売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

空き家の固定資産税が6倍になる条件｜管理不全空家とは

「6倍」の正体は住宅用地特例が外れること

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に市区町村が課す税金で、住宅が建っている土地には「住宅用地に対する課税標準の特例」（住宅用地特例）が適用されている。税額のもとになる課税標準額が、この特例で大きく圧縮されている状態が通常だ。

特例率は国土交通省の資料と自治体の案内で一致している（2026年7月時点で確認）。

小規模住宅用地の課税標準が6分の1になっているということは、この特例が外れれば計算のもとになる金額が元の水準に戻る、つまり最大で6倍になるということ。これが「空き家を放置すると固定資産税が6倍」と言われている中身で、税率が引き上げられるわけでも、空き家であること自体に罰金がかかるわけでもない。

もう一つ見落とされやすいのが面積の上限だ。仙台市が配布している案内では、住宅用地の特例が適用されるのは家屋の床面積の10倍までの面積が上限と明記されている。敷地が広い実家ほど、もともと特例が効いていない部分を抱えている。

相談者

空き家になった時点で6倍になるのかと思っていた

実家じまいナビ編集部

空き家になっただけでは外れない。外れるのは、次の2つの条件がそろったときだけ

特例が外れる条件は「該当」と「勧告」の2つがそろったとき

越生町（埼玉県）の固定資産税の案内は、除外の要件を2つに分けて書いている。仙台市の案内も同じ整理で、この2つの両方に当てはまる土地が特例の対象から除かれるとしている（いずれも2026年7月31日確認）。

1. 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に規定する特定空家等、または管理不全空家等の敷地であること
2. 同法の規定による勧告が所有者等になされていること

ここが記事によってあいまいに書かれがちな部分で、「指定されたら6倍」と書いてあるものもあるが、正確には指定だけでは外れない。指定または該当の判断があった上で、行政指導が段階を踏み、それでも改善されずに勧告まで到達したときに、はじめて税務部局へ情報が渡って特例が外れる。

管理不全空家等が加わったのは、空家法の改正法（令和5年法律第50号）が施行された2023年12月13日から。それ以前は特定空家等だけが対象だった。倒壊寸前ではない、傷みが出はじめた段階の空き家まで対象が広がったのが、この改正の要点になる。

なお、税額そのものの計算や、あなたの土地が実際にいくら増えるかは市区町村の税務部局の判断になる。編集部は士業ではないので、個別の税額計算はしない。

管理不全空家等とは何か（国のガイドラインが挙げる状態の例）

管理不全空家等の定義は「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある空家等」（空家法第13条第1項）。抽象的なので、国土交通省のガイドライン（令和5年12月13日最終改正）が別紙で状態の例を挙げている。判断の目安として、そこから主なものを整理した。

並べてみると分かるのは、劇的な損壊ではなく「手入れが止まった家に普通に起きること」が並んでいる点だ。雨樋が外れたまま、庭木が伸びたまま、ごみが置かれたまま。空き家管理を年に数回に減らした家なら、どれかに当てはまってもおかしくない。

ただしガイドラインは、管理指針に即した管理を行っていないからといって直ちに管理不全空家等に該当するわけではない、と明記している。判断は管理の状況だけでなく、その空き家の状態と、周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度を踏まえて総合的に行われる。近隣に影響が及びにくい立地かどうかも見られる、ということになる。

特定空家等との違いは「壊せと言われるか」「代執行があるか」

特定空家等は、次のいずれかに当てはまると認められる空家等をいう（空家法第2条第2項）。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

税制上の扱い（勧告で住宅用地特例が外れる）は両者で同じだが、その先の強制力が違う。

ガイドラインは、管理不全空家等について「周辺の生活環境に及ぼし得る影響の程度が特定空家等ほど大きくはなっていない状況であることに鑑み、命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていない」と説明している。つまり管理不全空家等の段階では、行政に家を壊す権限はない。効くのは税金だけ、という設計になっている。

指導から増税までの流れと、いつの分から上がるのか

ガイドラインによれば、市町村長はまず空家法第13条第1項に基づく指導を行う。指導をしてもなお状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと認めるときに、同条第2項の勧告ができる。指導を経ずにいきなり勧告はできない。所有者の自発的な改善を促すためだと明記されている。

