売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

小規模宅地等の特例で80%減｜実家に使える条件

実家の土地は330平方メートルまで80％減。減るのは相続税の評価額だけ

正式な名前は、相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例です。相続や遺贈で取得した財産のうち、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用または居住の用に供されていた宅地等について、一定の面積までの部分の相続税の課税価格に算入すべき価額を減額します（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。

実家の土地が当たるのは、いちばん上の特定居住用宅地等です。330平方メートルは約100坪にあたります。

入口の段階で外れる土地があります。対象になる宅地等とは、建物または構築物の敷地の用に供されている宅地等をいい、農地および採草放牧地は除かれます。棚卸資産とこれに準ずる資産も除かれます（同）。畑や山林のまま持っている土地、建物の建っていない土地には出番がありません。

減るのは相続税の課税価格です。毎年払う固定資産税と、売ったときの譲渡所得の税金は、この特例ではまったく動きません。同じ実家について三つの税の話が同時に出てくるので、相談ではどの税の話かを分けて聞くほうが短く済みます。

実家じまいナビ編集部の実体験

評価を下げる話と、毎年出ていく税が別物だと分かるまで時間がかかった

編集部の運営者が相続したのは、沖縄の傾斜地です。売却、寄付、国庫帰属と出口を順に当たって、どれも通らず、保有だけが続いています。

調べはじめた当初は、評価が下がる制度を見つければ負担が軽くなるはずだと考えていました。実際に毎年動いているのは固定資産税のほうで、年に約7万円が出ていきます。評価減の条文をいくら読んでも、その7万円は変わりませんでした。相続税は一度だけ、固定資産税は毎年、譲渡所得の税金は売れたときだけ。どの税の話をしているのかを最初に分けておけば、税理士に渡す質問も短くまとめられたはずです。

相談者

土地の評価が80％下がると聞いて、固定資産税も下がるものだと思っていました。

実家じまいナビ編集部

下がるのは相続税の計算に使う評価額だけです。固定資産税は別の評価額を使うので、この特例では動きません。

その前に。相続税がかかる家は10.4％しかない

この特例は相続税を減らす制度なので、相続税がかからない家では出番がありません。順番として、先に基礎控除で判定します。

遺産に係る基礎控除額は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数です（出典：国税庁 No.4152・2026年7月30日確認）。法定相続人が3人なら4,800万円になります。課税価格の合計額がこの金額以下なら、相続税はかかりません。

国税庁の令和6年分 相続税の申告事績の概要では、被相続人数（死亡者数）1,605,378人に対し、相続税の申告書の提出に係る被相続人数は166,730人で、課税割合は10.4％でした。令和5年分は9.9％です。被相続人1人当たりの課税価格は1億4,025万円、税額は1,946万円と公表されています（出典：国税庁 令和6年分 相続税の申告事績の概要・2026年7月30日確認）。

同じ資料で、令和6年の相続財産の金額は土地が74,074億円、合計が245,415億円です。相続税がかかる家では、財産の3割前後が土地という並びになります（同）。実家の土地の評価をどう扱うかが効くのは、この10.4％に入る家です。

自分の家がどちら側かを見るには、土地の評価額の見当が必要になります。土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があり、路線価方式では路線価を奥行価格補正率などで補正した後に面積を乗じて計算します。倍率方式は路線価が定められていない地域の方法で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。家屋は固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で、固定資産税評価額と同じです（出典：国税庁 No.4602・2026年7月30日確認）。どちらの地域かと倍率は、路線価図・評価倍率表で確認できます（出典：国税庁 路線価図・評価倍率表・2026年7月30日確認）。

編集部は税理士ではないので、あなたの家の税額計算や、要件に当たるかどうかの判断はしません。以下は要件と期限の並べ方までです。基礎控除に近い金額なら、その時点で税理士に投げるほうが早い。相続税がかかるかどうかの目安は実家に相続税はかかる？基礎控除で0円になる目安に分けています。

誰が取得するかで結論が変わる。配偶者・同居親族・別居親族の3通り

特定居住用宅地等に当たるかどうかは、土地の側の条件ではなく、取得した人の側の条件で決まります。被相続人が住んでいた宅地等について、取得者ごとの要件は次のとおりです（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。

