農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用が認められない土地の条件と不許可の事例

不許可は2種類ある。どちらで止まったかで次の一手が変わる

農地転用の審査は2段になっている。土地の格付けで可否を見る立地基準と、転用の中身を見る一般基準で、両方が適当と認められなければ許可は出ない。条文上の位置も分かれていて、立地基準は農地法第4条第6項第1号と第2号、一般基準は同項第3号から第6号までと、そこから委任された政令・省令に置かれている（香川県農政水産部農業経営課「農地転用許可に係る審査基準」令和7年10月。2026年7月30日確認）。

この区別が実務では大きい。立地基準は土地の位置と営農条件で決まるので、書類を作り直しても結論が動かない。一般基準は資金や同意や計画の中身を見る基準なので、足りないものを揃えれば塞げる余地がある。同じ「認められない」でも、意味が正反対になる。

相談者

窓口では難しいと言われただけで、どちらの話なのか分かりませんでした。

理由の言葉づかいで見分けがつく。農用地区域、甲種、第1種のように区分の名前が出てきたら立地基準の話だ。資力、同意書、面積、他法令の許可の見込みという言葉が出てきたら一般基準の話になる。申請前でも、すでに何か言われた後でも、最初にやることは同じで、どちらの棚の話なのかを言葉にして書き留めておくことになる。

原則不許可の3区分は、面積と年数で決まっている

立地基準は農地を5つに区分する。原則不許可の側に入るのは農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地の3つで、当たるかどうかは数値で決まっている。区分の全体像は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説に整理したので、ここでは何に当たると原則不許可の側に入るのかを並べる。

順番の話が抜けやすい。第1種農地の要件に当たっていても、第3種農地または第2種農地の要件にも当たる場合は、第1種農地ではなく第3種農地または第2種農地として区分される（農地法第4条第6項第1号ロの括弧書）。駅の近くの田が面積だけで原則不許可にならないのは、この括弧書きが効いているからだ。

市街化調整区域かどうかで見え方が変わる部分は市街化調整区域の農地は転用できる？可否の見分け方にまとめている。

原則不許可でも通る例外は、類型として条文に並んでいる

原則不許可は全面禁止ではない。例外として許可できる場合が政令と省令に並んでいる。香川県の審査基準（令和7年10月。2026年7月30日確認）から、個人の土地で当たる可能性のある類型を抜き出す。

• 土地収用法第26条第1項の告示に係る事業の用に供するために行うもの
• 仮設工作物の設置その他の一時的な利用で、その農地を使うことが必要と認められるもの
• 農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設など、地域の農業の振興に資する施設の用地（第1種農地と甲種農地以外の周辺の土地では目的を達成できないと認められるものに限る）
• 農用地区域内農地では、農用地利用計画で指定された用途に供するために行うもの

甲種農地はここが一段狭い。上の販売施設などについては、敷地面積がおおむね500平方メートルを超えないものに限られる。特に良好な営農条件を備えた農地だからという理由づけが基準に書かれている。

一時的な利用にも期限がある。一時転用の期間は、農用地区域内の農地では農地への復元期間を含めて3年以内、それ以外の農地では5年以内が原則とされている。砂利採取を目的にする場合は、埋め戻しと復元を担保する契約や保証人の要件まで別に決まっている。

農用地区域内農地は、順番がもう一つ手前にある。和歌山県岩出市は、農用地区域内の農地は区域から除外しない限り転用許可申請ができないと案内している（同市のページ。2026年7月30日確認）。その除外の要件と期間は農振除外とは？6要件と費用、農地転用との違いを解説で扱っている。

第2種農地は「他の土地でできるなら不許可」という基準

第2種農地とその他の農地は、原則不許可の3区分とは落ち方が違う。申請した農地に代えて周辺の他の土地を使えば事業の目的を達成できると認められる場合に、原則として許可できない（農地法第4条第6項第2号）。土地の格が低いから落ちるのではなく、そこである必要を示せないと落ちる。

判断の材料も基準に書いてある。周辺に目的を達成できる農地以外の土地または第3種農地があるかどうか、その土地を申請者が事業目的に使えるかどうか、の2点で見る。近くに空いた宅地や雑種地があると、そちらでできるはずだという話になりやすい。