勧告で示される措置は具体的でなければならない、という縛りもある。ガイドラインは「定期的に屋根ふき材を点検すること」のような概念的な内容ではなく、「東側部分の屋根ふき材の補修を行うこと」のように具体の措置内容を示すべきだとしている。何をすれば解除されるのかが分からない勧告は、本来の形ではない。

税額が上がるタイミング

固定資産税は1月1日（賦課期日）時点の状況で決まる。越生町の案内は「改善が見られず、固定資産税の賦課期日である1月1日に至ると次年度の固定資産税から課税標準の特例が除外されます」と説明している。

したがって、たとえば年の途中に勧告を受けても、その年度の税額がその場で書き換わるわけではない。次の1月1日までに措置を終えて勧告が撤回されれば、特例が外れないまま年を越せる。逆に言えば、勧告を受けてから動ける猶予は最長でも次の1月1日まで、という読み方になる（2026年7月時点の制度）。

実際には6倍にならないことが多い理由

「最大6倍」は、小規模住宅用地の課税標準が6分の1になっている前提から出た数字だ。実務でそのまま6倍になるかというと、自治体自身がそうは書いていない。

• 神戸市の案内：住宅用地特例が解除されると、土地の固定資産税が3倍程度増えることになる
• 宝塚市の案内：勧告を受けた管理不全空家等は特例が解除され、土地の固定資産税が約3倍から5倍になる可能性がある。注記として、敷地の面積等で増額割合に幅があるとしている

ずれが生まれる理由は3つある。

1. 上がるのは土地分だけ。家屋にかかる固定資産税は住宅用地特例とは別の話なので、特例が外れても家屋分は変わらない。手元に届く納税通知書の合計額で見れば、6倍にはならない。
2. 面積区分で倍率が違う。200平方メートルを超える部分は元から3分の1なので、外れても3倍。敷地が広い実家ほど、平均すると6倍から遠ざかる。
3. 住宅用地として扱われる面積に上限がある。仙台市の案内のとおり家屋の床面積の10倍までなので、庭や畑を含む広い敷地では、そもそも特例の外にある部分が先にある。

それでも、都市計画税の軽減（小規模住宅用地で3分の1、一般住宅用地で3分の2）も同時に外れるので、年間の負担は確実に重くなる。倍率の大小より、いくら増えるかを自分の納税通知書で見るほうが早い。課税明細書の土地の欄にある課税標準額と評価額を見比べれば、いま特例でどれだけ圧縮されているかが読める。

勧告を受けていなくても特例が外れる場合がある

ここは競合記事がほとんど触れていないが、実務では効いてくる論点だ。国土交通省の資料は、平成27年の総務省固定資産税課長通知を引いて、次の場合は特例の対象となる「住宅」に該当しないとされていると注記している。

• 構造上住宅と認められない状況にある場合
• 使用の見込みはなく取壊しを予定している場合
• 居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合

ガイドラインも同じ趣旨を注で示し、こうした家屋は管理不全空家等や特定空家等に該当するか否かにかかわらず、本来住宅には該当しないため、その敷地にはそもそも住宅用地特例が適用されないとしている。

つまり、勧告という分かりやすい引き金がなくても、家屋の実態が「もう住宅とは言えない」と評価されれば特例の外に出る。空家法のルートと、地方税法上の住宅用地の判定は別々に動いている、と理解しておくほうが安全だ。該当するかどうかの判断は市区町村の税務部局が行うので、心配なら課税明細書を持って窓口で確認するのが確実になる。

実際に勧告はどれくらい出ているのか

不安の大きさに対して、実績の数字は公表されている。国土交通省が公表した空き家対策の状況調査（令和5年3月31日時点）によると、空家法の施行（平成27年5月）から令和4年度末までの特定空家等に対する措置は次のとおりだった。

助言・指導が3万件を超えているのに対し、勧告は3,078件。大半は指導の段階で終わっている。同じ調査では、空家法の措置およびそれ以外の市区町村の取組により、除却や修繕等が168,198件進んだとされている（うち空家法の措置によるものは22,148件）。

母数も見ておく。総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査では、空き家は900万2千戸、空き家率13.8％。このうち賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6千戸だった。

