農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用と地目変更の違い｜登記のタイミングと費用

農地転用と地目変更は、根拠法も窓口も期限も別

同じ土地を扱うのに、出す先が2か所ある。宇城市は、農地転用の申請と許可だけでは土地登記事項証明書の地目は変更されず、法務局で地目変更の登記をする必要があると案内している（宇城市・農地転用工事終了後は法務局に地目変更登記を申請してください、2026年7月30日確認）。役所の間で書類が横に流れる仕組みはない。

相談者

許可が下りた時点で、登記も役所の側で直してくれると思っていました。

実家じまいナビ編集部

登記は申請しないと動かない。出すのは所有者で、転用の書類を代行した相手がそのまま登記まで出してくれるわけでもない。代理を頼む相手も別になる。

転用の許可と届出のどちらになるか、そもそも許可が下りる土地かどうかは前段の話になる。区分と条件は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に整理した。

順番は許可、工事、報告、登記。報告を飛ばすと登記で止まる

4つの段がある。2段目と3段目の間を飛ばして法務局へ行くと、添付する書類が足りずに戻される。

1. 許可または届出。市街化区域内なら農業委員会への届出で足りる。川崎市は5条の届出について、受理通知書をおおむね1週間程度で交付すると案内している（川崎市・農地転用届出手続きの流れ、2026年7月30日確認）。市街化区域外は許可になり、宇都宮市は受付締切日から許可書の交付までの標準処理期間を42日と定めている（宇都宮市・農地の転用、同日確認）。
2. 工事。許可を受けた内容どおりに造成や建築を進める。
3. 農業委員会への報告。福岡県は、許可を受けた後は工事が完了するまで許可の日から3か月後とその後1年ごとに進捗状況を、完了したときは完了した旨を、それぞれ市町村農業委員会を経由して報告する必要があると案内している。資材置場のように建築物の建築等を伴わない恒久的な転用事業では、完了の報告があった日から3年間、6か月ごとに事業の実施状況の報告が続く（福岡県・農地転用許可申請等の必要書類・様式例について、2026年7月30日確認）。
4. 法務局への地目変更登記。

3段目を知らされていない人が多い。報告が済んでいないと、転用の事実を証明する書類が農業委員会から出ないことがあり、登記がそこで足踏みする。大阪市は、農地転用の届出等を行っているが登記が完了していない場合に交付する農地転用事実の証明について、法務局で登記地目を農地から農地以外に変更する際の添付書類になると説明している。手数料は無料で、交付までは2週間程度とされている（大阪市・農地転用事実の証明、2026年7月30日確認）。

報告と証明の呼び名は自治体で違う。工事完了報告書、現況証明願、転用事実の証明と名前が変わるので、許可書を受け取った時点で、登記に使う書類は何をいつ出すのかを農業委員会で聞いておくのが早い。転用側の申請先と必要書類の並びは農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧に分けて書いた。

登記できるのは現況が変わった後。予定では通らない

許可書を持っていても、土地の見た目が変わっていなければ地目は動かない。法務局が公開している畑から宅地への地目変更登記の記載例は、申請書に書く日付について、地目の変更があった日（建物を建築した日など）を記載すると注記している（法務局・地目変更登記の記載例、2026年7月30日確認）。着工予定日でも許可の日でもない。

登記官には調べる権限がある。不動産登記法29条1項は、表示に関する登記について必要があると認めるときは当該不動産の表示に関する事項を調査することができると定め、2項では日出から日没までの間に限り不動産を検査し、所有者その他の関係者に質問できるとしている（e-Gov法令検索・不動産登記法、2026年7月30日確認）。書面だけで通る手続きではない。

変わった後の地目は用途で決まる。不動産登記規則99条は、地目を土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類に区分すると定めている（e-Gov法令検索・不動産登記規則、2026年7月30日確認）。住宅を建てれば宅地、駐車場や資材置場は雑種地に整理されるのが通例だ。転用の目的をどう書いたかで変更後の地目も変わり、最後に判断するのは登記官になる。