この代替性の検討は、書類として求められることがある。広島県東広島市は、従来の第1種農地に加えて第2種農地の事案でも代替性の検討を行い、許可申請時に所定の様式を添付するよう求めている（同市のページ。2026年7月30日確認）。どこを当たって何が駄目だったのかを先に整理しておくと、ここで止まりにくくなる。

一般基準で落ちる項目は、号ごとに見る場所が決まっている

立地基準を通っても、一般基準に当たれば許可は出ない。福島県いわき市と香川県の基準に共通して並ぶ項目を、審査で見られる順に整理する。

• 資力および信用。すでに許可を受けた工事が計画どおり進んでいない場合、新たな転用の確実性は極めて乏しいと判断される。申請者が現に農地法に違反している場合は、原則として信用が認められない
• 転用の妨げとなる権利を持つ人の同意。賃借権などが付いたままだと止まる
• 許可の後、遅滞なく使う見込み。法令で義務づけられた行政庁との協議をしていない場合はここに当たる
• 他法令の免許・許可・認可。それらがされなかった、される見込みがない、または現に協議中である場合
• 一体で使う土地の確保。申請地と一緒に使う土地を利用できる見込みがないと落ちる
• 面積が事業目的から適正か。香川県の基準では、住宅目的の事業計画地は原則500平方メートル以下、農家住宅は作業場が要るため原則1,000平方メートル以下とされ、敷地に占める建築面積の割合も、500平方メートル以下なら22パーセント以上、超えるなら30パーセント以上が原則とされている
• 造成だけを目的にしていないか。自分で施設を建てずに造成して処分する計画は原則として認められない
• 周辺の農地の営農条件。土砂の流出や崩壊、農業用用排水施設の機能への支障、集団的な農地の蚕食や分断、日照や通風への支障、農道やため池の機能への支障
• 一時的な利用の後に耕作へ戻せるか。復元が確実と認められないと許可できない

面積や利用率のような数値は都道府県ごとの審査基準に書かれる部分で、書き方に幅がある。ここに挙げたのは香川県の値なので、判断に使うなら、あなたの土地がある都道府県の審査基準を開いてほしい。多くの県が同じ名前の文書を公開している。

実家じまいナビ編集部

同意書を求められる理由も条文に紐づいています。周辺の営農条件に支障が出ないことを確認する書類だと説明している自治体があります。

2025年4月から増えた不許可事由。地域計画に支障があると通らない

新しく効き始めた基準がある。地域における農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障が生じる場合は許可できないという不許可事由で、中身は農地法施行規則第47条の3に置かれている（2026年7月30日確認）。

対象は、公告された地域計画の区域内の農地だけではない。地域計画の案の公告があってから計画の公告があるまでの間も、その案に係る農地の転用は同じ物差しで見られる。公告の後は、次のような場合が支障ありに当たるとされている。

• 転用によって、地域計画に定められた農作物の生産振興や産地形成に支障が生じる場合
• その農地で農業を担う者が特定されている、または確保が見込まれている場合に、その農地を転用する場合
• 転用によって、農用地の利用の集積や集団化に関する目標の達成に支障が生じる場合

逆に、支障に当たらないとされる場合も書かれている。一時的な利用の後にその土地が地域計画に位置づけられた担い手の耕作に確実に戻るとき、地域計画に位置づけられた農業用施設に使うとき、協議の場で合意を得た区域で営農型発電を行うときがそれに当たる。

窓口の運用としては、申請より前の手続きになっている。栃木県宇都宮市は、申請地が地域計画区域内の場合、農地転用許可申請の前に地域計画の変更手続き（対象農地を地域計画から除外すること）が必要だと案内している。岩出市も同じ扱いで、農地転用申請の令和7年3月受付分から適用対象になったと書いている（両市のページ。2026年7月30日確認）。

