年8月6日確認）。

1. 借地権（旧借地法・借地借家法の普通借地権）
2. 一般定期借地権（借地借家法22条）
3. 事業用定期借地権等（同23条）
4. 建物譲渡特約付借地権（同24条）
5. 一時使用目的の借地権（同25条）

このうち2〜4がまとめて定期借地権等として扱われ、評価の式が普通借地権とは別になる。定期借地権等の価額は、課税時期における自用地としての価額に、設定時に借地権者へ帰属する経済的利益の総額を設定時の宅地の通常の取引価格で割った割合を掛け、さらに残存期間に応ずる複利年金現価率を設定期間に応ずる複利年金現価率で割った逓減率を掛けて求める、という構造になっている。残り期間が短いほど評価が小さくなる形で、路線価図の借地権割合をそのまま掛ける計算ではない。

22条の一般定期借地権は、存続期間を50年以上とし、契約の更新と建物の築造による期間の延長がなく、13条の建物買取請求をしない旨を特約できるもので、公正証書による等書面で行う必要がある。23条の事業用定期借地権等は公正証書によることが条文上の要件になる。25条の一時使用目的の借地権は、3条から8条、13条、17条から18条、22条から24条が適用されない。

実家が建っている土地でこれらに当たるのは多くない。ただし平成4年以降に設定し直した契約や、建て替えのときに契約を巻き直しているケースでは可能性がある。契約書に「更新がない」「期間満了で建物を収去して返す」「50年」といった文言があれば、普通借地権の式で計算してはいけない合図になる。

地代を払っていない場合は借地権として評価しない

親が持っている土地に子が家を建てて住んでいる、というような使用貸借の関係では、借地権は発生していないものとして扱われる。地代を払っていない場合や、固定資産税相当額の負担にとどまる場合が典型になる。この場合、借地権を財産として計上しないかわりに、土地の側は自用地として評価される。

逆に、地主が法人である、権利金のやり取りがあった、地代が周辺よりかなり高いといった事情があると、評価の型が変わる。国税庁のタックスアンサーが示す基本式の外側に、地代の水準や届出書の有無で評価を調整する取扱いが積み重なっている。

ここは自力で判定する場所ではない。地代の金額、権利金の授受、地主が個人か法人か、これらを資料として揃えて税理士に渡すところまでが、相続人がやる仕事になる。

小規模宅地等の特例は借地権にも使える

国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」は、対象となる宅地等を「土地または土地の上に存する権利」と定義している（2026年8月6日確認）。借地権は土地の上に存する権利にあたるため、要件を満たせば特例の対象から外れない。土地を所有していないから使えない、という誤解が起きやすい部分になる。

同ページの減額割合と限度面積は次のとおり。

• 特定居住用宅地等：330平方メートルまで80%減額
• 特定事業用宅地等：400平方メートルまで80%減額
• 貸付事業用宅地等：200平方メートルまで50%減額

特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は、それぞれの限度面積まで併用でき最大730平方メートルとなるが、貸付事業用宅地等を選ぶ場合は調整計算が入る。また特例を使うには相続税の申告が必要で、申告期限までに分割が終わっていること、取得者ごとの要件を満たすことが前提になる。基礎控除の範囲に収まるから申告しない、という判断でこの特例を使う場面では、判断そのものを税理士に確認する必要がある。

誰が取得すれば要件を満たすか、同居の有無をどう見るかは 小規模宅地等の特例で80%減｜実家に使える条件 に置いている。

地主側の底地（貸宅地）評価と、合計が100%にならない場面

借りている側と貸している側は、同じ土地を裏表で評価する。国税庁No.4613によれば、借地権の目的となっている宅地（貸宅地）の価額は次のようになる。

貸宅地の価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合

借地権割合70%の地域なら、借りている側の借地権が70%、貸している地主側の底地が30%という配分になる。相続の場面で相手方がどう評価しているかを知っておくと、地主から底地を買い取る、逆に借地権を地主に売る、といった交渉の土台になる。

ただし常に合計が100%になるわけではない。取引慣行がないと認められる地域では、借りている側の借地権は評価しない一方、貸宅地は20%を控除して評価する。両者を足すと80%にしかならない形になる。ここは制度上そうなっていると理解しておく箇所で、どちらかが間違っているわけではない。

地主と借地人が同じ相続の中に混在するケース（親が底地、子が借地権など）では、この配分をそのまま持ち込めないこともある。関係図を先に描いてから評価に入る方が早い。

相続税評価額と、実際に売れる金額は別

評価額が出ると、その金額で売れると受け取ってしまいやすい。相続税評価は課税のための金額であり、市場で成立する価格とは別物になる。特に借地権は、地主の承諾という手続きが挟まる分、更地の売買と同じようには動かない。

借地権を第三者に売るには地主の承諾が要り、譲渡承諾料（名義書換料）を支払うのが慣行になっている。金額は借地権価格の10%程度が目安として示されることが多く、東京地裁の借地非訟事件での運用がその参照元になっていると解説されている。法律で決まった率ではないため、金額は当事者の合意で決まる。地主が承諾しない場合には、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める借地非訟の手続がある。

もうひとつ、借地借家法13条は、存続期間が満了して契約の更新がないときに、借地権者が建物その他の附属させた物を時価で買い取るよう請求できると定めている（建物買取請求権）。14条は、借地上の建物を取得した第三者が譲渡の承諾を得られなかった場合の買取請求を定める。ただし22条の一般定期借地権では、この買取請求をしない旨を特約できる。契約が定期借地権なら出口の形が変わる、というのはこの点にも表れる。

相続直後にどの順番で手を付けるかは 借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口 にまとめている。

手元でやること、専門家に渡すこと

ここまでを作業の順に並べ直すと、次のようになる。

1. 借地契約書を探す。契約日が平成4年8月1日より前かどうかを見る
2. 地代の支払い記録と、建物の登記事項証明書、固定資産税の納税通知書を揃える
3. 国税庁の財産評価基準書で所在地を開き、路線価と借地権割合の記号を控える。倍率地域なら倍率表の借地権割合を控える
4. 自用地としての価額を出し、借地権割合を掛けて概算を作る
5. 契約が定期借地権に当たらないか、地代が使用貸借の水準でないかを契約書で確かめる
6. 小規模宅地等の特例を使えるか、誰が取得するかを含めて税理士に確認する

4の概算までは相続人が自分で作れる。そこから先の、補正率の当て方、地代水準による評価の調整、特例の適用可否、申告書への落とし込みは、資料を見た専門家の領域になる。編集部は士業ではないため、あなたのケースの税額や取得者の判断には答えられない。答えられるのは、どこに何が書いてあるかと、確認する順番までになる。

この記事で参照した路線価図・評価倍率表と各タックスアンサーは、いずれも国税庁のサイトで無料で開ける。年分の切り替わりで数字が変わるため、相続開始の年分を選んで確認する。