相談者

造成が終わった時点で宅地に変えられますか。

実家じまいナビ編集部

更地の造成が済んだ段階を宅地と見るかは管轄の法務局の判断で、建物ができてからにするよう案内されることもある。住宅を建てる予定なら、どの時点を変更の日と見るかを申請前に電話で確認したほうが早い。

1か月の起算日は2通りある。相続で受け継いだ土地はこちら

期限の条文は2項ある。前半しか紹介されないことが多い。

1項は、地目又は地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から一月以内に、当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならないと定めている（e-Gov法令検索・不動産登記法37条、2026年7月30日確認）。

2項は起算日が違う。地目又は地積について変更があった後に表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、その者に係る表題部所有者についての更正の登記又は所有権の登記があった日から一月以内に申請しなければならないとされている（同）。親が転用まで済ませて登記だけ残した土地を相続したなら、1か月の起算点は親の工事完了日ではなく、あなたの名義に変わった登記の日になる。名義がまだ親のままなら、先に相続登記が来る。

怠った場合の条文は164条1項で、37条1項若しくは2項などの規定による申請をすべき義務がある者が正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処すると定めている（同）。相続登記の義務化で説明されている過料と同じ条文で、法務省も、相続登記の申請義務に違反した場合は同法164条1項により10万円以下の過料の適用対象になると説明している（法務省・相続登記の申請義務化について、2026年7月30日確認）。相続登記の期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内で、こちらの手順は相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順にまとめた。

正当な理由に当たるかどうかの判断は登記官と裁判所の領域で、編集部は法令の解釈をしない。期限を過ぎている土地について、どう申請するかは管轄の法務局か土地家屋調査士に確認する。

費用。登記のほうに登録免許税はかからない

金額は軽いほうから片づく。熊本地方法務局は、地目変更の登記申請について登録免許税がかからないと明記している（熊本地方法務局・非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ、2026年7月30日確認）。自分で出すなら、登記事項証明書や公図を取る実費だけで収まる。

依頼する場合は統計がある。日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイド（2022年度アンケート）では、公簿地積200平方メートルの雑種地を宅地にする地目変更登記の全国平均が46,589円、中央値が45,000円、標準偏差が11,223（いずれも税抜き）。4万円台から5万円前後を見ておけばいい（日本土地家屋調査士会連合会・土地家屋調査士報酬ガイド、2026年7月30日確認）。

桁が変わるのは分筆が挟まるときだ。同じガイドの土地分筆登記は平均422,909円、中央値403,765円で、地目変更の10倍近い。境界の立ち会いと測量が伴うためで、農地の一部だけを転用して残りを農地として残す場合はここが乗る。

農地転用側の費用は別に出ていく。行政書士報酬、造成費、土地改良区の決済金で、総額の大きさを決めるのはこちらだ。内訳は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件にまとめた。

自分で申請するときに書く欄と、地積の端数

地目変更登記は測量を伴わない書類の手続きで、申請人は所有者本人だ。法務局の記載例（畑から宅地）に沿って、書く場所を並べる（法務局・地目変更登記の記載例、2026年7月30日確認）。

見落としやすいのが地積だ。記載例は畑150平方メートルが宅地150.27平方メートルに変わる例になっている。注8は、地積は1平方メートルの100分の1まで記載するが、宅地・鉱泉地以外の土地で10平方メートルを超えるものについては1平方メートル未満の端数は記載しないと説明している。畑のうちは端数が切り捨てられていて、宅地に変えると小数が出るという意味だ。既に地積測量図が提供されており、そこに不動産登記規則100条の規定で切り捨てられた数値（実測したもの）が記録されているときは、その数値を変更後の地積として書く。測量図がない場合の扱いは記載例に書かれていないので、管轄の法務局に聞く部分になる。