不許可の紙が出る前に止まる。実務はその手前で動いている

窓口で言われる「通らない」の多くは、処分としての不許可ではない。申請にたどり着く前に止まる仕組みが、先に置かれているからだ。

• 農用地区域内の農地は、除外しない限り申請自体ができない（岩出市）
• 地域計画の区域内なら、計画の変更が先（宇都宮市・岩出市）
• 事前相談の枠がある。岩出市は令和7年2月1日から、資材置場や駐車場のように建築を伴わない転用について、一時転用で目的が達成できるかどうかの事前相談を求めている。許可を受けた後も、工事完了から3年間、6か月ごとの報告が条件になる

申請してから雲行きが怪しくなった場合には、取り下げるという経路も制度の中にある。茨城県の手引には取下願の様式があり、受け付けたら願出人に受理通知書を交付して許可申請書を返す、連署の一方だけが取り下げた場合はもう一方に却下指令書を交付する、という処理まで決まっている（茨城県農林水産部「農地法関係事務処理の手引き（農地転用関係）」令和7年6月一部改訂。2026年7月30日確認）。

期間の目安は国の要領にある。標準的な事務処理期間は、農業委員会が申請書の受理後3週間（都道府県農業委員会ネットワーク機構に意見を聴く事案は4週間）、都道府県知事等が申請書と意見書の受理後2週間とされている（農林水産省「農地法関係事務処理要領」別表1）。宇都宮市は、受付締切日から許可書の交付までの標準処理期間を42日と定めている。月1回の総会に合わせて受け付ける自治体が多いので、締切を1日外すと1か月ずれる。

不許可になる割合を知りたくなるが、そこは数字を出せない。国の農地の権利移動・借賃等調査は、権利が動いた農地と転用された農地を集計する調査で、不許可の件数を数える項目が置かれていない（同調査の概要。2026年7月30日確認）。確率で判断するのではなく、自分の土地がどの区分かで判断するしかない。

断られ方には、直せるものと直せないものがある

実家じまいナビ編集部の実体験

条件に触れた断りは、資料を作り直しても同じ場所に戻ってきた

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、農地ではない。農地転用の許可申請をした経験もないので、ここは手続きの解説ではなく、出口を探して回った側の記録として読んでほしい。

この土地の固定資産税は年に約7万円。売却、寄付、国庫帰属と順に当たって、どれも成立せず今も保有している。何度か往復して分かったのは、断られ方が2種類あったことだ。傾斜と接道と造成費という土地そのものの条件に触れた断りは、資料を作り直しても結論が同じ場所に戻ってきた。書類の不足や順番の間違いで止まったものは、揃え直すと次の段まで進んだ。

農地転用の立地基準と一般基準は、これと同じ形をしている。区分の名前が出てきた断りは、区分が変わらない限り動かない。資金や同意や面積で止まった断りは、埋めれば動く。だから途中からやったのは、言われたことを条件と段取りの2列に分けて書き写すことだった。分けずに全部を駄目だったで片づけていた間は、同じ場所を何度も回っていた。

不許可の紙を受け取った後にできることは、期限が決まっている

処分としての不許可が出た場合、指令書の末尾に教示文が付く。国の事務処理要領は、4ヘクタール以下の事案について次の内容を記載するよう定めている（農林水産省「農地法関係事務処理要領」。2026年7月30日確認）。

• 処分に不服があるときは、処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内に、都道府県知事へ審査請求書を提出して審査請求ができる
• 処分の取消しの訴えは、処分があったことを知った日の翌日から起算して6か月以内に、都道府県を被告として提起できる。審査請求をした場合は、その裁決があったことを知った日の翌日から6か月以内になる
• 処分または裁決があった日の翌日から起算して1年を経過すると、原則としてどちらもできなくなる。正当な理由があるときは例外が認められる場合がある
• 不服の理由が鉱業、採石業または砂利採取業との調整に関するものであるときは、農地法第53条第2項により、3か月以内に公害等調整委員会へ裁定を申請する

もう一つの道は、理由を潰して出し直すことだ。一般基準で止まったのなら、資金の裏づけ、同意書、面積の見直しで塞げる余地がある。立地基準で止まったのなら、区分そのものを動かす手続きが先になり、半年から1年単位の話になる。

