売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

実家が売れない理由と、値下げ以外に打てる手

売れないは三つの状態に分かれる。反応の出方で見分ける

同じ売れないでも、市場に出ていない状態、出ているが問い合わせが来ない状態、問い合わせや内見はあるが決まらない状態では、次に打つ手が別物になります。値下げが効くのは三つめだけです。

国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、買い手を募集していた世帯の今後の利用意向は売却するが84.7％で、募集を続けている人ほど方針を変えていません。一方、空き家として所有していた世帯は55.0％が今後も所有しておくと答えています。売り出す側に回るかどうかで、その後の数年が分かれています。

まず、あなたの実家がどの状態にいるかを紙に書き出してください。問い合わせ件数と内見件数を仲介会社に聞けば、その日のうちに切り分けられます。

数字で返ってくるのは、掲載を開始した日、物件情報サイトでの閲覧数、問い合わせ件数、内見件数、申込みの有無の五つです。月ごとに並べると、価格の問題なのか、掲載の中身の問題なのか、物件側の条件の問題なのかが分かれます。数字がすぐ出てこない場合は、その状態自体が一つめの手がかりになります。

実家の場合、物件の条件より前に名義と荷物で止まる

同じ調査では、空き家を取得した方法のうち相続が57.9％で最も多く、建築時期が1950年以前の空き家では相続が78.9％を占めます。実家の売却は相続の手続きが終わっていない状態から始まることが多く、そこが最初の詰まりになります。

相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。法務省の説明では、相続で不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。期限内に遺産分割がまとまらないときの簡易な方法として相続人申告登記がありますが、法務省は、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要だと明記しています。売る前提なら、申し出だけでは足りません。

相談者

親の名義のままでも、買い手が見つかってから登記すればいいと思っていました。

実家じまいナビ編集部

契約の直前に名義が動いていないと、買い手側の資金の段取りが止まります。名義は査定より前に片づけるほうが、結果として早く進みます。

荷物も同じ場所で止まります。家財が残ったままだと内見の印象以前に、写真が撮れず掲載の質が落ちます。遠方に住んでいる場合は、鍵の管理と内見の立ち会いを誰が担うかを決めておかないと、反応があっても日程が合わずに流れます。

共有名義は、売却の場面で共有者全員の関与が必要になります。誰が何分の何を持っているかは登記事項証明書で確認できますが、分割の方法や合意の作り方は司法書士や弁護士の領分です。編集部は判断しません。

建物の側で見られているのは、築年数ではなく直す費用が読めるかどうか

買い手が敬遠するのは古さそのものではなく、買った後にいくらかかるか読めない状態です。前出の調査では、構造上の不具合が生じていた空き家は相続で取得した割合が64.8％で、不具合のなかった空き家の48.7％より高くなっています。相続で引き継いだ家ほど、傷んだ状態のまま市場に出やすいということです。

値段より先に、次の四つが確定しているかどうかで扱いが変わります。

• 接道と再建築の可否。建て替えができない土地は、買い手の資金計画そのものが立ちません
• 境界。隣地との境が未確定だと、測量の費用と時間を買い手が負うことになります
• 越境。屋根、塀、樹木、配管が越えていないか
• 雨漏りとシロアリの有無。分かっている不具合を先に出したほうが、後の値引き交渉は小さくなります

不具合は、隠すより先に出したほうが交渉は楽になります。分かっている箇所を書面にして渡す方法と、専門家の調査を入れて結果を添える方法があります。調査に費用をかけるかどうかは、その物件の価格帯と、買い手が付いている段階かどうかで判断してください。

築年数には税の側の線もあります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋は、相続した空き家を売ったときの3000万円の特別控除の入口に当たります（要件は後述）。古いことは売りにくさの原因ですが、要件を満たせば手取りの側で戻る場合があります。

この四つは、売り出す前に確定させておくほど値段の話に入りやすくなります。売却の手順と相場の当たり方は実家を売る手順と相場の調べ方にまとめています。

扱ってもらえるかどうかは、会社側の採算でも決まる

安い物件ほど、調査や案内の手間は高い物件と変わらないのに報酬が小さくなります。そのため低額の物件は、断られはしないものの後回しになることがあります。ここは制度が動いた部分です。

国土交通省は令和6年6月に告示を改正し、令和6年7月1日から、低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の売買について、原則による上限を超えて報酬を受領できるようにしました。上限は30万円の1.1倍です。賃貸でも、現に長期間使用されておらず将来にわたり使用の見込みがない長期の空家等については、貸主から1か月分の2.2倍まで受領できるとされています。あわせて、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を依頼者に説明し合意することが、解釈・運用の考え方に明記されました。

