農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用は行政書士に頼むべき？報酬相場と依頼の判断

頼むかどうかの前に、届出か許可かを確定させる

農地転用の手続きは2つに分かれる。市街化区域の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可が要らない。それ以外の区域は都道府県知事（農林水産大臣が指定する指定市町村ではその市町村長）の許可が必要になる（福岡県・農地を転用するには？、2026年7月30日確認）。窓口はどちらも農地の所在地の市町村農業委員会だ。

この振り分けが依頼の判断をほぼ決める。届出は添付書類が少なく、受理までの期間も短い。伊勢崎市は届出を毎週金曜締切で受付から2週間、許可申請を毎月10日締切で締切から35日と公表している（伊勢崎市・農地法許可・届出関係の申請手続き、2026年5月25日更新／2026年7月30日確認）。届出で済む土地なら、自分で出す選択が現実的な範囲に入る。

相談者

自分の土地が市街化区域なのかどうかは、どこで分かりますか。

農業委員会と市町村の都市計画担当課への照会で分かる。ここに費用はかからない。確かめずに図面や見積もりから動くと、区分の一言でその手間が消える。制度の全体像は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説にまとめた。

報酬の相場は、公的統計の分布で見ると一点では言えない

行政書士の報酬は事務所ごとの自由設定だが、全国の分布は公表されている。日本行政書士会連合会が5年に1度行う報酬額統計調査の令和7年度版（令和8年1月実施）から、農地関係の手続きを抜き出す。金額は消費税を含み、立替金は含まない。

（出典は日本行政書士会連合会・報酬額の統計で公表されている令和7年度報酬額統計調査の結果。公表PDFの該当行を直接確認した。2026年7月30日確認）

幅の広さより、階層の分布を見たほうが目安になる。5条許可申請は5万円以上10万円未満が42.1%、10万円以上15万円未満が29.1%で、7割がこの帯に入る。4条許可申請は4万円以上10万円未満に約6割が散っていて、山がはっきりしない。統計は転用の目的別に分かれていないので、自宅を建てるだけの案件と造成や被害防除の検討が乗る案件が同じ行に入っている。

平均額が最も多い回答額より高いのは、最大額が80万円や161万円台まで伸びているせいだ。平均だけを基準にすると、通常の宅地転用でも高く見積もることになる。逆に最小額の8,800円や3,000円のような額は、書類がすでにそろっている案件や届出だけを受けた例と考えたほうがいい。

同じ許可申請で報酬が倍違うのは、どこまで含むかが違うから

見積もりを比べるときに効くのは、金額の大小ではなく含まれる範囲だ。農地転用の依頼で範囲が分かれるのは次の作業になる。

• 現地の確認と、農地区分（農用地区域に入っているか、立地基準では第何種か）の事前調査
• 農業委員会との事前協議。回数が読めない部分で、ここが報酬の差になりやすい
• 位置図・現況図・土地利用計画図といった図面の作成
• 耕作者や権利者の同意書の取り付け、土地改良区の意見書の取得
• 許可後の工事進捗状況報告書と工事完了報告書
• 農用地除外の申出、開発許可、分筆や測量が別料金かどうか

比較の足場は法律の側に用意されている。行政書士法第10条の2第1項は、行政書士に対し事務所の見やすい場所へ報酬額を掲示する義務を課している。同条第2項は、依頼者の選択に資するため、行政書士会と連合会が報酬額の統計を作成して公表するよう努めなければならないと定めている（e-Gov法令検索・行政書士法、2026年7月30日確認）。統計が公表されているのはこの条文があるからで、依頼者が使うことを前提にした数字だ。

統計の金額に立替金が含まれない点は、見積書でも同じ扱いになりやすい。登記事項証明書や住民票の取得費、土地改良区の決済金は実費として別に動く。報酬と実費を足した総額の組み立ては農地転用の費用はいくら？坪数別の総額と誰が払うかに分けて書いた。

面積で報酬が決まるという説明も見かけるが、報酬額統計は坪数や面積で集計されていない。分かれているのは3条・4条・5条という手続きの種類と、許可か届出かだけだ。面積が増えて金額が動くのは、測量、分筆、造成、開発許可といった別の工程が乗るからで、申請書を作る作業そのものの量とは別の話になる。

自分で出す場合、書類は4か所から集めることになる

頼まない判断をするなら、集める枚数を先に見ておくのが早い。福岡県は農地転用許可申請の必要書類を26項目の一覧で公開している。全ての申請に原則として添付するものだけ並べると、次のようになる（福岡県・農地転用許可申請等の必要書類・様式例について、2026年4月14日更新／2026年7月30日確認）。

