借地の更新料はいくら？払う義務があるかの見方

更新料に支払う義務があるかは、契約書に定めがあるかで決まる

借地借家法（平成3年法律第90号）の条文を2026年8月時点で確認しましたが、契約の更新にあたって借地権者が更新料を支払わなければならないという規定はありません。廃止前の借地法（大正10年法律第49号）にも同じ規定はありません。つまり、法律そのものを根拠に更新料の支払義務が生じることはない、というのが出発点です。

最高裁昭和51年10月1日判決は、宅地の賃貸借の期間満了にあたって、地主の請求があれば当然に更新料の支払義務が生じるという商慣習ないし事実たる慣習が存在するとは認められない、と判断しています（判例時報835号63頁。弁護士法人永 総合法律事務所の解説で確認）。地域の慣習を持ち出されただけでは義務にならない、という意味です。

実務上、支払義務があると扱われやすいのは次の形です。

• 契約書に更新料の支払いと、金額または算定方法が具体的に書かれている
• 今回の更新にあたって、金額を含めて地主と合意した

逆に、契約書に定めがなく、今回の合意もない場合は、支払義務がないというのが多くの弁護士の説明です。ただし「過去の更新で払った実績があること」が支払いの黙示の合意を裏づける材料になるかどうかは、裁判でも扱いが割れており、決着していません。ここを「払った実績があるから今回も義務がある」と言い切る解説と、「過去の支払いだけでは将来の義務は生じない」とする解説（内藤寿彦法律事務所）が並存しているのが実情です。編集部は士業ではないので、どちらが正しいという判定はしません。争点になっていること自体を、交渉に入る前に知っておく話として扱います。

契約書のどこを見るか。条項の書き方で結論が変わる

実家の書類の中から土地賃貸借契約書が出てきたら、見る場所は決まっています。

1. 契約の日付（平成4年8月1日より前か後か）
2. 存続期間と、次の満了日
3. 建物の種類（堅固建物か、木造などの非堅固建物か）
4. 更新料の条項があるか。あるなら、金額か算定方法が書いてあるか
5. 増改築の制限、譲渡の際の承諾に関する条項

4番が結論を左右します。東京高裁令和2年7月20日判決は、契約書に「相当の更新料」を支払うと書かれていた事案について、この文言では裁判で客観的に金額を算出できないとして、更新料の支払義務を認めませんでした（神楽坂総合法律事務所およびURUHOMEの解説で確認）。一方、「更新時に◯◯万円」「更新時の路線価を基礎に借地権価格の5%」のように金額や算定方法まで書かれていれば、その定めに従うことになります。

相談者

契約書自体が見当たりません。

実家じまいナビ編集部

地代の領収書、前回の更新時の覚書、建物の登記事項証明書が手がかりになります。地主側が契約書の写しを持っていることも多く、まずは書面の有無を双方で確認するところからです。

借地に建つ実家を相続した直後で、そもそも何から確かめるか決まっていない場合は、借地に建つ実家を相続したら｜最初に確かめる3つと4つの出口で順番を整理しています。

平成4年8月1日が分かれ目。実家の借地は旧法のことが多い

借地借家法は平成3年10月4日に公布され、平成4年（1992年）8月1日に施行されました。附則第2条で、建物保護に関する法律・借地法・借家法が廃止されています（衆議院ウェブサイト掲載の法律第九十号本文で確認）。

問題は経過措置です。附則第4条は、この附則に特別の定めがある場合を除き、施行前に生じた事項にも新法を適用すると定めています。そして附則第6条が、施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例によると定めています。更新については旧借地法が働き続けるということです（金子総合法律事務所の解説でも同じ整理）。

期間の定め方が新旧でこう違います。

旧借地法の条文はみずほ中央法律事務所が全文を掲載しており、そこで条番号を確認しました。昭和や平成初期に始まった実家の借地は、木造なら更新後20年という単位で動いてきた可能性が高い、という読み方になります。

更新には3つの入口がある。更新料と更新は別の話

借地の更新は、次の3つのどれかで起きます。

• 合意更新：地主と借地権者が話し合って更新する。更新料が出てくるのは主にこの場面
• 更新請求による更新：借地権者が更新を請求すると、建物がある場合に限り、従前と同一条件で更新したものとみなされる（借地借家法5条1項）
• 法定更新：期間満了後も借地権者が土地の使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べないときに更新したものとみなされる（同5条2項）

