売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

実家の査定を受ける前に｜相場を自分で調べる手順

査定額は売り出し価格の意見であって、売れる金額ではない

最初に言葉の中身を合わせます。宅地建物取引業者が出す査定額は、宅地建物取引業法上は価額についての意見です。同法第34条の2第2項は、価額または評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定めています（出典：公益財団法人不動産流通推進センター 既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き・2026年7月30日確認）。意見である以上、会社が違えば数字も違います。そして根拠は、聞けば出てくるものとして制度が組まれています。

その意見がどの水準を指しているかも決まっています。同じ手引きは、査定価格を売り出し価格の参考として3か月程度で買い手が付くことを目安に算出するものと説明しています。3か月で反応が無ければ、価格を動かすか売り方を変えるかの判断が来る前提の数字です。

この三つが混ざると、査定額の高い会社に頼めば高く売れるという読み方になります。順番は逆で、高い査定額は売り出し価格を高くする理由にはなっても、買い手が増える理由にはなりません。

似た言葉に鑑定評価があります。こちらは別の制度で、不動産の経済価値を判定して価額に表示する行為を指し、国家資格である不動産鑑定士だけが不動産鑑定業者の業務として行えます（出典：国土交通省 不動産鑑定評価ポータルサイト・2026年7月30日確認）。報酬が発生する業務で、遺産分割や裁判の場面のように第三者に示す評価が要るときに使います。売るために相場を知りたいだけなら、必要になる場面は限られます。

実家には目的別に四つの値段がある。混ぜると家族の話が止まる

実家の値段という言い方が指すものは一つではありません。税の場面と売る場面では、使う値も出どころも時点も違います。兄弟で金額の話をしていて噛み合わないときは、たいてい別々の値を持ち寄っています。

路線価は相続税と贈与税で土地を評価するための値で、1月1日を評価時点とし、1年間の地価変動などを考慮して地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められています。令和8年分は2026年7月1日に公開されました（出典：国税庁 令和8年分の路線価等について・2026年7月30日確認）。固定資産税評価額のほうは、宅地について地価公示価格や鑑定評価価格等の7割を目途に評定するものとされ、原則3年ごとに評価替えが行われます（出典：総務省自治税務局資産評価室 固定資産評価のしくみについて（土地評価）・2026年7月30日確認）。

どの値をいくらと見るかで税額が変わる部分は、編集部の守備範囲の外です。売った場合にいくら課税されるか、特例が使えるかの判断は税理士か税務署に置いてください。税の側の期限と要件は実家を売ったときの税金に分けています。

依頼の前に、成約価格で自分の幅を作る

比べる基準を先に作ります。使うのは国土交通省の不動産情報ライブラリで、2024年4月1日から運用されています。掲載されている価格情報は二種類あり、取引当事者へのアンケートを基にした不動産取引価格情報と、不動産流通機構が保有する情報を個別の取引が特定できないよう加工した成約価格情報です（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ／出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの運用を開始します・2026年7月30日確認）。登録も費用も要りません。

1. 実家の市区町村と、最寄り駅または地区で絞る
2. 種類を宅地（土地と建物）にする。マンションの数字が混ざると水準が跳ねる
3. 時期は直近2年ほど。古い事例は当時の水準として別に置く
4. 土地面積、建物面積、築年、駅からの距離が近いものを4件以上ひろう
5. 総額のままにせず、土地の1平方メートル単価に直す。面積が違う事例をそのまま比べない
6. いちばん低い事例と高い事例を、そのまま自分の幅として書き留める

一点の数字を作らないところが肝心です。事例のばらつきは誤差ではなく、条件の違いがそのまま出たものです。幅で持っておくと、査定額がその幅のどこに落ちたか、あるいは幅の外に出たかで、質問すべき内容が決まります。

連絡先を出さずに調べたい場合も、ここまでは完結します。名前も電話番号も入れずに見られる公表データなので、家族の中でまだ話がまとまっていない段階でも、数字だけ先に手元へ置けます。

相談者

近所に似た家が見つかりません。田舎なので取引そのものが少ないです。

実家じまいナビ編集部

範囲を市区町村まで広げて件数を確保してから、駅距離と面積で条件をそろえ直してください。数件しか出ない地域は、幅が広いという事実のほうが情報になります。

手元の書類から、土地の水準を二通りで検算する

事例が薄い地域では、公的な評価額から逆に当たる方法が効きます。使うのは相続税路線価と、固定資産税の課税明細に載っている土地の評価額です。

• 路線価は地価公示価格等の80％程度が目途なので、0.8で割ると公示の水準に戻る
• 固定資産税評価額は7割が目途なので、0.7で割るとやはり公示の水準に近づく
• 二つの逆算が近い値なら、土地の水準はおおむね掴めている
• 大きく開くときは、評価替えの時点差か、間口や形状による画地の調整が効いている