三つ目の別居親族の要件は6本立てです。

1. 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
2. 被相続人に配偶者がいないこと
3. 相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋に居住していた被相続人の相続人（相続の放棄があった場合は、その放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
4. 相続開始前3年以内に、日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の三親等内の親族、取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋（相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋を除く）に居住したことがないこと
5. 相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないこと
6. その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること

(2)と(3)の並びが実家の場面を決めます。配偶者が健在なら別居の子は使えません。同居していた相続人がいる場合も使えません。親が一人で暮らしていた実家を、持ち家のない子が引き継ぐ形が、この6本を通る型です。

被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた宅地等という枠も別にあります。こちらは配偶者か、その生計を一にしていた親族が取得し、相続開始前から申告期限まで引き続きその家屋に居住し、申告期限まで宅地等を有していることが要件です（同）。仕送りで生活していた親族が住む家、という形です。

実家で落ちるのは、同居の中身と持ち家の判定

要件の文言は短いのに、当てはめで落ちる場所は決まっています。

同居かどうかは、建物の登記の状態で範囲が変わる

被相続人が住んでいた一棟の建物が、区分所有建物である旨の登記がされていない建物であれば、その敷地のうち被相続人の親族が居住していた部分も含めて判定します。一方、区分所有建物である旨の登記がされている建物の場合、同居していた親族に当たるのは被相続人が居住していた部分に住んでいた親族です（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。

二世帯住宅の判定がここで分かれます。1階を親、2階を子で区分所有登記している建物だと、子は被相続人の居住部分に住んでいた親族に当たりません。行き来できる構造かどうかではなく、登記の状態を見ます。先に登記事項証明書を取れば、家族の記憶に頼らずに確認できます。

同居の判定は、住民票の記載だけでは決まらない

法令の文言は、申告期限まで引き続きその建物に居住していることです（同）。住民票を同じ住所にしていれば足りる、という書き方ではありません。逆に、実際に住んでいたのに住民票が別だった場合も、書面の作り方の問題になります。迷う形の同居は、自分で結論を出さずに税務署か税理士に当てはめを聞く場所です。

持ち家の判定は、自分の家だけの話ではない

別居親族の(4)は、取得者本人の持ち家だけを見ていません。配偶者の家、三親等内の親族が所有する家、特別の関係がある一定の法人が所有する家に、相続開始前3年以内に住んでいたら外れます。持ち家を売って賃貸に移った場合も、(5)で相続開始時に住んでいる家を過去に所有していたことがないことが要件になっているため、売った先が誰かで結論が変わります。

相談者

3年前に自宅を弟に売って、いまはその家を借りて住んでいます。持ち家はありません。

実家じまいナビ編集部

(4)の三親等内の親族が所有する家に当たり、(5)の過去に所有していた家にも当たります。自己判断で申告する前に、税理士に事実関係を出してください。

老人ホームで空き家だった実家も対象に残る。ただし判定する日が違う

親が施設に入り、実家が空き家のまま相続が起きた形は多いはずです。この場合も、被相続人の居住の用に含まれます。

要介護認定または要支援認定を受けていた被相続人が、次の住居や施設に入居または入所していた場合、居住の用に供することができない一定の事由に当たり、その事由で居住の用に供されなくなる直前の居住の用を含めて判定します（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。

• 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム
• 介護老人保健施設、介護医療院
• サービス付き高齢者向け住宅（有料老人ホームに当たるものを除く）

障害支援区分の認定を受けていた被相続人が障害者支援施設や共同生活援助を行う住居に入所していた場合も、同じ扱いです（同）。

ただし、居住の用に供されなくなった後に、その家屋を事業の用に供した場合、または新たに被相続人等以外の人の居住の用に供した場合は外れます（同）。空き家のまま置いていたなら残り、賃貸に出したり、生計が別の親族が住みはじめたりすると落ちます。

