売却と税金2026.08.06実家じまいナビ編集部

空き家の管理はどこまで必要？頻度と代行の相場

国が示す定期管理は5項目。冬と擁壁で3つ足される

空家等対策の推進に関する特別措置法5条は、所有者に対し、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努めることを求めている。努力義務で罰則はない。ただし市町村長が管理不全空家等として指導を出すときは、同法6条2項3号の基本指針に即して行うと13条に書かれている（e-Gov法令検索、2026年7月31日確認）。どこまでやれば足りるのかの線は、この国が示した管理の指針の側にある。

その指針を1枚に落としたのが、国土交通省の空き家管理チェックリストになる。定期的に行うものとして挙がっているのは5つ。

• 通気や換気
• 排水設備（流し・トイレ等）の通水
• 敷地内の清掃
• 庭木の枝の剪定
• 郵便物等の確認・整理

ここに条件付きで3つが足される。冬期は給水管の元栓の閉栓と、積雪の状況に応じた雪下ろし。擁壁がある敷地では水抜き穴の清掃。合わせて8項目が、国の側から示された定期管理の中身になる（国土交通省の同チェックリスト、2026年7月31日確認）。

相談者

草刈りと換気だけはやっていました

実家じまいナビ編集部

抜けやすいのは通水と郵便物です。どちらも外から空き家だと分かる合図になります

点検は外観3・屋内3・敷地内4。見つけるのが所有者、直すのは業者

同じチェックリストには、定期作業とは別に点検の項目が並ぶ。外観が3つ、屋内などが3つ、敷地内が4つ。示されている対応は、ほとんどが業者への依頼になっている。所有者の役割は見つけることで、直すことではない。

アスベストの露出だけは、見つけても自分で触らない。除去は専門業者への相談として書き分けられている項目になる。

所有者が実際にやっていること。通水だけ43.3パーセントで落ちる

推奨と実施はずれる。国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査（令和7年8月29日公表）に、管理者がいる空き家122.5万世帯の実施内容が複数回答で出ている。

• 外回りの清掃、草取り、剪定など 79.5パーセント
• 戸締まりの確認 74.9パーセント
• 住宅の通風・換気 66.9パーセント
• 郵便物、チラシなどの整理・処分 57.0パーセント
• 住宅内の清掃 55.4パーセント
• 台風、地震などの後の見回り 49.3パーセント
• 傷み、雨漏りなどのチェック・修繕 48.3パーセント
• 水回りなどの点検・通水 43.3パーセント
• 除排雪 16.6パーセント

国のリストに入っている通水が、実施では43.3パーセントまで落ちる。排水トラップにたまっている水は使わなければ蒸発し、封水が切れると下水の臭いが室内に上がる。チェックリストが悪臭や不衛生の項目として名指ししているのがこれになる。近隣からの苦情に直結する割に、外回りの草取りより36ポイント低い。

もう1つ低いのが傷み、雨漏りのチェックで48.3パーセント。天井のしみ、押し入れの上、屋根裏の点検口を見る作業で、換気のために窓を開けたついでには終わらない。実施率が落ちている2つは、どちらも室内で時間を使う項目になっている。

頻度は月1回以上が約7割。ただし距離で線が動く

頻度も同じ調査に出ている。管理者がいる空き家の内訳は、ほぼ毎日17.7パーセント、週に1〜数回19.1パーセント、月に1〜数回34.0パーセント、年に1〜数回27.6パーセント、数年に1回1.6パーセント。月1回以上を合わせると約7割になる。

使用目的のない空き家に絞ると月1回以上は約72パーセント、相続で取得した空き家では約70パーセント。多くの記事が書く月1回という目安は、推奨であると同時に、実際の多数派でもある。

ただしこの数字は、所有世帯の居住地からの所要時間で大きく割れる。

片道3時間を超えると月1回以上は少数派になり、年に1〜数回が53.9パーセントで最も多くなる。距離の条件が違う相手の平均を当てはめても、続かない計画にしかならない。頻度はあなたが通える時間から逆算して決めて、足りない分を代行や単発の作業で埋める順番になる。

相談者

年に2回くらいしか行けそうにありません

実家じまいナビ編集部

同じ距離の人の多数派がそこです。回数を責めるより、行かない月に誰が何を見るかを決めておくほうが効きます

頻度と傷みは、どちらが先とは言い切れない

頻度と建物の状態には、はっきりした差が出ている。管理の頻度別に腐朽・破損の状態を見ると、構造上の不具合が生じていた空き家の割合は、月1回以上の層で15〜18パーセント程度、年に1〜数回で24.3パーセント、数年に1回で33.3パーセントになる。