路線価図と評価倍率表は国税庁の財産評価基準書で公開されています（出典：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表・2026年7月30日確認）。路線価が定められていない地域は倍率地域にあたり、固定資産税評価額に倍率を掛ける形になります。固定資産税評価額は3年ごとの評価替えなので、据置年度に見ている数字は最新の地価ではありません。

逆算はあくまで水準の当たりです。実際の売買は事例と買い手の数で決まるため、逆算した額で売れるという話ではありません。それでも、成約事例から作った幅と、逆算で出た水準が同じ帯に入っていれば、その帯は根拠が二つある数字になります。離れているときは、地目や画地の条件を先に確かめる合図です。

ここまでで出るのは土地の値段だけです。実家の査定額は土地と建物の合計で提示されるため、土地の水準を自分で持ってから、建物にいくら乗っているのかを分けて聞くと、会社ごとの差がどこで生まれたのかが読めます。

建物にいくら乗るか。築20年から25年で一律ゼロという慣行は見直されている

古い実家ほど、建物はゼロと言われる前提で身構えます。ただしその一律の扱いは、国が改善の対象として名指しした慣行です。国土交通省は平成26年3月に中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針を策定し、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20年から25年で建物の市場価値をゼロとする慣行が、中古住宅流通市場の阻害要因になっていると整理しました（出典：国土交通省 中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針の策定について／出典：同 指針本文・2026年7月30日確認）。

この指針を受けて改訂された価格査定マニュアルでは、戸建住宅の建物は原価方式で、土地は事例比較方式で算出し、建物は基礎や躯体のグレードと、維持管理やリフォームの状況を反映する組み立てになっています。最後に流通性比率を掛けて調整する形で、この比率は1.00を基準に、売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして、マイナス15％からプラス10％の範囲で評価されます（出典：公益財団法人不動産流通推進センター 既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き・2026年7月30日確認）。

建物側が動く余地は残っている、ということです。動かすのは交渉ではなく資料になります。点検や補修の記録、リフォームの請負契約書や見積書、検査済証、耐震に関する証明。これらを出せるかどうかで、同じ築年の家でも評価の置き場所が変わります。

逆に、資料では動かせない要素もあります。最寄り駅からの距離、道路付けと間口、土地の形、周辺で同時に売りに出ている件数。これらは条件として固定されているので、査定の場で議論しても数字は動きません。動く側と動かない側を分けておくと、聞くべきことが減ります。

上がっているのはどれか。戸建とマンションを分けて見る

相場が上がっているという話をそのまま実家に当てはめると、期待だけが先に立ちます。国土交通省の不動産価格指数は、年間約30万件の取引価格情報を基に、2010年平均を100として指数化したものです。令和7年12月分の季節調整値は、住宅総合が148.0、住宅地が119.8、戸建住宅が121.9、マンション（区分所有）が225.1でした（令和8年3月31日公表）（出典：国土交通省 不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表・2026年7月30日確認）。住宅全体を押し上げているのはマンションで、戸建住宅は1.2倍前後の水準にとどまっています。

土地の側も、平均で見ると同じ罠があります。令和8年地価公示（1月1日時点、2026年3月18日公表）の全国平均は、全用途平均が2.8％、住宅地が2.1％、商業地が4.3％の上昇で、いずれも5年連続の上昇でした（出典：国土交通省 令和8年地価公示の概要・2026年7月30日確認）。全国26,000地点の平均であって、実家の前の道の数字ではありません。

なお不動産価格指数は毎月公表されますが、2026年7月29日時点で令和8年4月・第1四半期分の公表が算出プログラムの不具合により延期されており、閲覧できる最新は令和7年12月分です（出典：国土交通省 不動産価格指数・2026年7月30日確認）。今が高いうちにと急がされたときに、どの指標のどの時点の話なのかを聞き返す材料になります。

机上査定の数字は最低額に近い、と手引きが書いている

査定には机上と訪問の二通りがあります。机上査定は住所や面積や築年などの基本情報から出すもので、訪問査定は現地で状態を見てから出します。違いは精度という言葉で説明されがちですが、価格査定マニュアルの手引きはもう一歩踏み込んで書いています。所在地や建物構造や延床面積や築年数といった基本情報と、基礎躯体のグレードだけを入力した段階で簡便な査定額は算出できるが、それは最低額に近い査定価格であり、建物グレード以降の詳細条件を考慮していない、という説明です（出典：公益財団法人不動産流通推進センター 既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き・2026年7月30日確認）。

実家の場合、この差が開きやすい事情があります。人が住まなくなった家は、内部の状態も設備の更新履歴も外から読めません。読めない部分は低いほうに置かれます。机上の数字だけを見て、思ったより安いと結論を出す必要はありません。