認定を受けていた日をいつで見るかが、譲渡所得の特例とずれている

要介護認定等を受けていたかどうかは、被相続人の相続開始の直前において認定を受けていたかにより判定します。したがって、老人ホーム等に入居する時点で認定を受けていなかった場合でも、相続開始の直前に認定を受けていれば、入居する直前まで居住していた建物の敷地は被相続人の居住の用に供されていた宅地等に当たります（出典：国税庁 質疑応答事例・2026年7月30日確認）。

一方、売却側の空き家の3000万円特別控除では、認定を受けていたかどうかは、特定事由により家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において認定を受けていたかにより判定します（出典：国税庁 No.3307・2026年7月30日確認）。判定する日が、片方は相続の直前、片方は入居の直前で、ずれています。同じ実家について片方だけ通る、という結論があり得ます。売却側の要件は実家を売ったときの税金｜3000万円控除で0円になる条件に分けています。

330平方メートルを超えた分は減らない。地方の実家でここが効く

減額されるのは限度面積までの部分です。敷地が広い実家では、超えた部分は通常どおり課税価格に入ります。

仮に敷地500平方メートル、相続税の評価額2,500万円の宅地で特定居住用宅地等の要件を満たす場合、330平方メートルに対応する部分の1,650万円について80％の1,320万円が減額され、課税価格に入るのは1,180万円になります。残る170平方メートル分は減りません。ここの数字は説明のための仮のもので、実際の評価額は路線価または倍率で計算します（出典：国税庁 路線価図・評価倍率表・2026年7月30日確認）。

複数の区分を選ぶ場合は、限度面積の判定に算式が入ります（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。

実家の敷地の一部を駐車場や賃貸に回していた場合、下の行の調整計算に入ります。単純に330平方メートルと200平方メートルを足せる形ではありません。どの土地から特例を当てると有利かは、面積と評価額の組み合わせで変わります。

居住用の宅地等が2つ以上ある場合は、主として居住の用に供していた一の宅地等に限られます（同）。実家と別荘の両方に当てる、という選び方はできません。

申告期限まで持っていることが条件。売る計画とぶつかる場所

取得者ごとの要件を並べると、保有継続要件が付く人と付かない人がいます。ここが売却の予定と直接ぶつかります。

相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています（出典：国税庁 No.4208・2026年7月30日確認）。つまり同居していた親族と別居親族が取得する場合、この10か月のあいだに売って引き渡すと、保有継続要件から外れます。

売却側の空き家の3000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件で、制度自体は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象です（出典：国税庁 No.3306・2026年7月30日確認）。売れるのは10か月より後で、期限は3年目の12月31日。動かせる窓は、この二つの日付のあいだになります。

配偶者が取得した場合だけ、保有継続要件がないため申告期限前の売却でも評価減が残ります。誰が取得するかを決める段階で、売る時期の話まで一緒に並べておくと、後から順番を組み替えずに済みます。相続した土地を売るときの期限は相続した土地を売る税金｜取得費加算と3年10か月の期限に分けています。

税額が0円になっても、申告しないと適用されない

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例の適用を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。評価減で税額が0円になる場合も、申告そのものは必要です。

対象になり得る宅地等を取得した相続人等が2人以上いる場合は、適用を受けようとする宅地等の選択について全員が同意していること、そして原則として相続税の申告期限までに分割されていることが必要です（同）。誰がどの土地を取るかが決まらないと、選択の同意が成立しません。

分割が間に合わないときは、分割見込書を先に出す

相続税の申告は、財産が分割されていない場合でも期限までにしなければならず、分割されていないことで期限が延びることはありません。未分割のまま提出する申告では、この特例と配偶者の税額軽減は適用できません（出典：国税庁 No.4208・2026年7月30日確認）。

そのうえで、申告期限までに分割されていない財産を申告書の提出期限から3年以内に分割し、配偶者の相続税の軽減や小規模宅地等の特例の適用を受けるための届出手続があります。申告期限後3年以内の分割見込書を、相続税の申告書とともに提出します（出典：国税庁 B1-5・2026年7月30日確認）。

分割が成立して税額が変わった場合、更正の請求ができるのは、分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内です。適用できるのは、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られます（出典：国税庁 No.4208・2026年7月30日確認）。兄弟の話し合いが長引いている家では、先に見込書を出しておくかどうかが分岐になります。