どちらを選ぶかは法律の判断になる。編集部は士業ではないので、審査請求と再申請のどちらが自分の事案に向くのか、期限を過ぎていないかは、行政書士や弁護士に書類を見せて確かめてほしい。不許可の理由が書かれた指令書は、その相談の一番の材料になる。

転用が認められない農地にも、残っている使い道はある

転用が原則不許可でも、農地のまま貸す、農地のまま売るという道は別の制度の話として残る。転用の可否とは切り離して考えられる部分なので、先に並べておく。

• 農地中間管理機構に貸す。いわゆる農地バンクで、農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく法人として農地転用の審査基準の中にも出てくる
• 市民農園にする。開設できるのは市町村、農業協同組合、農地を持つ人、企業やNPOで、根拠になる制度は市民農園整備促進法、特定農地貸付法、都市農地貸借法、農園利用方式の4つに分かれている（農林水産省「市民農園の開設方法」。2026年7月30日確認）。トイレや駐車場のような施設を伴うかどうかで、どの制度に乗るかが変わる
• 一時転用の枠を使う。復元期間を含めて農用地区域内なら3年以内、それ以外なら5年以内という限定付きだが、原則不許可の農地でも例外の類型に並んでいる
• 営農型発電。支柱部分だけの一時転用として扱われる。地域計画の区域内では、協議の場で合意を得た区域であることが支障なしの根拠として基準に書かれている

地域計画に位置づけられた農業用施設に使う場合も、地域計画の達成に支障を及ぼす場合には当たらないとされている。転用を諦めるかどうかの前に、農地のまま何ができる土地なのかを農業委員会で聞いておくと、判断の材料が増える。

相続した農地なら、転用の可否と並べて出口を見ておく

相続で農地が回ってきた場合、転用が認められるかどうかを調べる前に、確認の順番がある。

1. 区分を調べる。農業委員会で農地台帳を見て、農用地区域（青地）かどうかを確認する
2. 地域計画の区域内かを確認する。担い手が特定されている農地かどうかで結論が変わる
3. 名義を確認する。相続した農地は農業委員会への届出が要る。名義が動いていないと申請の主体が立たない
4. 転用しない出口も同じ机に並べる。農地のまま貸す、農地のまま売るという道は、転用の可否と無関係に残る

1と2で原則不許可の側だと分かった時点で、宅地にして売るという前提は一度外れる。そのときに代わりの案を持っていないと、固定資産税だけが毎年出ていく状態が続く。転用の可否がはっきりする前でも、その土地で何ができるのかの見当は付けておける。

細かい疑問への答え

一度不許可になったら、二度と申請できないのか

制度としての回数制限はない。ただし立地基準で止まった場合は、区分が変わらない限り同じ結論になりやすい。一般基準で止まった場合は、理由を潰せば再申請の余地がある。なお、申請者が現に農地法に違反している場合は原則として信用が認められないと審査基準に書かれているので、違反状態を先に解消する順番になる。

すでに資材置場として使っている農地は、どう扱われるのか

登記の地目や現況が変わっていても、それだけで農地法上の農地でなくなるわけではない。無許可で使っている状態のまま申請すると、確実性と信用の要件で引っかかる。先に状況を農業委員会に説明する順番になる。

許可が出た後に工事が遅れると、次に影響するのか

影響する。すでに許可を受けている農地で工事が事業計画どおりに進んでいない場合、新たな農地転用の確実性は極めて乏しいと判断すると審査基準に明記されている。

太陽光なら通りやすいのか

別枠の審査が乗る。営農型発電は支柱部分の一時転用として扱われ、撤去に必要な資力と信用まで含めて見られる。支柱の高さや設備の間隔が下部の農地の営農条件に影響しないか、毎年の栽培実績書と収支報告書が出る見込みがあるか、電気事業者と連系の契約を結ぶ見込みがあるかまで基準に並んでいる。

面積によって手続きは変わるのか

変わる。東広島市は、30アールを超える事案や第1種農地の事案は、県の農業委員会ネットワーク機構への意見聴取を経てから許可になると案内している。面積が大きいほど関与する機関が増え、その分だけ日数が伸びる。