地主が異議を述べるには正当の事由が必要で、双方が土地の使用を必要とする事情、借地に関する従前の経過、土地の利用状況、明渡しと引換えの財産上の給付の申出などを考慮して判断されます（6条）。旧借地法では正当事由の内容が条文上はっきりしておらず、新法で考慮要素が明示された形です。

9条は、借地権者に不利な特約は無効と定めています。更新の場面で「更新料を払わなければ更新しない」と言われても、更新の可否と更新料の支払いは条文上つながっていません。ここを混同すると、払う必要のない金額を期限に追われて払うことになります。

相場は借地権価格の5〜10%。金額を出す順番

金額の目安として業界団体が公表しているものは、次の2つです（いずれも2026年8月時点で確認）。

• 日本地主家主協会：契約に定めがない場合の更新料の目安は借地権価格の5〜10%程度
• 公益社団法人全日本不動産協会：借地権の更新では一般に更地時価の5〜10%程度の金銭の授受が行われている

不動産会社の解説では、住宅地で借地権価格の5%前後、更地価格の2〜5%という示され方が多く、都市部と地方、住宅地と商業地で水準が動きます。裁判所に更新料額の統一的な算定基準はありません。一点の金額として断定できるものではなく、幅のまま扱うのが実際です。

自分の土地に当てはめる順番はこうなります。

1. 国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で、その土地が面する道路の路線価を見る。路線価は1平方メートルあたりの価額を千円単位で表示している
2. 路線価の右隣にあるA〜Gの記号が借地権割合。A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%（国税庁「路線価図の説明」）
3. 自用地としての価額に借地権割合を掛けたものが借地権の価額（国税庁タックスアンサーNo.4611、令和7年4月1日現在法令等）
4. そこに5〜10%を掛けた幅が、話し合いの土俵になる数字

注意点が2つあります。借地権割合は相続税や贈与税の評価のための割合で、売買価格をそのまま示すものではありません。もう1つ、更地価格を基準にするのか借地権価格を基準にするのかで金額は倍近く変わります。地主の提示額を見るときは、どちらを基準にした何パーセントなのかを先に確かめることになります。

払わなかったらどうなるか。解除されるのはどんな場合か

更新料を払わないことが、ただちに契約解除につながるわけではありません。ただし最高裁昭和59年4月20日判決は、更新料の支払いが賃料の補充や契約継続の対価として契約の重要な要素になっている場合、その不払いは契約解除の原因になり得ると判示しています（イエコンの解説で判決日を確認）。合意した更新料を正当な理由なく払わない状態が続けば、信頼関係の破壊として解除が問題になる、という筋です。

更新料の法的性質については、建物賃貸借の事案ですが最高裁平成23年7月15日判決が、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有すると説示しています（全日本不動産協会の解説で確認）。借地に直接適用される判断ではありませんが、更新料が何の対価なのかを考えるときに実務で参照されています。

金銭以外の影響もあります。更新料をめぐって関係がこじれると、建替えや借地権の譲渡について地主の承諾が得にくくなります。ただし承諾が得られない場合の逃げ道は法律に用意されていて、増改築や借地条件の変更は借地借家法17条、賃借権の譲渡・転貸は19条で、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度があります（旧借地法でも8条ノ2・9条ノ2に同趣旨の規定）。承諾が絶対条件で八方塞がり、という理解は正確ではありません。

高いと感じたときに確かめる順番

提示された金額に反応する前に、材料をそろえるほうが先です。

1. 契約書に更新料の条項があるか。あるなら金額または算定方法まで書かれているか
2. 前回の更新でいくら払ったか。領収書や覚書が残っているか
3. 今回の提示額は、更地価格と借地権価格のどちらの何パーセントか
4. 路線価図で路線価と借地権割合を引き、自分でも幅を出してみる
5. 地代が周辺相場に比べて低く据え置かれてきたか。地代が安い場合、更新料でバランスを取るという考え方が持ち出されることがある
6. やり取りは書面かメールで残す

金額が折り合わないときの行き先は、当事者間の交渉、調停、訴訟です。更新料の額そのものを裁判所が決める非訟手続きは、増改築や譲渡の許可と違って用意されていません。義務の有無と金額のどちらも争いになるため、金額が大きい場合は弁護士に相談する範囲になります。編集部は士業ではないので、あなたのケースで払う義務があるかどうかの判定はしません。

