農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用の費用はいくら？坪数別の総額と誰が払うか

農地転用の費用は5か所から出ていく

最初に押さえたいのは、金が出ていく先が役所の窓口ではないという点だ。宇都宮市も岐阜市も、農地転用の案内に手数料の項目を置いていない（宇都宮市・農地の転用／岐阜市・農地を転用する場合、いずれも2026年7月30日確認）。実際に請求が来るのは、次の5か所だ。

幅が大きく見えるのは、金額を決める要素が費用の側ではなく土地の側にあるからだ。市街化区域の届出で済むのか許可が要るのか、農用地区域に入っているのか、土地改良区の受益地か、道路より低い土地か。この4つで総額はほぼ決まる。手続きの区分そのものは農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件で整理した。

相談者

見積もりを取れば正確な金額が出ると思っていたのですが、その前に調べることがあるということですか。

順番の問題だ。区分の確認は農業委員会の窓口で費用がかからない。逆に、区分を確かめる前に図面や測量を頼むと、許可が下りない土地に数十万円を払うことになる。以下、5か所を公表されている数字で埋めていく。

専門家報酬は、公的な統計で見ると分布がかなり広い

行政書士報酬は事務所ごとの自由設定だが、全国の分布は公表されている。日本行政書士会連合会が5年に1度実施する報酬額統計調査の令和7年度版（令和8年1月実施）から、農地と土地に関わる手続きを並べる。金額は消費税を含み、立替金は含まない。

（日本行政書士会連合会・報酬額の統計「令和7年度報酬額統計調査の結果」、2026年7月30日確認）

この表からは3つ読める。ひとつは、ボリュームゾーンが平均より下にあること。4条許可申請は4万円以上10万円未満の回答が273件のうち162件で約6割、5条許可申請は5万円以上15万円未満が501件のうち357件で約7割を占める。平均額が最も多い回答額より高いのは、最大額が80万円や161万円台まで伸びているためで、平均だけを見ると高く見積もりすぎる。

ふたつめは、許可と届出で倍近く違うこと。市街化区域の届出は最も多い回答額が5万円で、許可申請の半額程度に収まっている。同じ農地転用でも、区域が違えば報酬の桁が変わる。

みっつめは、農用地区域内の農地だと除外の申出が別に乗ること。最も多い回答額が10万円、平均が135,353円で、転用許可の報酬とは別に発生する。開発行為許可申請の平均が120万円台まで跳ねているのは、最大額が5,964万円台の大規模案件を含むためで、個人の宅地転用で見るなら最も多い回答額の30万円のほうが近い。依頼するか自分でやるかの判断材料は農地転用は行政書士に頼むべき？報酬相場と依頼の判断に分けて書いた。

書類の取得実費は2026年に改定されている

ここは金額が小さいが、古い解説をそのまま信じると数字がずれる。登記手数料は令和7年4月1日に改定された。

（法務省・登記手数料について、令和7年4月1日からの額、2026年7月30日確認）

証明書ではなく内容の確認だけでよいなら、登記情報提供サービスが安い。全部の情報が330円、所有者事項が140円、地図および図面が360円で、これは令和8年4月1日からの利用料金だ（法務省・登記情報提供サービスの利用料金等一覧、2026年7月30日確認）。ただし申請の添付書類には証明書が要るので、下調べに使う位置づけになる。

何通必要かは手続きで変わる。仙台市は農地法第5条の許可申請に、申請書3部、譲受人が個人なら住民票抄本1部、土地の登記事項証明書1部、公図1部、代理人が手続きする場合は譲渡人と譲受人から委任状を各1部と案内している（仙台市・農地法第5条の許可申請書、2026年7月30日確認）。資力を示す残高証明書や融資証明書は金融機関の手数料になる。

合計しても1万円を超えることは多くない。ここを削っても総額は動かないので、書類代の節約に時間をかけるより、次の3つに配分したほうがいい。

土地改良区の決済金は、自治体ではなく改良区が決める

見落とされやすいのがこれだ。転用する農地が土地改良区の受益地だと、地区除外にあたって決済金を払う。土地改良法に基づく決済で、支払いを済ませて意見書をもらわないと農業委員会が申請を受け付けない。