逆向きに見た表も同じ調査にある。構造上の不具合が生じていた空き家では月1回以上の管理が約6割、不具合や腐朽・破損がなかった空き家では約8割。読み方は2通りできる。通わないから傷むのか、傷んでいるから足が遠のくのか。調査はどちらとも書いていない。

もう1つ、単純ではない数字がある。所要時間別に見ると、徒歩圏内の空き家のほうが構造上の不具合ありの割合が高く、3時間超の空き家のほうが低い。理由は調査に書かれていない。距離と築年と頻度が同じ表の中で絡んでいるので、頻度だけを取り出して建物の寿命を語れる数字ではない。

編集部としては、因果を決めないまま実務だけ取る。行かなくなった時点が分岐になるという事実は、どちらの読み方でも共通している。頻度を落とすなら、落とした後に誰が何を見るかを先に決めておく。

1回の訪問でやることを、順番に固定する

作業の中身は決まっているので、順番だけ固定すると家の中の往復が減る。窓を開ける前に水を流し始めると、換気をしている間に排水の様子まで見られる。

1. 初回と、長く空けたあとは、両隣と向かいに一声かける。苦情の一次窓口が自分だと伝わる
2. 到着したらポストを空にする。たまっていた分は持ち帰って処分する
3. 玄関を開けたら、まず窓と押し入れを開ける。通気は滞在時間そのものになる
4. 台所、洗面、浴室、トイレの順に水を流す。トイレは流したあとの水位を見る
5. 外に出て敷地のごみを拾い、枝が道路や隣地に出ていないかを確かめる
6. 外壁、屋根、軒、塀、擁壁を、前回と同じ角度で写真に撮る
7. 室内に戻り、天井のしみと押し入れの上、点検口から屋根裏を見る
8. 窓を閉め、戸締まりを確認し、ブレーカーと元栓を決めた状態にして出る

写真を毎回同じ角度で撮ると、ひび割れが進んだかどうかを現地で悩まずに済む。管理会社の巡回報告が写真付きで届くのも、比較できる形にしておくためになる。

持ち物は、作業用手袋とマスク、掃除用具、懐中電灯、ごみ袋、そして前回の写真。屋根裏や床下を見るなら、汚れてもいい服装を前提にする。

費用は、年間の実測と代行の公表額を同じ土俵に乗せる

年間の維持管理に要する費用にも実測がある。費用はかかっていない12.1パーセント、1万円未満10.6パーセント、1〜3万円未満14.1パーセント、3〜5万円未満11.0パーセントで、5万円未満までを合わせると約5割。最も多い帯は10〜20万円未満の16.7パーセントで、30万円以上も8.5パーセントある。使用目的のない空き家に絞ると、5万円未満が6割弱まで上がる（令和6年空き家所有者実態調査）。

代行の側は、公表されている月額を並べると幅が見える。いずれも2026年7月31日時点の各社サイトの表示になる。

屋外の目視だけなら月2,750円〜5,500円程度、室内の換気と通水まで入れると月6,600円〜14,300円程度が、公表額から見た目安の幅になる。東京ガスの実家のお守りのように、月額は現地カウンセリングで提示し、郵便物の転送や草むしりの延長をオプションで足す形もある。

自分で通う側は、交通費に回数を掛けて、そこに1日を足す。片道1時間で年12回なら現実的だが、片道3時間なら移動だけで年72時間になる。実態調査で3時間超の層が年に1〜数回に寄っているのは、この計算をした結果に見える。金額の比較ではなく、金額と時間の合計で並べる。

頼む前に確認する6つ。同じ月1回でも中身が違う

月額の数字だけでは比べられない。同じ月1回でも、屋内に入るかどうかで作業時間が倍近く変わり、公表額でも2倍前後の差が付いている。

1. 屋内に入るか。外観の目視だけのプランには、通水も換気も含まれない
2. 通水と換気が基本料金の中か、オプションか
3. 報告の形式。写真付きか、どこを撮るか、いつ届くか
4. 台風や地震のあとの臨時巡回が付くか、別料金か
5. 最低契約期間と、解約するときの条件
6. 鍵の預け方と、緊急時に誰が入れるか

金額に出ない差もある。NPO法人 空家・空地管理センターのプランには、近隣クレームの一次対応と管理会社ステッカーの貼付が最も安い区分から入っている。遠方の所有者にとっては、苦情の受け先が現地にあること自体が作業内容の1つになる。誰が窓口になるのかは、月額の内訳と別に確認する（2026年7月31日確認）。