ここから読めるのは、勧告に至る確率は数字の上では高くない、ということ。ただしこの実績は管理不全空家等が制度に加わる前のもので、対象が広がった後の数字ではない。安心材料として使うのは早い。指導が来た時点で動けば勧告に進まない、という運用の実態を示すデータとして読むのが妥当だ。

勧告を受けた後でも特例は戻せる

勧告は取り返しのつかない処分ではない。ガイドラインの第3章5は、管理不全空家等の所有者等が指導または勧告に係る措置を実施したことが確認された場合、その建築物は管理不全空家等ではなくなるとし、市町村は勧告をしている場合には当該勧告を撤回すると書いている。

そのうえで、税務部局に対しては「勧告が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地については、当該特例の適用対象となることから、可能な限り速やかにその旨を情報提供することが必要である」としている。措置を終えて勧告が撤回されれば、特例は戻る。

実務的には、措置が完了した旨の届出書を出し、その写しを受け取っておくやり方もガイドラインに例示されている。改善したのに情報が税務部局へ渡っていない、という事故を防ぐ意味でも、書面で残しておく価値がある。

もうひとつ知っておきたいのが所有者が変わった場合の扱い。建物とその敷地のいずれについても所有者が変わると勧告の効力は失われ、新しい所有者には指導からやり直しになる、とガイドラインは説明している。相続や売買が挟まると手続きの位置がリセットされる、ということだ。

勧告まで行かせない管理をどこまでやるかは、距離と費用の問題になる。頻度と代行の相場は空き家の管理はどこまで必要？頻度と代行の相場にまとめた。

税額を下げる方向で取れる手は3つしかない

特例が外れるかどうかにかかわらず、空き家を持っている限り固定資産税は毎年出ていく。打てる手を整理すると、実質的には次の3方向に収束する。

1. 管理して勧告まで行かせる前に戻す。指導の段階で措置を終えれば税額は動かない。費用は年数万円から十数万円の管理代行が目安になる。
2. 解体して更地にする。家屋分の固定資産税はなくなるが、土地の住宅用地特例も同時に外れるので、土地分は勧告を受けたのと同じ状態になる。解体費用の一部を補助する自治体もある。
3. 手放す。売却できれば、翌年1月1日の所有者から外れる。税負担も管理義務も同時に終わる。

解体を検討する場合の補助金は空き家の解体補助金はいくら出る？条件と申請の順番、税額を下げる手順の全体像は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番で扱っている。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部の立場

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、固定資産税は年約7万円。売却も含めて出口をひととおり検証したが成立せず、いまも保有したまま維持費だけを払っている。6倍の話とは入口が違う土地だが、毎年決まった額が出ていく感覚は同じで、金額の大小より「いつまで続くのか」が効いてくる。だからこの記事でも、倍率の恐怖より、勧告のどの段階にいるかと、いくらで手が離れるかを先に確かめる書き方にしている。

よくある質問

空き家になって何年で6倍になりますか

年数では決まらない。空家法に年数の基準はなく、状態と周辺への影響で判断され、指導を経て勧告に至った場合に翌年度から特例が外れる。5年放置しても勧告が出ていなければ税額は変わらない。

誰も住んでいないだけで管理不全空家等になりますか

ならない。管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあるものを指す。ガイドラインも、管理指針どおりの管理をしていないだけで直ちに該当するわけではないとしている。

解体したほうが安くなりますか

土地の税額は勧告を受けたのと同じ扱いになる一方、家屋分の固定資産税はなくなる。どちらが軽いかは家屋の評価額と敷地面積で逆転するため、解体費用を含めて自分の課税明細書で比べる必要がある。

都市計画税も上がりますか

上がる。住宅用地特例は固定資産税と都市計画税の両方にかかっており、勧告を受けると両方が外れる。都市計画税の特例率は小規模住宅用地で3分の1、一般住宅用地で3分の2（2026年7月時点）。

勧告に従わないと罰金はありますか

管理不全空家等には命令の規定がないため、命令違反を理由とする過料は生じない。特定空家等については命令の対象となり、これに従わない場合の罰則が空家法に定められている。個別の判断は市区町村と専門家に確認する範囲になる。