単価は改良区ごとに公表されている。桁が違うので、実例を2つ並べる。

（日野川流域土地改良区・令和6年度 地区除外決済金単価／寺谷用水土地改良区・賦課金・決済金について／元荒川上流土地改良区・地区除外決済金について、いずれも2026年7月30日確認）

この2つの単価で面積をかけると、100坪（約330平方メートル）で約4.2万円から10.6万円、300坪（約990平方メートル）で約12.5万円から31.7万円になる。改良区によっては大規模な事業の償還が残っていてこれより高い場合もあるので、単価は必ず自分の改良区に確認してほしい。

あわせて押さえておきたい点が3つある。

• 公共事業で買われる場合も要る。吉野ヶ里町は、道路や河川敷などの公共用地として売却または寄付する場合であっても転用決済金を納めなければならないとしている（吉野ヶ里町・転用決済金、2026年7月30日確認）
• 買収者との協議が前提になる。関川水系土地改良区は、用地買収等により転用する場合は事業者と転用届や決済金納付について十分話し合うよう案内している（関川水系土地改良区・決済金、2026年7月30日確認）
• 除外まで賦課金は続く。寺谷用水土地改良区の賦課金は10アールあたり年3,300円で、届出がないまま放置すると転用後も課され続ける構造になっている

実家じまいナビ編集部

自分の土地が受益地かどうかは、農業委員会ではなく改良区に聞くのが早いです。単価と意見書の交付にかかる日数を最初に聞いておくと、申請の締切から逆算できます。

造成費は、国税庁が毎年公表している単価で桁が掴める

総額の大半を占めるのが工事費だ。業者の見積もりを取るまで金額は確定しないが、桁を外さないための公的な単価表がある。相続税で市街地農地を評価するときは、宅地としての価格から宅地に転用する場合の造成費を差し引く宅地比準方式を使う（国税庁・No.4623 農地の評価、2026年7月30日確認）。その造成費の単価が、都道府県別に毎年公表されている。

東京都の令和7年分は次のとおりだ。

（国税庁・令和7年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表、2026年7月30日確認）

この単価で100坪と300坪を計算すると、項目ごとの重さがはっきりする。

注意点を先に書く。これは相続税評価に用いる単価であって、工事の見積書そのものではない。実際の金額は残土処分の距離や搬入路の幅で動くし、都道府県ごとに単価も違う。それでも、整地だけの見積もりと土盛りが入る見積もりが2倍以上違う理由や、擁壁が1か所入るだけで総額が跳ねる理由は、この表で説明がつく。

傾斜がある土地は別表になっていて、傾斜度3度超5度以下で1平方メートルあたり22,900円、25度超30度以下で73,300円と、平坦地の整地費とは桁が違う。田を埋め立てて宅地にする場合の地盤の見方は田んぼの埋め立て費用の相場と、地盤で失敗しない順番にまとめた。

実家じまいナビ編集部の実体験

単価表の傾斜地の欄を見て、自分の土地が動かない理由が数字で分かった

編集部が相続したのは農地ではなく沖縄の傾斜地で、農地転用の申請をした経験はない。制度の説明ではなく、出口を探した側の話として読んでほしい。

売却、寄付、国庫帰属と順に当たって、どれも成立せず今も持っている。理由は毎回同じで、傾斜と接道と造成費だった。当時は感覚で高いと言われていただけだったが、単価表の傾斜地の欄を見て納得した。平坦地の整地費と傾斜地の造成費は、面積が同じでも桁が変わる。買う側はその差を引いて値段を考える。

だから費用の記事で言いたいのは一点だけだ。工事費の桁は土地の形で決まっていて、交渉や依頼先の選び方では動かない。動かせるのは、その桁を知る前に図面や測量へ払ってしまうかどうかだ。