はじめから対象外と決まっているもの

調べる前に落としておける形があります。

• 相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等。生前に精算課税で贈与を受けた土地には適用できません（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）
• 農地および採草放牧地。対象は建物または構築物の敷地の用に供されている宅地等です。棚卸資産とこれに準ずる資産も除かれます（同）
• 相続開始前3年以内に新たに貸付事業に供した宅地等。3年以内貸付宅地等として除かれます。ただし相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていた被相続人等のその土地は、除外されません（同）
• 相続開始前3年以内に新たに事業に供した宅地等。こちらも3年以内事業宅地等として除かれます。建物や減価償却資産の価額が宅地等の価額の15％以上という一定規模以上の事業に当たる場合は、除外されません（同）
• 主として居住していた宅地等以外。居住用の宅地等が2つ以上あるときは、主として居住の用に供していた一の宅地等に限られます（同）

相続税がかかりそうだから急いで実家を賃貸に回す、という動きは3年以内貸付宅地等に当たり得ます。貸付事業用宅地等は200平方メートルまで50％減で、特定居住用宅地等の330平方メートルまで80％減より効き方が小さい形です。空き家のまま置くか貸すかは、入る家賃と評価減の両方を並べて決める場所になります。

実家の土地でこの特例を確かめる順番

調べる順番を固定しておくと、税理士に渡す前に自分で埋められる部分が分かります。

1. 法定相続人を数えて、3,000万円＋600万円×人数で基礎控除額を出す（出典：国税庁 No.4152・2026年7月30日確認）
2. 路線価図・評価倍率表で、実家の土地が路線価方式か倍率方式かを確認し、評価額の見当をつける（出典：国税庁 路線価図・評価倍率表・2026年7月30日確認・出典：国税庁 No.4602・2026年7月30日確認）
3. 登記事項証明書を取り、建物が区分所有建物である旨の登記になっていないかを見る
4. 誰が取得する案かを書き出す。配偶者、同居していた親族、別居親族のどれに当たるかで要件が変わる
5. 施設に入っていた場合は、認定を受けていた時期と施設の種類、空き家のあいだの使い方を書き出す
6. 相続開始を知った日の翌日から10か月の日付をカレンダーに入れ、売却の予定をその後ろに置く
7. 分割が間に合わない見込みなら、申告期限後3年以内の分割見込書を申告書とともに出す段取りにする（出典：国税庁 B1-5・2026年7月30日確認）

1と2で相続税がかからないと分かれば、この特例の話はそこで終わります。かかりそうなら、3から6で集めた事実をそのまま渡せば、当てはめの判断は税理士の側で片づきます。要件の解釈と税額の計算は編集部の担当ではありません。

よくある質問

誰も住んでいない実家でも使えますか

被相続人が住んでいた宅地であることが前提です。相続開始の直前に被相続人が住んでいたなら、その後に空き家になっていても、取得者の側の要件で判定します。配偶者も同居していた相続人もいない場合は、別居親族の6要件を通るかどうかの話になります（出典：国税庁 No.4124・2026年7月30日確認）。親が施設に入って空き家だった場合は、一定の事由として居住の用に含まれる形があります。

相続を放棄した兄弟がいる場合はどうなりますか

別居親族の(3)は、相続開始の直前に被相続人が住んでいた家屋に居住していた被相続人の相続人がいないことを要件にしていて、相続の放棄があった場合はその放棄がなかったものとした場合の相続人で判定します（同）。放棄によって要件を作ることはできない書き方です。

配偶者が取得したあと、すぐに売っても評価減は残りますか

配偶者には取得者ごとの要件がありません（同）。申告期限までの居住継続も保有継続も条件になっていないため、そこが同居していた親族や別居親族との差になります。ただし売却側では譲渡所得の税金が別に発生するので、そちらは別に確認する部分です。

相続登記の期限とは連動しますか

この特例の要件は相続税の申告期限に紐づいていて、登記の期限とは別に動きます。特例の適用には遺産分割協議書の写しなど一定の書類が必要になるため（同）、分割の成立が先に来ます。申告の期限と登記の期限は、別々にカレンダーへ入れておく形になります。