申請書が複数枚にわたる場合は、申請人またはその代理人がつづり目に契印を押す。代理で出すなら委任状が必要で、地目変更登記の代理は土地家屋調査士の領域になる。

許可書や受理通知書が手元にないとき

添付する許可書や受理通知書の原本は、手元に1通しかない。ここで詰まる形が2つある。

所有権移転の登記に原本を出してしまった

川崎市は、農地法5条の届出で交付された受理通知書の原本を所有権移転等の登記申請の際に提出してしまうと、地目変更登記の際に別途証明をとらなければならない場合があると注意している。そのうえで、登記所に原本とコピーを持参して原本還付を申し出て認められれば、別途証明をとる必要がなく地目変更の手続きをスムーズに行えると案内している（川崎市・農地転用届出手続きの流れ、2026年7月30日確認）。売買で名義を先に移す場合は、この一手を挟むだけで後の手間が消える。

許可書や受理通知書が見つからない

転用の事実を農業委員会が証明する制度がある。大阪市の農地転用事実の証明は、届出等は済んでいるが登記が完了していない土地について、地目変更登記の添付書類として使える（無料、交付まで2週間程度。大阪市・農地転用事実の証明、2026年7月30日確認）。必要書類は証明願、登記事項証明書、分筆されている場合の経過書類、本人確認書類の写しなどで、代理人が出すなら委任状が加わる。名称は自治体で違うので、農業委員会に、登記で使う証明が出せるかを聞く形になる。

現況はもう農地ではないのに、登記が農地のまま

相続した土地で多いのがこれだ。何十年も耕作されず、見た目は原野や雑木林。この場合は転用の許可を取る道ではなく、農地ではないことを証明する道が用意されていることがある。

上越市は、登記簿の地目が農地であっても、農地転用の許可を受けずに農地法の適用を受けないことの事実確認証明書の交付を受けて地目変更登記が行える場合があるとして、旧農地調整法の第2次改正（昭和21年11月22日）以前から農地でなくなっている土地、森林化や原野化による荒廃が著しく開墾に匹敵するような条件整備を行わなければ農地として利用できない土地、周囲の土地からの直接的な影響によって農地としての維持や継続的な利用が困難な土地を挙げている。手数料は1件950円（上越市・耕作できる状態にない農地の地目変更手続き、2026年7月30日確認）。

出ない場合も同じページに書かれている。集団的なまとまりのある農地の中にある耕作放棄地や基盤整備などが計画されている土地は原則として農地と判断され、比較的容易に耕作を再開できる土地、農地転用の手続きを取らずに違法な転用が行われている場合も交付されない（同）。

基準は自治体ごとに置かれている。福井市は現況証明を交付する場合として、天災地変によって農地以外の土地となった場合、昭和21年11月21日以前に現況が農地でなくなった場合、現況が農地でなくなってから20年を経過しており、かつ農用地区域内にある土地でないこと（植林された土地はこの限りでない）などを挙げ、現況証明願の提出、書類審査と現地調査、定例会での審議を経て証明書が交付される流れを示している（福井市・農地の転用、2026年7月30日確認）。

法務局側もこの道を前提にしている。記載例の注1には農業委員会の現況証明書を添付する場合もあると書かれており、熊本地方法務局は非農地通知書により地目変更の登記申請をする人向けの案内を出している（熊本地方法務局・非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ、2026年7月30日確認）。

耕作をやめて20年待てば通る、という話ではない。判断するのは農業委員会で、違反転用と見られれば証明は出ない。現況の写真を持って相談する順番になる。

登記しないまま置くと、どこで詰まるか

期限を過ぎた申請も受け付けてもらえる。実際に効いてくるのは過料より先に、次の2か所だ。

土地を動かすとき

宇城市は、地目変更登記をしていない場合は登記上の地目が農地のままとなるため、数年後に土地を動かそうとしたときに容易に所有権移転ができない場合があり、現況が許可目的どおりでない場合は改めて農地法による手続きを受ける必要がある場合があると書いている（宇城市・農地転用工事終了後は法務局に地目変更登記を申請してください、2026年7月30日確認）。売る側に立つと、買主と金融機関の確認が入る場面でこれが出てくる。

