売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順

期限は3年。あなたの日付がどれに当たるか

相続登記の申請が義務になったのは令和6年（2024年）4月1日です。相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められました（不動産登記法第76条の2第1項・法務省・2026年7月31日確認）。

期限は一本ではなく、状況で三つに分かれます。

三つ目が見落とされます。法定相続分で登記したり、後述の相続人申告登記で一度義務を果たしたりしても、その後に遺産分割が成立したら、成立した日から3年以内にその内容の登記を申請する義務が新しく発生します（不動産登記法第76条の2第2項ほか・法務省）。期限は二階建てで、一階を片づけても二階が残ることがあります。

取得した不動産が具体的に分かるまでは義務は生じない、とも説明されています。ただし、調べなくてよいという意味ではありません。洗い出しの手段は下の章に置きます。

相談者

親が亡くなったのは10年以上前です。今からでも間に合いますか。

実家じまいナビ編集部

2027年3月31日までに申請すれば、義務を果たしたことになります。過去の相続には3年の猶予期間が置かれているためです。

過料10万円は、3年を過ぎた瞬間に届くわけではない

正当な理由なく申請義務を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象になります（不動産登記法第164条第1項）。金額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます。行政上のペナルティであって刑事罰ではありません（東京法務局・2026年7月31日確認）。

過料が決まるまでの順番は三段です。

1. 登記官が義務違反を把握した場合、相当の期間を定めて相続登記を申請するよう催告書を送る
2. 催告したにもかかわらず、正当な理由なくその期間内に申請されないとき、管轄の地方裁判所に事件を通知する
3. 通知を受けた裁判所が要件に当たるかを判断し、過料を科すかどうかの裁判をする

あまり書かれていないのが、登記官が催告を行う端緒が二つに限定されている点です（法務省）。

• 相続人がある不動産について遺言の内容に基づく所有権移転登記を申請したが、その遺言書に別の不動産も同じ人に相続させる旨が書かれていたとき
• 相続人がある不動産について遺産分割の結果に基づく相続登記を申請したが、その遺産分割協議書に別の不動産も同じ人が相続する旨が書かれていたとき

どちらも、あなたが自分から出した申請書類の中に、登記していない不動産の記載が残っていた場合です。登記所が全国の未登記を横断的に洗い出して催告を送る運用にはなっていません（2026年7月31日確認）。ただし、端緒が狭いことは義務が消える理由にはなりません。困るのは過料より先に、名義が動かないことです。

正当な理由として、法務省は五つの類型を挙げています。

• 相続人が極めて多数で、戸籍等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われている場合
• 申請義務を負う人自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 配偶者からの暴力の被害者等で、避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮していて、登記に要する費用を負担する能力がない場合

これらに当たらない場合でも、個別の事情で認められ得るとされています。当たるかどうかを判断するのは登記官です。編集部は士業ではないため、あなたの事情が該当するかどうかの判定はしません。管轄の法務局か司法書士に事情を説明して確かめる範囲になります。

3年に間に合わないときの逃げ道は相続人申告登記

遺産分割がまとまらない、相続人が多くて戸籍が揃わない。そのために用意されたのが相続人申告登記で、令和6年4月1日に始まりました。登記記録上の所有者の相続人であること等を期限内に登記官へ申し出ることで、申請義務を履行できます（法務省・2026年7月31日確認）。

手続きの軽さが特徴です。

• 特定の相続人が単独で申し出られる。他の相続人の分も含めた代理申出もできる
• 申出書への押印と電子署名が不要
• 専用のソフトウェアを利用せずに、Webブラウザ上で手続きできる
• 登録免許税がかからない

添付するのは、申出書、申出人が登記記録上の所有者の相続人であることが分かる戸除籍謄本等、申出人の住所を証する情報が基本です。代理人が手続きする場合は委任状が加わりますが、複数の相続人が連名で申出書を作成する場合は不要とされています。

限界も同じページに書かれています。ここを読み違えると二度手間になります。

1. 義務を履行したとみなされるのは申出をした相続人だけ。相続人全員がそれぞれ申し出ないと、全員分は片づかない
2. 遺産分割が成立した後の登記義務は、相続人申告登記では履行できない。別に、成立日から3年以内の相続登記が要る
3. 権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場面では、相続登記の申請が別に必要

期限に間に合わせるための暫定の札であって、名義を移す手続きではありません。そう置いておくと位置づけを間違えません。

自分で申請するときの手順

相続登記は自分で申請できます。法務局が登記手続ハンドブックを公開していて、法定相続編と遺産分割協議編に分かれています。どちらに当たるかで必要書類が変わるため、ここを先に決めます。

