売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

空き家の清掃費用｜売る前にどこまで掃除するか

「空き家クリーニング」で出てくる作業は3種類ある

同じ言葉で検索していても、必要な作業と金額の桁は3つに分かれる。ここを混ぜたまま見積もりを取ると、届いた金額が想定の10倍になったり、逆に頼んだのに何も片付いていないという食い違いが起きる。

相続した実家の場合、ほとんどが「片付け → クリーニング」の順で二段構えになる。クリーニング業者に最初から声をかけると、現地を見た時点で「まず残置物の処分を」と差し戻されることが多い。

相談者

仏壇や写真がまだ置いてある状態なんですが、そのまま頼めますか

実家じまいナビ編集部

その状態はクリーニングではなく片付けの見積もりになる。範囲と金額の出方が別物なので、先に分けて考えると比較が楽になる。

空室クリーニングの費用相場（2026年7月31日時点）

家財が無い状態での室内クリーニングの相場。以下はくらしのマーケットが自社の空室クリーニングの実績から公表している2026年5月時点の数値（出典）。

同じ資料では、家財の移動と養生が不要な分、空室のほうが入居中より20〜30％ほど安く設定されると説明されている。空き家は不利な条件に見えて、清掃単価だけは有利に働く。

戸建てはマンションより上振れする

階段・廊下・掃き出し窓が増えるため、同じ間取り表記でも戸建ては高くなる。空き家クリーニングを扱う事業者の公表相場では、戸建ての空室で2LDK・3DKが4万〜9万円、3LDK・4DKが6万〜10万円、4LDK・5DK以上が7万〜12万円（出典）。

面積から当たりを付ける方法もある。NPO法人空家・空地管理センターは1平米あたり1,000円を目安とし、100平米前後の戸建てで10万円程度、75平米前後の3LDKマンションで6万円程度としている（出典）。手元の登記簿や固定資産税の課税明細で床面積を見れば、見積もりが妥当な桁かどうかは自分で検算できる。

1箇所だけ頼む場合

全体を丸ごと頼むより、落ちない汚れが集中する水回りだけを指定したほうが総額は下がる。同じ資料の2026年5月時点の数値。

家財が残っているなら、それは清掃ではなく片付けの見積もり

残置物の処分を含む「大型清掃」になると、金額は前章とは別の桁で動く。空き家買取事業者が公表している相場では以下のとおり（出典）。

幅が広いのは、量と搬出のしにくさで作業人数と車両台数が変わるため。同じ3LDKでも、道が狭くトラックが横付けできない、2階から下ろす物が多い、といった条件で上限側に寄る。

この段階でできる唯一の圧縮は、自分で運び出せる小物を減らしておくこと。前出の資料でも、小さな家財を先に片付けておくだけで金額が変わると指摘されている。詳しい内訳と追加料金の出方は遺品整理の費用相場｜間取り別の目安と追加料金の内訳で整理している。

どこまで掃除するかは、出口を決めてから逆算する

清掃範囲を先に決めようとすると答えが出ない。出口が決まれば、必要な範囲は自動的に絞られる。

迷いやすいのが2段目と3段目の境目。古家付きで買い手が付く地域なら、購入後に買主がリフォームする前提なので、室内を仕上げても価格に返ってきにくい。逆に、そのまま住める築年数と設備なら、クリーニングは内見の歩留まりに効く。どちらに寄るかは地域の売れ方で決まるので、査定を取る段階で仲介会社に「この家は現状渡しと清掃後、どちらで出す想定か」を聞くのが早い。手順は実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較にまとめている。

実家じまいナビ編集部の実体験

維持費だけが毎年出ていく状態で、何にお金を足すか

編集部は沖縄の傾斜地を相続して保有している。建物が無いので清掃費はかからないが、固定資産税が年約7万円、出ていくだけの状態が続いている。売却・寄付・国庫帰属と出口を検証して、どれも成立しなかった。

その過程で分かったのは、出口が決まっていない資産に手入れを足すと、費用が積み上がるだけで回収の当てが無いということ。清掃も同じで、10万円かける前に「その10万円は売値・家賃・自分の滞在のどれで戻ってくるか」を一度言葉にしておくと、範囲が決めやすい。

売る前の清掃は、税金では戻ってこない

見落とされやすい前提が一つある。清掃費は譲渡所得の計算上、譲渡費用にならない。国税庁は譲渡費用について、仲介手数料・売主負担の印紙税・建物の取壊し費用などを挙げる一方、「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」は譲渡費用にならないと明記している（国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの・2026年7月31日確認）。

つまり清掃に10万円かけても、税金が減る形では戻らない。回収先は売値そのものか、売れるまでの期間の短縮しかない。一方で、建物の取壊し費用は譲渡費用に含まれる。更地にして売る判断をした場合、費用の扱いという意味では清掃より解体のほうが有利に働く場面がある。

3,000万円の特別控除を使うなら、家屋の扱いが先に決まる

相続した空き家を売るときの特例では、家屋を取り壊して敷地を売る方法と、家屋を耐震基準に適合させて売る方法がある。国税庁の説明では、取壊し後は取壊しの時から売却の時まで敷地を建物や構築物の敷地として使っていないことが要件で、耐震基準への適合は譲渡の翌年2月15日までに満たせばよいとされる。控除額は最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）、売却代金1億円以下、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡、かつ相続の時から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却という期限が付く（国税庁 No.3306・2026年7月31日確認）。

取り壊す前提なら、室内のクリーニングにかける意味は薄い。要件はほかにもあり、自分のケースが当たるかどうかの判断は税理士か税務署に確認する範囲。編集部は税額の計算をしない。