• 農地法第4条または第5条第1項の規定による許可申請書（原本）
• 申請農地の登記事項証明書。全部事項証明書に限る（原本）
• 土地の地番を表示する図面（法務局備付の地図・公図等）
• 位置図（縮尺1万分の1から5万分の1程度）と付近見取図
• 現況図（縮尺500分の1から2,000分の1程度）と土地利用計画図
• 資金計画書・資金証明書等（原本）
• 見積書
• 被害防除計画書（一般住宅や農家住宅、植林の場合は申請書への概要記載で可）

案件によって加わるのが、委任状、戸籍附票または住民票の写し、相続登記前なら戸籍謄本と相続関係説明図、一筆の一部を転用するなら実測図、造成計画縦横断面図、土留構造図、権利者の同意書、土地改良区の意見書、水利権者や漁業権者の同意書、事業計画書、代替地検討表だ。取得先は法務局、市区町村の窓口、土地改良区、農業委員会に分かれる。1か所で終わらないところが平日の時間を食う。

金額の面では、農地法の許可申請そのものに自治体へ納める手数料が置かれていない例がある。福岡県の必要書類一覧にも手数料の欄はなく、伊勢崎市の案内にも手数料の項目はない（2026年7月30日確認）。開発許可のように手数料条例で額が決まる手続きとは、ここが違う。ただし届出の受理済証明などで少額の手数料を定める例があるので、窓口で確かめる形になる。書類の並べ方と申請先は農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧に置いた。

頼む側に倒れる条件と、自分で出せる条件

報酬額そのものより、案件の型で決まる部分が大きい。統計の最も多い回答額を差額の目安に置いて並べる。

5条を頼む側に倒す理由は、報酬の差ではなく期限だ。5条は譲り渡す人と譲り受ける人が連署して出すので、相手の予定に自分の作業速度が縛られる。許可が下りなければ所有権の移転そのものができないため、契約は許可を条件にする形になる。締切を1回落とすと1か月ずれる手続きで、当事者が2人いる状態を自分で管理する負担は、報酬10万円と比べる対象になりにくい。

逆に届出だけの土地で、図面が公図と位置図の範囲に収まり、平日に窓口へ行ける時間があるなら、自分で出す選択は無理のない判断になる。届出は受理または不受理の通知が返る手続きで、許可のような立地基準の審査は入らない。

農地転用の申請書を作れるのは、行政書士に限られている

依頼先を選ぶ前に押さえるところがある。農地転用の申請書を他人の代わりに作って報酬を受け取れる資格は、法律で絞られている。

行政書士法第1条の3第1項は、行政書士の業務を、他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類その他権利義務または事実証明に関する書類を作成することと定める。そして第19条第1項が、行政書士または行政書士法人でない者は「他人の依頼を受けいかなる名目によるかを問わず報酬を得て」この業務を行えないと制限している。違反すると1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金が科される（同法第21条の2）。条文はe-Gov法令検索・行政書士法で確認できる（2026年7月30日確認）。

この名目を問わないという文言は令和7年の改正で条文に入り、2026年1月1日から施行されている（総務省・行政書士制度、2026年7月30日確認）。手数料、コンサルティング料、調整費、売買代金に含める形のどれであっても、書類作成の対価であれば報酬に当たるという整理だ。

相談者

土地を買う会社が、農地の手続きは全部やると言っています。任せて問題ないですか。

誰が申請書を作るのかを確認するところになる。会社が段取りを組み、書類作成は提携する行政書士が受けるなら通常の形だ。会社の担当者が申請書を作り、その対価が売買代金や手数料に含まれているなら、上の条文に触れる。

自治体の側も運用を明文化しはじめている。浦添市は、農地法の申請手続きや書類の補正について、原則として申請者本人か、本人から委任を受けた親族か行政書士のみ可能とし、根拠に行政書士法第1条の2および第19条第1項を挙げている。現況証明願と非農地証明願については土地家屋調査士も可能としている（浦添市・代理人による農地法の転用等申請手続きについて、2026年7月30日確認）。うるま市は令和6年4月以降、本人と委任を受けた親族、行政書士のみ提出可能とした（うるま市・代理人による農地法の申請手続きについて、2026年7月30日確認）。沼津市は令和7年4月1日から同じ趣旨の運用を始め、耕作面積証明や許可済証明といった証明の交付だけは本人署名の委任状があれば行政書士以外でも申請できるとしている（沼津市・本人以外の方が農地転用許可申請及び届出を提出する際の取扱いについて、2025年4月23日更新／2026年7月30日確認）。