遠方に住んでいるなら、訪問査定の段取りを先に決めておくと二度手間が減ります。鍵の所在、電気と水道が止まっているか、室内に入れる状態か、立ち会えない場合に誰が開けるか。この四つが決まっていれば、日程調整は一度で済みます。

査定の前にそろえる書類。実家では在り処を探すところから始まる

書類は査定額を上げるために要るのではなく、査定を成立させるために要ります。無い場合は無いまま頼めますが、無い項目は低いほうに置かれます。

名義については期限のある話が一つあります。相続登記の申請義務化が令和6年4月1日に施行されました（出典：法務省 所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し・2026年7月30日確認）。査定を受けるだけなら名義が未了でも頼めますが、売る段になると登記が前提になります。手順の全体は実家を売る手順と相場の調べ方に置いています。

金額が会社ごとに開いたときに聞く四つ

三社に頼めば三つの数字が出ます。開いたときに見るのは高さではなく、根拠の粒度です。価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならないと法が定めている以上、次の質問は本来出せる範囲に収まります。

1. 採用した成約事例を3件、所在と時期と面積と価格で見せてほしい
2. この金額のうち、土地がいくらで建物がいくらか
3. 流通性比率をいくつにしたか。プラスまたはマイナスにした理由は何か
4. 3か月で買い手が付く想定か。付かなかった場合に何をどう変えるか

四つ目まで聞くと、金額の性格が分かります。3か月の目安を外して高い数字を置いている場合、売り出しの後に価格改定の相談が来る組み立てです。それ自体が悪いわけではありません。ただし前提を知らないまま媒介契約を結ぶと、下げる判断のたびに自分が負けた気持ちになります。

相談者

いちばん高い査定を出した会社に頼むのが得ではないのですか。

実家じまいナビ編集部

高い数字は売り出し価格を高くできる根拠にはなりますが、買い手が増える根拠にはなりません。四つとも答えられた会社を選ぶほうが、後の判断が楽になります。

売り出したあとに動かなくなったときの手は実家が売れない理由と、値下げ以外に打てる手に分けて置いています。

実家では、査定そのものが立ち上がりにくい型がある

条件によっては、数字が出ないか、幅が極端に開きます。会社の怠慢ではなく、比べる事例が作れないか、買い手の範囲が狭いことの表れです。

実家じまいナビ編集部の実体験

査定を頼む前に手元で確定していた、唯一の数字

編集部は沖縄の傾斜地を相続し、売却や寄付や国庫帰属といった出口を順に検証しましたが、どれも成立せず、いまも保有しています。その過程で分かったのは、値段を確かめる作業そのものが立ち上がらない土地があるということでした。比べる事例が無く、買い手の範囲も見えないため、数字を出す側にも置き場所がありません。

一方で、確定している数字は最初から一つだけありました。固定資産税の年約7万円です。売れても売れなくても毎年出ていきます。そのとき知りたかったのは高く売る方法ではなく、この確定した支出と並べて置ける基準のほうでした。実家に建物が建っていて、周辺に取引がある場合は、少なくとも比べる材料が公表データの側にあります。そこは条件として恵まれています。

査定のあとに始まること。依頼するかどうかは、まだ決めなくてよい

査定を受けたからといって、その会社に売却を任せる義務はありません。売却を依頼する段階で結ぶのが媒介契約で、三種類あります。専属専任媒介と専任媒介は依頼先が1社に限られる代わりに、不動産流通機構への登録が義務づけられています。登録の期限は媒介契約締結日の翌日から、専属専任媒介が5日以内、専任媒介が7日以内。業務の報告は専属専任媒介が1週間に1回以上、専任媒介が2週間に1回以上で、有効期間はいずれも3か月以内です（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構 媒介契約制度・2026年7月30日確認）。

売り出したあとに自分の物件がどう扱われているかを確かめる仕組みも、この数年で変わりました。令和6年6月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、令和7年1月1日から宅地建物取引業者に取引状況の登録が義務づけられ、令和7年1月4日からは登録証明書に2次元コードが記載され、売主専用の画面から状況を確認できるようになっています（出典：国土交通省 レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました（令和6年12月24日）・2026年7月30日確認）。表示される取引状況は、公開中、書面による購入申込みあり、売主都合で一時紹介停止中の三区分です。

査定は相場を知る作業、媒介契約は売り方を決める作業です。同じ日に両方を決めなければならない理由はありません。

誰に何を聞くか。編集部が判断しない範囲

ここまでは公表された制度と公表データで確かめられる範囲です。個別の判断が要る部分は、窓口を分けたほうが早く終わります。

本文の制度と数値は2026年7月30日に確認した公表内容です。路線価は毎年7月に、地価公示は毎年3月に更新され、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われます。指数の公表時期も動きます。査定を頼む時点で、出典に挙げたページの最新版を見てください。編集部は士業ではないため、法令の解釈や個別の税額計算、遺産分割の判断は行いません。