100坪と300坪で、総額を積み上げてみる

ここまでの公表値を、前提を書いたうえで足す。前提が違えば金額も変わるので、そのまま自分の土地の見積もりとして使わないでほしい。

ケース1：市街化区域の田100坪を、自分の名義のまま自宅の敷地にする

手続きは農地法第4条の届出。開発許可は不要な面積とする。

ケース2：市街化調整区域の田300坪を売って、買主が住宅を建てる

手続きは農地法第5条の許可。第2種農地で許可が下りる前提とする。

2つのケースで共通しているのは、工事費が総額の7割前後を占めることだ。整地だけで済む場合は9割近くになる。報酬を1万円単位で比べる時間より、工事の範囲を確定させる時間のほうが金額に効く。逆に、造成をどこまでやるかが決まらないうちは、総額は出せない。

売主と買主のどちらが払うのか

農地法は、費用をどちらが負担するかを決めていない。決まっているのは申請人が誰かだけだ。長野県の案内では、第4条は転用を行おうとする人が申請書を農業委員会に提出し、第5条は農地を譲り渡す人（または貸す人）と譲り受けて転用を行おうとする人が申請書に連署して提出する（長野県・農地等の転用（4条・5条許可）、2026年5月28日更新／2026年7月30日確認）。仙台市が代理申請の委任状を譲渡人と譲受人から各1部求めているのも、この構造による。

そのうえで、実務で負担が寄る側には理由がある。

地目変更登記の期限は法律に書かれている。宇城市は、農地転用の許可を受けて転用した場合は転用後1か月以内に地目変更登記を申請する必要があり（不動産登記法第37条第1項）、期間内に申請しなかった場合は10万円以下の過料に処せられる場合があると案内している（宇城市・農地転用工事終了後は法務局に地目変更登記を申請してください、2026年7月30日確認）。

相談者

買主がすべて負担すると言われています。それを信じて進めても大丈夫でしょうか。

契約書に費目が書かれているかを見てほしい。もめるのは、契約書に名前が出てこない費用だ。土地改良区の決済金、農用地区域からの除外の申出、境界が確定していない場合の測量。この3つは金額が大きく、しかも請求書が所有者側に届くことがある。売買の条件を詰める段階で、誰が払うかを費目ごとに書き分けておくほうがいい。

編集部は契約書の作成や税額の判断をする立場ではないので、負担の取り決めは宅地建物取引業者と、税務は税理士に確認してほしい。

測量・分筆・地目変更登記の金額も統計がある

土地家屋調査士の報酬も、全国の実態調査が公表されている。日本土地家屋調査士会連合会が3年に1度会員に行うアンケートの令和4年度版で、金額は税抜きの全国平均だ。

（日本土地家屋調査士会連合会・土地家屋調査士報酬ガイド（2022年度アンケート）／日調連・業務報酬統計資料、2026年7月30日確認）

分筆が入るかどうかで10倍近く変わる。地目変更は書類の手続きだが、分筆は隣接地の所有者との立ち会いと境界標の設置が伴うためだ。農地の一部だけを転用して残りを農地として残す場合、この40万円前後が乗ると考えておいたほうがいい。

地目変更登記に登録免許税はかからない

費用の話でここは明るい部分だ。熊本地方法務局は、地目変更の登記申請について登録免許税がかからないと明記している（熊本地方法務局・非農地通知書により地目変更の登記申請をされる方へ、2026年7月30日確認）。申請書の様式と記載例は法務局が公開しており、畑から宅地に変更する場合は農地法の許可書を添付する（法務局・地目変更登記の記載例）。測量が要らない手続きなので、自分で申請すれば数万円が浮く。