同じ趣旨の注意は他の県にもある。小浜市は農振除外の案内の中で、行政書士資格を有さない代理人からの書類の受付等を行うことはできないと明記している（小浜市・農業振興地域農用地区域からの除外について、2025年6月17日更新／2026年7月30日確認）。

結果として、近所の知り合いや不動産会社の担当者に書類作成をまとめて頼む道は残っていない。頼めるのは本人、無償で手伝う親族、そして行政書士になる。

1人では終わらない。士業の分担を先に把握する

農地転用は農業委員会への申請だけで終わらない。転用の前後に登記と税金が並び、担当する資格が分かれる。

司法書士法第3条第1項が挙げるのは、登記または供託に関する手続の代理と、法務局に提出する書類の作成だ。農業委員会に出す転用の申請はここに入らない。土地家屋調査士法第3条第1項も、対象は不動産の表示に関する登記と筆界特定で、転用許可の申請ではない（e-Gov法令検索・司法書士法／同・土地家屋調査士法、2026年7月30日確認）。相続した農地を売って転用する場合、相続登記は司法書士、転用許可は行政書士、転用後の地目変更は土地家屋調査士という並びになる。

弁護士法第3条第1項は、弁護士の職務を訴訟事件や不服申立事件その他一般の法律事務と定めている。同条第2項が当然に行えるとしているのは弁理士と税理士の事務で、行政書士は挙がっていない（e-Gov法令検索・弁護士法、2026年7月30日確認）。相続人の間で農地の扱いがまとまらない、境界で争いがあるといった段階なら弁護士の側の話になる。編集部は士業ではないので、遺産分割の判断や税額の計算には踏み込まない。

依頼先が1人で足りるかどうかは、その事務所が資格を兼ねているかで決まる。行政書士と土地家屋調査士を兼業していれば地目変更まで同じ窓口で進み、そうでなければ紹介を受けるか自分で探すことになる。最初の相談で確認しておく項目だ。

依頼先の探し方と、見積もりで確かめること

探し方は公式の名簿から入るのが確実だ。日本行政書士会連合会の行政書士会員検索は、事務所の所在地（全国または都道府県）、事務所名、氏名、登録番号、所属する行政書士会、取扱業務の分類で絞り込める。分類には農地・土地開発が置かれている。法人会員検索も別に用意されている（日本行政書士会連合会・行政書士会員検索、2026年7月30日確認）。

人数そのものはいる。連合会の公表では、令和8年4月1日現在の個人会員が54,186人、法人会員が1,719で、東京都8,573人、大阪府4,028人、愛知県3,447人と続く（日本行政書士会連合会・各都道府県の行政書士会所在地・会員数等、2026年7月30日確認）。ただし農地を日常的に扱う事務所がその比率でいるとは限らない。先ほどの報酬額統計で、建設業許可申請（法人・更新・知事）に金額を答えたのは767人だが、農地法第5条許可申請は501人、第4条許可申請は273人だった。全会員が答える調査ではないので比率としては読めないが、同じ調査の中で回答者が少ない業務だとは分かる。

相談者

相手が本当に行政書士かどうかは、どうやって確かめればいいですか。

行政書士には行政書士証票が交付されている。鞍手町は、代理申請の際に行政書士証票を提示することを求めている（鞍手町・農地転用の許可申請や各種証明などの請求を代理人が行うときは、委任状を提出してください、2026年7月30日確認）。会員検索で氏名と登録番号を照らす方法もある。

見積もりの段階で確かめるのは金額だけではない。

1. 報酬に含む作業の範囲。事前調査、事前協議、図面作成、同意書の取り付け、許可後の完了報告のどこまでか
2. 実費と立替金の扱い。証明書の取得費や土地改良区の決済金が別立てかどうか
3. 農用地除外、開発許可、分筆や測量が必要になった場合の追加報酬
4. 支払いの時期と、取下げや不許可になった場合の精算の考え方
5. 連携する土地家屋調査士や司法書士がいるか、その費用は別に発生するか

事務所には報酬額の掲示義務がある。掲示された額と見積書の差が、その案件で上に乗った作業の量ということになる。

頼まずに進めて詰まるのは、締切と他人の押印

自分で出す判断をした人が止まる場所は、書類の書き方ではなく段取りの側にある。

ひとつは締切だ。許可申請は農業委員会の総会に合わせて月ごとの受付締切が置かれている。伊勢崎市は毎月10日締切で締切から35日、市街化区域の届出は毎週金曜締切で2週間と公表している。1日落とすと着工の予定が1か月動く。工事業者との日程を先に決めてから申請すると、この待ち時間が全部あとに寄る。