仲介会社の売却前サービスで賄えることがある

大手仲介の中には、売却を任せた売主向けに、室内クリーニングや庭木の手入れを自社負担で行うサービスを用意している会社がある。範囲は玄関・水回り・床など限定的で、レンジフード内部などは対象外というケースが一般的。自分で発注する前に、媒介契約を結ぶ会社にこの手のサービスがあるか聞いておくと、数万円分がそのまま浮く。

自分でやる範囲と、業者に頼む範囲の線引き

体力と往復の交通費を考えると、全部を自分でやるのも全部を頼むのも効率が悪い。落ちない汚れと高所だけを外注するのが現実的な分け方になる。

自分でやったほうが早いもの

• 郵便物の回収、ポストの整理
• 全室の窓開けと通風、各蛇口の通水
• 可燃ゴミ・資源ゴミの排出（自治体の回収日に合わせる）
• 床の掃き掃除、棚や建具の乾拭き
• 敷地内の草取り、落ち葉の処理

頼んだほうがいいもの

• レンジフード内部、換気扇の分解洗浄
• 浴室のカビ、鏡のウロコ、エプロン内部
• エアコン内部の高圧洗浄
• 長期放置で染み付いた臭気の除去
• 2階の外側の窓、吹き抜けの照明など高所

電気と水道が止まっていると受けられない場合がある

空き家で見落とされるのがライフラインの停止。クリーニングは電気とお湯を使う作業が多く、これらが使えない場合は対応しない業者もあると案内されている（東京ガス「空き家の掃除は何をする？」・2026年7月31日確認）。作業日の前に開栓の手配が要るか、業者側で発電機や給水の準備があるかを確認する。

遠方で立ち会えない場合は、鍵の受け渡し方法（郵送・キーボックス・不動産会社預かり）と、作業前後の写真報告の有無を先に決めておく。

見積もりで確認する7項目

金額の比較だけでは判断できない。同じ「3LDK一式」でも中身が違う。以下を同じ条件で聞き直すと、比較できる状態になる。

1. 作業範囲の内訳。レンジフードの内部、浴室のエプロン内、ベランダ、玄関ポーチが含まれるか。含まないと明記する事業者が多い
2. カビ・害虫・臭気の追加費用。特殊作業は1箇所あたり2万〜3万円の追加になるとされる（出典）。現地で判明する項目なので、上限の取り決めをしておく
3. 残置物の扱い。処分まで含むのか、除けて掃除するだけか
4. 電気・水道の使用条件。停止中でも可か、開栓が必要か
5. 駐車スペース。近隣に有料駐車場を使う場合、その料金が請求に乗る運用がある
6. 作業日数と再訪。1日で終わらない規模なら、鍵の管理と再訪費用
7. 損害保険への加入。設備を傷めた場合の対応

相見積もりは3社程度で足りる。同じ写真と間取り図を渡し、同じ範囲で出してもらうこと。条件がずれたまま並べた金額は比較にならない。

清掃より先に、管理の頻度が効く場合

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（速報集計）では、全国の空き家は900万戸、空き家率13.8％で過去最多。うち賃貸・売却用と別荘等を除いた空き家は385万戸とされる（総務省・2026年7月31日確認）。放置される家が増えたことで、制度側も動いている。

空家等対策の推進に関する特別措置法は、令和5年12月13日に改正法が施行された（国土交通省・2026年7月31日確認）。この改正では、管理が不十分な空き家を税優遇の対象から外す仕組みが盛り込まれたと解説されている（NPO法人空家・空地管理センター）。自分の家が該当するか、勧告の運用がどうなっているかは市区町村の空き家担当課で確認する範囲になる。

年1回の大掛かりなクリーニングより、月1回程度の通風・通水・郵便物回収のほうが、カビと劣化の進行を止める効果は大きい。頻度と代行費用の目安は空き家の管理はどこまで必要？頻度と代行の相場で扱っている。清掃を1回入れるか、管理を12回入れるかは、同じ予算でも結果が変わる。

依頼先は4系統ある

比較サイトを使う場合は、作業内容と料金が同じ画面に並ぶものを選ぶ。口コミは点数より、空室・空き家の実績が書かれているかを見る。居住中の清掃が得意な事業者と、長期放置の家を扱い慣れた事業者は別物になる。

よくある質問

掃除をすれば売却価格は上がるか

価格そのものより、内見からの反応と売れるまでの期間に効く。買主が解体前提で見ている地域では効果が薄い。査定を取る段階で、その家が現状渡しで動く市場かどうかを確認するのが先。

何年放置すると特殊清掃の扱いになるか

年数では決まらない。閉め切りの期間、湿気、雨漏りの有無で変わる。カビ除去や害虫駆除が必要になると1箇所あたり2万〜3万円の追加になるとされるため、現地確認の時点で該当箇所を写真に撮って共有しておくと、後出しの請求を避けやすい。

クリーニングの頻度はどのくらいが目安か

使う予定がある家なら、利用前に一度入れる形で足りる。売却も賃貸も未定なら、大掛かりな清掃を繰り返すより通風と通水の頻度を上げるほうが費用対効果が高い。

安く頼める時期はあるか

引っ越しが集中する2月から4月は予約が埋まりやすい。前出のくらしのマーケットの資料では、閑散期にあたる秋頃の依頼が費用を抑えるコツの一つとして挙げられている。日程に余裕があるなら、この時期にずらす。

この記事の数値の確認時点

料金相場は各社の公表値、制度は国税庁・国土交通省・総務省の公表資料を2026年7月31日に確認したもの。料金は改定され、制度は年度で変わる。実際に動く前に、出典と自治体の窓口で現在の内容を確かめること。