草刈りと剪定は、月額の中に入らず別料金になっていることが多い。庭の広さによっては、定期巡回そのものより草の処理のほうが年間の負担になる。ここは定期契約と切り離して、必要な回数だけ手配するほうが合う場合がある。

管理をやめた側に来るものは、税と賠償と保険

管理を止めた場合に何が起きるかは、税と賠償の2方向で見る。

税の側は空家法13条になる。市町村長は、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態を管理不全空家等と認め、指導ができる。指導しても状態が改善されず、おそれが大きいと認めるときは勧告に進む。勧告まで来ると、その敷地は住宅用地の特例から外れる。上がるのは土地の分で、上がり方には負担調整の上限も挟まる。順番と条件は空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番に分けてある（法令はe-Gov法令検索で2026年7月31日確認）。

賠償の側は民法717条になる。土地の工作物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害が生じたとき、まず占有者が賠償の責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしていたときは所有者が賠償する。2項で竹木の栽植または支持の瑕疵にも準用される。塀、屋根材、擁壁、そして庭木が対象に入り、誰も住んでいない家では所有者がそのまま責任の受け手になる。チェックリストの点検項目が、塀と擁壁と立木を名指ししている理由もここにある。

保険も同じ時期に確認する項目になる。人が住まなくなった建物は住宅物件ではなく一般物件として扱われることがあり、その場合は地震保険を付けられないという説明が出ている（空家・空地管理センター、2026年7月31日確認）。親の代の契約をそのまま引き継いでいる場合は、空き家になった事実を保険会社に伝えて適用の可否を確かめる。契約ごとの判断になるので、編集部は可否を断定しない。

税額の計算、遺産分割の判断、契約の解釈は編集部の範囲外になる。金額に踏み込む話は税理士、相続人や境界の話は司法書士や弁護士、保険は契約先に当てる。

季節と敷地の条件で入れ替わる項目

8項目のうち3つは、季節と敷地の条件で出入りする。

冬に足されるのが給水管の元栓の閉栓と、積雪の状況に応じた雪下ろし。除排雪を実施している世帯は全国で16.6パーセントで、地域によって必要性がまるで違う項目になる。元栓を閉めれば凍結は防げるが、次の訪問で通水ができなくなる。水道そのものを解約すれば通水は選択肢から消える。止めるか残すかは、その地域の気温と訪問の間隔と一緒に決める。

夏から秋に重くなるのが草と枝、そして台風のあとの見回りになる。台風、地震などの後の見回りを実施しているのは49.3パーセント。遠方の場合、この臨時の1回を代行契約に付けられるかどうかが、月額の差より効くことがある。

擁壁がある敷地では、水抜き穴の清掃が通年で入る。穴が詰まると擁壁の裏に水がたまり、点検項目のひび割れに直結する。

郵便物は、転居届を出せば届出日から1年間が転送される。転送開始希望日からではなく届出日から数える点と、期間が過ぎると差出人に返還される点は、日本郵便の案内に明記されている（2026年7月31日確認）。更新を忘れるとポストがまた埋まり、外から見て管理されていない家に戻る。

通い続けるか、出口に向かうか

管理は状態を保つ手段で、終わりの設計ではない。令和6年の調査には、直近1年で空き家でなくなった割合も出ている。全体では18.1パーセント。管理の頻度別では、ほぼ毎日の層で26.1パーセント、数年に1回の層で10.5パーセント。よく通う人ほど出口に届いている形になるが、通ったから解消したのか、近いから両方できたのかは分けられない。

判断の材料になるのは、今後の利用意向のほうになる。使用目的のない空き家では、空き家として所有しておく（物置を含む）が40.6パーセント、除却する19.2パーセント、売却する18.3パーセント。約4割が保有を続け、4割弱が壊すか売る側に向いている。管理の頻度を決める前に、自分がどちらの4割に入るのかを先に置くほうが、毎月の作業の意味が決まる。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部が持っている土地の場合

相続した沖縄の傾斜地には建物がない。それでも固定資産税は年約7万円が出ていく。売却、寄付、国庫帰属と出口を当たったが、どれも成立しないまま保有が続いている。

建物がある空き家は、ここに管理の手間と費用が上乗せされる。金額そのものより、何も動かないまま毎年出ていく感覚のほうが重い。通う回数を決める話は、その重さをどこまで受けるかを決める話と同じところにある。

売る側に寄るなら、管理の記録がそのまま材料になる。同じ角度で撮り続けた写真と作業の履歴は、買い手に状態を説明する資料になり、値付けの根拠にもなる。売れない理由の切り分けと買取に切り替える目安は空き家が売れないときの選択肢｜買取と値下げの判断にまとめてある。