売り手として使えるのは二つです。ひとつは、依頼する時点で報酬の見込み額を書面で確認すること。もうひとつは、低額の物件でも会社側が赤字にならない枠ができた前提で、扱いを渋られたら理由を聞き、別の会社にも当たることです。

媒介契約には一般、専任、専属専任の三種類があり、専任系には登録と報告の義務が付きます。頻度と内容は契約書に書かれているので、契約前に読み合わせてください。反応のない月が続くなら、契約の更新時期が会社を替える機会になります。

値下げは上から削らず、下限と控除の線から決める

値下げは、いくらまで下げるかを決めずに始めた人ほど長引きます。先に下限を決め、そこまでの下げ幅と時期を書き出してから動くほうが消耗しません。

周りの事情も知っておくと判断が楽になります。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査では、使用目的のない空き家の所有者の今後の意向は、空き家として所有しておくが40.6％、取り壊してさら地にするが19.2％、売却するが18.3％です。似た家が順に市場へ出てくる前提で、売れるまでの時間を見積もることになります。

税の側にも線があります。国税庁のタックスアンサーによると、低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除は、譲渡対価が500万円以下（一定の場合は800万円以下）であることや、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えることなどが要件です。ただし、2026年7月30日に確認した時点でページに載っている適用期間は令和7年12月31日までの譲渡で、その後延長されているかどうかは国税庁の最新のページで確かめてください。売値をこの線のどちら側に置くかで手取りが変わるため、値下げの前に見ておく価値があります。

下げ方にも順番があります。掲載価格を細かく何度も動かすと、長く残っている物件だという印象が強くなります。下げる回数を先に決め、一回あたりの幅を大きめに取るほうが、反応の変化を測りやすくなります。下げた月に問い合わせが増えないなら、原因は価格ではないという判定材料にもなります。

値下げ以外に打てる手を、効く条件の順に並べる

手の数は多くありません。どれも万能ではなく、効く条件が決まっています。

相談者

隣の家に声をかけるのは、足元を見られそうで気が引けます。

実家じまいナビ編集部

買う側にとっては土地の形や接道が良くなる話なので、市場に出すより条件が合うことがあります。金額の交渉は仲介会社を挟めば、直接やり取りせずに進められます。

空き家バンクは、登録すれば売れる仕組みではなく、探している人の目に触れる場を増やす仕組みです。登録の要件と、成約時に仲介会社が入るかどうかは自治体によって違います。移住相談と同じ課が担当していることが多いので、登録できるかどうかは市区町村に直接確認してください。

買取に切り替える線引きは空き家が売れないときの選択肢で、買取と値下げの比べ方として整理しています。無償で譲る場合の税は受け取る側にかかることがあるため、税理士に確認してください。

更地にするかどうかは、税と控除の要件で分かれる

建物を壊せば売れると考える前に、二つの制度を見てください。どちらも建物の有無で結論が変わります。

ひとつは固定資産税の住宅用地特例です。大阪市の説明では、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分は課税標準額が価格の6分の1（都市計画税は3分の1）、それを超える部分は3分の1（同3分の2）になります。建物を解体すると、この特例が外れます。売れるまでの期間が読めないまま更地にすると、解体の費用と税の増額を同時に抱えることになります。

もうひとつは、相続した空き家を売ったときの3000万円の特別控除です。国税庁のタックスアンサー（令和7年4月1日現在の法令等）によると、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であること、譲渡の時に一定の耐震基準を満たすか家屋の全部を取り壊すことなどが要件です。適用されるのは令和9年12月31日までの譲渡で、令和6年1月1日以後の譲渡では相続人が3人以上の場合の上限が2000万円になります。要件に当たるかどうかの判定と税額の計算は税理士の領分です。

解体の費用は構造、面積、前面道路の広さで大きく変わります。金額の幅と、更地にしてから売る損得は実家を更地にする費用で扱っています。順番としては、解体の見積もりを取る前に、更地にしたら売れる見込みがあるかを仲介会社に確認するほうが安全です。

売らないまま持つ場合。費用の下げ方と、税が切り替わる線

売却をいったん止める判断もあります。ただし、放置と保有は別物です。空家等対策の推進に関する特別措置法の改正法が令和5年12月13日に施行され、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態は、管理不全空家等として指導と勧告の対象になりました。越谷市の案内にあるとおり、勧告を受けた管理不全空家等の土地は住宅用地特例が解除され、固定資産税と都市計画税の軽減が受けられなくなります。持ち続けるなら、勧告を受けない状態を保つことがそのまま費用の話になります。

実家じまいナビ編集部の実体験

見に来た人がいたのかどうかも、記録に残していなかった

相続した沖縄の傾斜地は、値段を下げれば動くと考えていた時期が長くありました。実際には、造成にいくらかかるか読めない土地は、値段の話に入る前に候補から外れます。誰かが見に来たのか、そもそも誰の目にも触れていないのか。その区別すら記録していなかったので、下げる以外の手を思いつけませんでした。