固定資産税は登記とは別に動く

登記を止めておけば税が上がらない、というのは誤解だ。浅口市は、固定資産税は登記上の地目にかかわらず、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目により課税されると案内している（浅口市・固定資産税は登記上の地目で課税されるのですか、2026年7月30日確認）。登記が畑のままでも、現況が宅地や雑種地なら課税はそちらで動く。登記を遅らせて得られるものはない。許可が出た時点で税がどう変わるかは農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に書いた。

実家じまいナビ編集部の実体験

安く早く消せるものから消す

編集部の運営者は沖縄に傾斜地を相続して持っている。農地ではないので、農地転用の申請も地目変更登記もしていない。ここまでは制度と一次ソースで組み立てていて、体験として言えるのは次の一点だけだ。

売却、寄付、国庫帰属と出口を順に当たったが、どれも成立せず今も保有している。固定資産税は年に約7万円。止まった理由は毎回土地の条件のほうで、書類の出来ではなかった。

それでも登記の地目を先に整える意味はある。書類で止まる要素は数万円と1か月で消せるのに、放置すると土地の条件を検討してもらう前の段階で止まる。安く早く消せるものから消す、という順番の問題だ。

細かい疑問への答え

農地転用の許可を取らずに地目変更できるか

原則はできない。法務局の記載例の注1が、農地を農地以外の地目に変更する場合には農地法の規定による許可が必要なので許可書を添付するようにと注記している（法務局・地目変更登記の記載例、2026年7月30日確認）。例外は前の章の非農地の証明で、こちらも農業委員会の判断が先に立つ。

地目が農地のままでも売買の登記はできるか

権利の登記と表示の登記は別で、川崎市の案内も5条の届出の受理通知書を所有権移転等の登記申請に使う場面を前提にしている（川崎市・農地転用届出手続きの流れ、2026年7月30日確認）。ただし転用と売買を同時に進める形は農地法の手続きの取り方で変わるので、順番は農業委員会と司法書士に確認する。

太陽光を載せる場合の地目はどうなるか

営農型太陽光発電（支柱を立てて営農を継続しながら発電する形）は、農林水産省が農地法に基づく一時転用許可が必要と説明している（農林水産省・営農型太陽光発電について、2026年7月30日確認）。農地として使い続けるので地目変更登記はしない。彦根市は、原則は3年以内の一時転用の許可申請で恒久転用はできず、特定の条件に該当する場合は10年以内に延長されると案内している（彦根市・営農型太陽光発電に関する農地転用許可申請について、同日確認）。パネルを地面に並べる野立ての形は恒久的な転用になるので、こちらは登記まで進む。

依頼先は誰になるか

手続きごとに分かれる。地目変更のような表示に関する登記は、必要な調査または測量と、申請手続についての代理が土地家屋調査士の業務とされている（e-Gov法令検索・土地家屋調査士法3条1項、2026年7月30日確認）。登記または供託に関する手続についての代理は司法書士の業務で、相続登記や所有権移転はこちらになる（e-Gov法令検索・司法書士法3条1項、同日確認）。転用の許可申請と届出の書類作成は行政書士が受けている。地目変更だけなら自分で出せるので、依頼するかどうかは4万円台から5万円前後の報酬と、平日に法務局へ行く手間の比較になる。

期限を過ぎていたらどうすればいいか

現況を確認して、必要な書類が揃うかを見る。許可書と報告が済んでいれば、そのまま申請できる。過料が科されるかどうかは登記官と裁判所の判断で、編集部が答えられる範囲を超える。年数が経っている土地は、名義が誰になっているかも合わせて確認する。