更新を拒まれたときに残る手段

地主が更新を拒む場合、異議に正当の事由が必要です（借地借家法6条）。双方の土地使用の必要性が中心に見られ、立退料の申出も考慮要素の1つとして扱われます。

更新がないことが確定した場合、借地権者には建物買取請求権があります。借地借家法13条は、存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対し建物を時価で買い取るべきことを請求できると定めています。14条は、借地上の建物を取得した第三者について、地主が賃借権の譲渡・転貸を承諾しないときの買取請求を定めています。旧借地法でも4条に同趣旨の規定があります。

誤解されやすい点が2つあります。1つは、建物買取請求権は更新がないときの権利であって、借地権を地主に買い取らせる権利ではないこと。もう1つは、買い取られるのは建物の時価だという点です。実家が築数十年の木造なら、建物の評価はほとんど残らないことがあります。更新を拒まれた側にとって、これは出口ではあっても、金額の当てにはなりにくいということです。

更新の年に決めることは、実家じまいでは3つに絞られる

誰も住んでいない実家が借地に建っている場合、更新の時期は判断を先送りできない数少ない機会になります。取れる道は大きく3つです。

• 更新して持ち続ける：更新料に加えて、地代、建物の固定資産税、火災保険、管理の手間が次の期間ずっと続く。木造で旧法なら更新後20年という単位になる
• 借地権を売る：地主の承諾が要り、承諾が得られない場合は裁判所の許可（借地借家法19条）という道がある。譲渡承諾料が別途かかる
• 返す：更新がない場合の建物買取請求（13条）か、地主との合意で契約を終了させる。合意解除では建物の解体と更地での返還を求められることが多く、解体費の負担が論点になる

更新料を払うかどうかだけを単独で考えると、比較の土俵が狭くなります。次の20年で出ていく地代の総額と、いま売った場合に手元に残る額、返す場合の解体費を横に並べて初めて、更新料が高いか安いかを判断できます。

譲渡や増改築の場面で地主に払う承諾料は借地の承諾料の相場｜何を頼むときにいくら払うかに、相続で引き継いだときの承諾の要否は借地権の名義変更｜相続で地主の承諾は要るのかにまとめています。

相続で引き継いだ借地権と、更新料の税務上の扱い

借地権は財産的な価値のある権利で、相続税の課税対象になります。評価は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に借地権割合を掛けて求めます（国税庁タックスアンサーNo.4611「借地権の評価」、令和7年4月1日現在法令等。2026年8月時点で確認）。定期借地権や一時使用目的の借地権は別の評価方法です。

更新料の税務上の扱いも、地代のように毎年落とせるものとは違います。全日本不動産協会の解説によれば、更新料は借地権等の取得費に含まれ、業務の用に供している借地権の場合に限り、更新直前の借地権の取得費に「更新料の額÷更新時の借地権の時価」を掛けた金額が、その年の必要経費に算入されるという扱いです。自宅として使っている借地であれば、そもそも必要経費という話にはなりません。

個別の税額は前提条件で変わるため、編集部は計算しません。評価額や、更新料をどう扱うかを確定させたい場合は、税理士に確認する範囲になります。

自分で確認できる場所と、専門家に聞く範囲

この記事の数字と条文は、次の場所で自分でも確認できます（いずれも2026年8月時点）。

• 条文：e-Gov法令検索で借地借家法。存続期間は3条、更新後の期間は4条、更新請求と法定更新は5条、正当事由は6条、建物買取請求権は13条・14条、借地条件の変更と増改築の許可は17条、譲渡の許可は19条。施行日と経過措置は附則1条・2条・4条・6条
• 路線価と借地権割合：国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）。路線価は千円単位、右隣のA〜Gが借地権割合
• 建物の登記：法務局で登記事項証明書。建物の所有者と構造、新築年が分かる
• 建物の評価額：市区町村の固定資産課税台帳（評価証明書）

ここから先は専門家の領分です。更新料の支払義務があるかどうかの判断、金額が高すぎるという主張の組み立て、更新拒絶や解除を言われた場合の対応は弁護士。借地権の評価と相続税、更新料や承諾料の税務上の扱いは税理士。増改築や譲渡の許可を裁判所に求める手続きは、その土地を管轄する裁判所への申立てになります。

編集部が扱えるのは、条文がどうなっているか、どこに何が書いてあるか、業界団体が示している幅はどれくらいか、までです。あなたの契約書とあなたの土地でどうなるかは、書面を見た専門家でなければ答えられません。