固定資産税は年約7万円で、判断が遅れた年数のぶんだけ出ていきます。出口はいまも見つかっていませんが、止まっている位置を先に確かめる順番だけは、最初から作れたはずでした。

保有を続けるときに削れるのは、電気とガスと水道の契約、火災保険の内容、草刈りと通水の頻度です。管理を業者に任せる場合の料金は地域と回数で幅があります。年間の合計を出して固定資産税と足すと、いくらまでなら手放すための費用に回せるかが決まります。

国に引き取ってもらう窓口は、建物がある時点で使えない

相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した土地を国に引き取ってもらう仕組みです。法務省の説明では、建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲に争いがある土地は却下されます。一定の勾配や高さの崖があって管理に過分な費用や労力がかかる土地なども、承認されない対象です。審査手数料は土地一筆当たり14,000円で、却下や不承認になっても返還されません。負担金は、国有地の種目ごとに管理に要する10年分の標準的な費用の額を考慮して算定されます。

法務省が公表している速報値では、令和8年6月30日現在で申請は5,698件、そのうち帰属したのは2,885件です。帰属した土地の内訳は宅地1,073件、農用地925件、森林193件、その他694件となっています。制度は動いていますが、建物が建ったままの実家を持ち込む窓口ではありません。解体を先に済ませるか、建物ごと売る側の手を尽くすかの判断が先に来ます。

実家に農地や山林が付いてくる場合は、窓口も手続きも宅地とは別になります。土地の地目は登記事項証明書で確認できるので、売れないと感じている土地が何筆あり、それぞれ何の地目かを先に一覧にしてください。

自治体への寄付は、公共の用途に使える土地かどうかで結論が変わります。受け付けの可否と条件は市区町村ごとに違うため、資産税課や管財課に直接聞くのが早道です。

確かめる順番と、誰に聞くかの割り振り

実家が売れないときに動かす順番は、費用が出ていく順ではなく、確定させないと次に進めない順です。

1. 名義を確認する。登記事項証明書で所有者と共有持分を見る
2. 相続登記の期限を数える。取得を知った日から3年以内かどうかを日付で確認する
3. 境界と再建築の可否を確認する。窓口は市区町村と法務局
4. 問い合わせと内見の件数を仲介会社に聞き、止まっている位置を特定する
5. 価格の位置を複数社の査定で確かめる
6. 値下げの下限と時期を決める。同時に買取と隣地の二つを並行で当てる
7. 売らない判断に切り替える場合は、年間の維持費を出して分母にする

聞く相手を割り振っておくと往復が減ります。区域や道路の扱いは市区町村の都市計画や建築の窓口、境界は土地家屋調査士、名義と登記は司法書士、遺産分割でもめている場合は弁護士、税額の計算と控除の判定は税理士です。編集部は士業ではないため、税額の計算や遺産分割の判断はしません。制度と料金は年度で変わるので、本文の内容は2026年7月30日に確認した時点のものとして扱い、出典の一次ソースで最新を確かめてください。

よくある詰まりへの答え

買い取りますという電話や手紙が来た

連絡が来ること自体は珍しくありません。判断の材料は、免許番号、買取なのか仲介なのか、先に費用の請求があるかどうかの三つです。測量費や広告費を前払いする話が出た場合は、契約書の内容を確認し、その場で決めないでください。

きょうだいで意見が割れている

売る売らないの前に、維持費を誰がいくら負担しているかを一枚の紙にしてください。金額が見えると、議論の対象が感情から数字に移ります。合意の作り方そのものは弁護士に相談する範囲です。

リフォームしてから売るべきか

費用を回収できる保証はありません。前出の調査のとおり相続で引き継いだ家は傷んだものが多く、買い手側が自分で直す前提で探している場合もあります。工事の前に、その改修で売値がいくら上がる見込みかを仲介会社に確認してください。

仏壇や荷物が残っていて手が付かない

片づけは売却活動の前工程です。写真が撮れる状態にするのが目的なので、全部を一度に片づける必要はありません。搬出の順番と費用は業者によって幅があるため、複数の見積もりを取ってから決めてください。

相続放棄という手はあるのか

まだ相続していない段階の話です。すでに相続して名義を引き継いでいる場合には使えません。不動産だけを選んで放棄することもできず、家庭裁判所への申述には期限があります。使えるかどうかと期限の数え方は、弁護士や司法書士に確認してください。

いつまで様子を見ればいいか

期間ではなく件数で決めてください。問い合わせが0件のまま数か月続くなら、原因は価格か掲載か会社のどれかです。内見が続いているのに決まらないなら、原因は物件側の条件にあります。