1. 不動産を特定する。固定資産税の納税通知書、権利証、登記事項証明書で、対象の土地と建物を書き出す
2. 戸籍を集める。被相続人の出生から死亡までの経過が分かる戸除籍謄本等と、相続人の戸籍が要る
3. 分け方を確定する。遺言があるか、遺産分割協議書を作るか、法定相続分でいくか。協議書には相続人全員の実印と印鑑証明書が付く
4. 固定資産評価証明書を取る。市区町村で発行される。登録免許税の計算の根拠になる
5. 申請書を作る。専用の用紙はなく、法務局のサイトにある様式と記載例をダウンロードして使う
6. 管轄の法務局へ出す。窓口、郵送、オンラインの三通り。管轄は相続人の住所地ではなく不動産の所在地

オンライン申請には注意点があります。添付情報は原則として作成者の電子署名が付いた電子文書である必要がありますが、戸籍全部事項証明書等は市区町村長の電子署名が付いた電子文書としては取得できないため、書類は別途持参するか郵送することになります（法務局・2026年7月31日確認）。画面だけで完結する手続きではありません。

不備があれば補正を求められます。窓口に持ち込むとその場で直せることがあり、郵送だと往復の日数が乗ります。全国の法務局では、電話やウェブ会議、対面による相続登記の手続案内も行われています。

2026年2月に始まった証明制度で、登記漏れを先に潰す

令和8年（2026年）2月2日に、所有不動産記録証明制度が始まりました。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明書として交付する仕組みです。相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくして、登記漏れを防ぐ目的で作られました（法務省・2026年7月31日確認）。

検索条件を4件指定して1通請求する場合は、4件×1通×1,600円で6,400円という計算になります（書面請求の場合）。引っ越しで旧住所も指定して探すなら、その分だけ条件が増えます。

万能ではありません。注意点も一次ソースに書かれています。

• 抽出は氏名と住所の一致で行われるため、検索条件が登記記録上の記載と違うと出てこないことがある
• 同姓同名の別人の不動産が含まれる可能性がある
• 登記簿がコンピュータ化されていない不動産は対象にならない
• 該当する不動産がなかった場合でも手数料は返らない

実家じまいで効くのは、親が遠方にも土地を持っていた場合です。心当たりのある市区町村ごとに名寄帳を取り寄せる方法だと、心当たりのない自治体が抜けます。証明書を先に取ってから手順1に戻ると、登記を二度申請する事態を減らせます。

戸籍集めは広域交付で短くなった。ただし取れない戸籍がある

令和6年（2024年）3月1日に改正戸籍法が施行され、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍証明書・除籍証明書を請求できるようになりました。ほしい戸籍の本籍地が全国各地にあっても、1か所の窓口でまとめて請求できます（法務省・2026年7月31日確認）。相続登記でいちばん日数を食うのが戸籍集めなので、ここが短くなった影響は大きい部分です。

ただし制限がはっきりしています。

• 請求できるのは本人、配偶者、父母や祖父母などの直系尊属、子や孫などの直系卑属
• 市区町村の戸籍担当窓口に行って請求する必要がある。郵送や代理人による請求はできない
• コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍、一部事項証明書、個人事項証明書は請求できない
• 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど顔写真付きの本人確認書類が要る

一つ目が実務では効きます。子が親の相続で戸籍を集める場面は直系なので広域交付が使えますが、おじやおばの相続で甥姪が相続人になる場面は傍系にあたり、従来どおり本籍地への請求が要ります。同じ相続登記でも、誰の相続かで戸籍集めの日数が変わります。窓口で全部揃う前提で予定を組むと、期限の見込みが狂います。

かかるのは登録免許税と、頼むなら報酬。値段が付かない土地は非課税になることがある

相続による所有権の移転登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4です（国税庁 No.7191・令和7年4月1日現在法令等・2026年7月31日確認）。不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則としてその価格を使います。

端数の処理が二段あります。

1. 課税標準となる価額の1,000円未満の端数は切り捨てる。価額が1,000円未満のときは1,000円とする
2. 税率を掛けた後、税額の100円未満の端数を切り捨てる

免税措置は二つあり、どちらも令和9年（2027年）3月31日までの期限付きです。令和7年度の税制改正で2年延長されました。対象は土地に限られ、建物には当たりません（法務局）。

• 相続で土地の所有権を取得した個人が、その移転登記を受ける前に亡くなった場合に、その亡くなった個人を登記名義人とするために受ける登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地について受ける、相続による所有権の移転登記など

二つ目が実家じまいでは当たりやすい部分です。山あいの土地や細かく分かれた農地は、1筆あたりの評価額が100万円を下回ることがあります。判定は相続する土地の合計額ではなく、1筆ごとに行われます。