もうひとつは、自分の作業では埋まらない書類だ。福岡県の一覧に並ぶ耕作者や権利者の同意書、土地改良区の意見書、水利権者や漁業権者の同意書は、相手の押印と発行を待つ書類になる。吉野ヶ里町は、転用決済金を納入して領収書等で報告し、納入確認後に土地改良区が意見書を交付すると案内している（吉野ヶ里町・転用決済金、2025年9月2日更新／2026年7月30日確認）。順番が決まっている工程なので、急いでも短縮できない。

3つめは前段の手続きだ。農用地区域内なら、転用の前に農用地区域からの除外の申出が入る。広島市は申出の受付を年2回（2月末日まで、8月末日まで）とし、2月受付分は同年8月末頃、8月受付分は翌年2月末頃に計画変更の公告をして除外が完了する、手続には約6か月かかると公表している。公告で除外が完了するまでは事業に着手できず、申出のすべてが認められるとは限らないとも書かれている（広島市・農用地区域からの除外手続、2025年3月7日更新／2026年7月30日確認）。小浜市は受付を年2回（3月と9月）とし、完了までに半年から1年かかるとしている。報酬も除外の申出で最も多い回答額が10万円と別に乗る。青地だと分かった時点で、自分でやるかどうかの前提が変わる。

相談そのものは無料で使える。農林水産省は農村振興局、地方農政局、沖縄総合事務局に農地転用許可制度の相談窓口を設けており、都道府県の担当部局と市町村農業委員会も相談体制をとっている（農林水産省・農地転用許可制度について、2026年7月30日確認）。福岡県も、申請を検討している人は事前に管轄の市町村農業委員会へ相談するよう案内している。依頼するかどうかを決める材料は、金を払う前の照会でかなり集まる。

相談先を分けていなかった時期に、月だけが過ぎた

実家じまいナビ編集部の実体験

無料で答えが出る窓口と、金を払って任せる作業を分けていなかった

編集部が相続したのは農地ではなく沖縄の傾斜地で、農地転用の申請をした経験はない。ここから先は手続きの説明ではなく、出口を探して回った側の記録として読んでほしい。

相続してから、売却、寄付、国庫帰属と順に当たって、どれも成立せず今も保有している。固定資産税は年に約7万円で、決まらない間も毎年出ていく。

振り返って無駄だったのは、相談先を分類しないまま並べたことだ。土地の条件を照会すれば無料で答えが返る窓口と、書類を作って出す作業を任せる相手を、同じ相談という言葉でひとまとめにしていた。結果として、確かめれば済む質問を有料の相手に持ち込み、答えを持っている窓口には行かないまま月をまたいだ。

順番は逆にできた。先に無料の照会で土地の条件を紙にして、そこで残った作業だけを見積もりに出す。この形にしていれば、後回しにした年数のぶんは短くなっていたと思う。

依頼の判断も同じ構造をしている。区分の確認、締切、前段の手続きの有無は照会で分かる。分かったうえで残るのは、図面と同意書と協議という手間の塊で、そこが報酬の対象になる。

細かい疑問への答え

報酬は売主と買主のどちらが払うのか

4条は転用する本人が申請者なので本人が払う。5条は譲り渡す人と譲り受ける人の連署で出すため、費用の負担は契約で決める部分になる。負担の分け方と実費の内訳は農地転用の費用はいくら？坪数別の総額と誰が払うかに整理した。

司法書士に農地転用を頼めるか

司法書士法第3条第1項の業務は登記または供託に関する手続の代理と法務局への提出書類で、農業委員会に出す転用の申請は含まれない。農地の売買では所有権移転登記を司法書士が担うので、転用許可と登記で担当が分かれる形になる。

家族に代わりに出してもらえるか

委任状を添えれば代理人として提出できる。浦添市とうるま市は、本人から委任を受けた親族を代理できる者として明記している。ただし報酬を払って書類作成を任せるのなら、資格の話に戻る。

行政書士に頼めば許可は下りるか

下りるかどうかは土地の条件で決まる。農用地区域内の農地や第1種農地は原則として許可されない区分で、書類の出来では動かない。区分ごとの可否は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説にまとめた。行政書士に頼む意味は、下りる案件を最短で通すことと、下りない案件を早めに見切ることの両方にある。

報酬額に消費税は含まれているのか

報酬額統計の金額は消費税を含み、立替金は含まないという前提で公表されている。事務所の掲示や見積書が税込か税抜かは表記が分かれるので、そこは確認する。

相続した農地を売らずに置く場合、行政書士に頼むものはあるか

相続で農地を取得したときは農地法第3条の3の届出がある。報酬額統計では最も多い回答額が11,000円、平均が23,502円で、農地関係の手続きの中では低い側だ。転用の予定がなくても期限のある手続きなので、ここだけ頼むという選び方もできる。