そして、免税は黙っていても当たりません。登記申請書の登録免許税の欄に根拠条文を書く必要があります。前者は租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税、後者は同条第2項により非課税、と記載します（法務局）。書き漏らすと課税されたまま処理されます。

司法書士に頼むなら報酬が乗ります。日本司法書士会連合会が公表しているアンケートには、土地1筆と建物1棟（固定資産評価額の合計1,000万円）、法定相続人3名のうち1名が単独相続、戸籍謄本等5通の交付請求、遺産分割協議書と相続関係説明図の作成、登記申請の代理までを含む設例があり、その平均は74,888円でした（有効回答1,109・2024年11月公開）。回答は5万円台から8万円台に山があります。報酬の基準は平成15年に撤廃されていて事務所ごとに自由に決められるため、この数字は目安として置き、実際は見積もりを取って確かめる部分です。

相続登記の3年は、ほかの期限より後ろにある

日付が並ぶ順番を先に見ておくと、何から手をつけるかが決まります。

相続登記は一番後ろに来ます。後回しにしてよいという意味ではなく、前の期限を動かす作業と材料が重なっているためです。遺産分割の話し合いは10か月の相続税の申告にも効きますし、分け方が決まらなければ登記の内容も決まりません。戸籍集めはどの手続きでも共通します。

相続税がかかるかどうかは、財産の総額と法定相続人の数で決まります。編集部は士業ではないため、税額の計算と遺産分割の判断はしません。かかる可能性があるかどうかの当たりを付ける段階から税理士に確認する、という線を引いています。期限の全体像は相続手続きの流れに一覧で並べています。

登記が終わっても、もう一つの義務が2026年4月から動いている

令和8年（2026年）4月1日から、住所等変更登記も義務になりました。不動産の所有者は、氏名もしくは名称または住所について変更があったときは、その変更日から2年以内に変更の登記を申請することが義務付けられます（不動産登記法第76条の5）。正当な理由なく怠ったときは5万円以下の過料の適用対象です（同法第164条第2項・法務省・2026年7月31日確認）。

• 施行日より前に住所等が変わっていて登記していない場合は、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記が要る
• 過料の運用は相続登記と同じ形で、登記官が相当の期間を定めて催告し、正当な理由なくその期間内に申請・申出がされないときに限り裁判所へ通知される
• 正当な理由の類型には、検索用情報の申出をしていて職権による変更手続がまだされていない場合、行政区画の変更による場合、重病等の事情、配偶者からの暴力の被害者等で避難中、経済的に困窮している場合が挙げられている

負担を減らす仕組みがスマート変更登記です。氏名や生年月日等の検索用情報を1回申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークシステムに定期的に照会し、変更が判明した場合に本人へ確認したうえで、登記官が職権で住所等の変更登記を行います（法務省）。

実家じまいでは、相続登記で自分の名義にした後に住み替える順番がよく起きます。相続登記の申請と同じタイミングで検索用情報の申出まで済ませておくと、二度目の期限を自分で管理しなくてよくなります。

名義を放置すると、過料より先に出口が止まる

過料より先に効いてくるのは、名義が親のままだと不動産が動かせないことです。相続人申告登記の説明にも、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要と明記されています（法務省）。売る、貸す、担保に入れる。どれも登記名義が自分になっていることが前提に置かれています。

もう一つは、時間が経つほど関係者が増えることです。登記しないまま次の相続が起きると権利者が枝分かれし、遺産分割協議に必要な同意の数が増えます。放置した年数の分だけ、書類を集める相手が遠くなります。所有者不明土地の対策として相続登記が義務化された背景も、この連鎖にあります。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部の運営者の場合

編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続しました。順番は、相続してから売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。出ていくのは固定資産税で、年に約7万円です。

登記まわりで分かったのは、名義の作業と出口を探す作業は別の列で進む、ということでした。売れる見込みがない土地でも、名義を自分に移す手続きにかかる手数は変わりません。逆に名義が親のままだと、査定を頼む段階でも寄付の相談でも、相続関係の説明から始めることになり、本題に入る前に一往復増えます。

売れない土地の人ほど登記を後ろに置きたくなります。動機は分かりますが、後ろに置いても固定資産税は毎年出ていきます。名義だけ先に終わらせておくと、出口を探す時間が丸ごと残ります。

売るところまで進む場合の順番は相続した土地を売る流れに、売れたときの税金は実家を売ったときの税金に分けています。制度も金額も年度で変わります。ここに挙げた期限と数字は2026年7月31日確認の内容なので、動く前に一次ソースで現在の扱いを確かめてください。