ただし、許可や届出が済んだだけでは地目は変えられない。許可を受けた内容どおりに現況が変わっていることが前提になるので、工事の完了後に申請する順番になる。

開発許可が乗ると、桁がひとつ変わる

300坪あたりで判断が分かれるのがここだ。一定の規模を超える造成は、農地法の許可とは別に都市計画法の開発許可が必要になる。面積の基準は区域と自治体で違う。

• 静岡市は、市街化区域内で1,000平方メートル以上の開発行為に市長の許可が必要としている（静岡市・開発行為の許可）
• 横浜市は、市街化区域で500平方メートル以上の開発行為を対象とし、市街化調整区域では原則として開発許可を受けなければ建築行為ができないとしている（横浜市・都市計画法（開発許可制度）の概要）
• 千葉県は、無秩序な市街化を防ぐため特に必要と認められるときは、条例で区域を限り300平方メートル以上1,000平方メートル未満の範囲で規模を別に定めることができるとしている（我孫子市と流山市は300平方メートル以上）（千葉県・開発行為の解説）

いずれも2026年7月30日確認。300坪は約990平方メートルなので、1,000平方メートルが基準の市街化区域ならぎりぎり外れ、500平方メートルが基準の区域なら中に入る。市街化調整区域では面積の大小に関係なく検討の対象になる。同じ300坪でも、住所で結論が変わる。

手数料は条例で定額

開発許可の申請手数料は自治体の条例で決まっている。平塚市手数料条例の額を引くと、開発区域0.1ヘクタール未満で自己の居住用8,600円、自己業務用13,000円、自己用外86,000円。0.1ヘクタール以上0.3ヘクタール未満では22,000円、30,000円、130,000円となっている（平塚市・開発許可等に基づく手数料一覧、2026年7月30日確認）。

手数料そのものは高くない。効いてくるのは、その前後で必要になる設計と工事だ。開発許可では道路や排水施設の基準を満たす計画が求められるため、造成費に道路と側溝の工事が乗る。行政書士報酬も、先の統計では最も多い回答額が30万円だった。100坪の自宅用と300坪の宅地分譲で総額が10倍離れるのは、ここが入るかどうかによる。

許可が出た時点で動く税金と、費用を下げる順番

費用の見積もりで最も抜けやすいのは、工事を始める前に税金が動くことだ。厚木市は、転用の許可や届出が済んだ農地を宅地等介在農地として宅地並みに評価し、課税標準額の特例率が1分の1になるため税額が大幅に上がると説明している（厚木市・土地（農地）の固定資産税の評価、2026年7月30日確認）。許可を先に取っておこうという発想は、着工や売却が遅れると裏目に出る。固定資産税がどう変わるかは農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件で自治体の計算例を引いて書いた。

売る側の税金については、譲渡費用に何が入るかで手取りが変わる。国税庁は譲渡費用になるものとして仲介手数料や売主が負担した印紙税などを挙げている（国税庁・No.3255 譲渡費用となるもの、令和7年4月1日現在の法令等、2026年7月30日確認）。決済金や造成費をどう扱うかは契約の内容と支払いの経緯で判断が分かれるところなので、編集部は結論を書かない。申告の前に税理士に当ててほしい。

順番を変えるだけで下がる費用

1. 区分の確認を先にする。農用地区域か、立地基準では第何種か、地域計画の区域内か。窓口で聞くだけなので費用はかからない。ここを飛ばすと、許可が下りない土地の図面代が丸ごと消える
2. 土地改良区に受益地かどうかと単価を聞く。面積比例で効くので、100坪でも数万円から10万円台が動く。意見書の交付日数も同時に聞いておく
3. 届出で済む区域かを確かめる。統計では届出の報酬が許可申請の半額程度だった。同じ転用でも区域で報酬が変わる
4. 転用する面積を必要な分に絞る。造成費と決済金はどちらも面積に比例する。ただし一部だけ転用するなら分筆が乗るので、40万円前後の分筆と造成費の差を比べて決める
5. 地目変更登記は自分で申請できる。登録免許税がかからず、測量も要らない。ここは数万円の節約になる
6. 見積もりは工事から取る。総額の7割前後が工事費なので、比べる価値があるのはそこだ

費用についての細かい疑問

全部自分でやれば費用はゼロになるか

ならない。専門家報酬はゼロにできるが、書類の取得実費、土地改良区の決済金、工事費は残る。100坪のケース1で見たとおり、自分で動いても整地だけで26万円前後が出る。逆に言えば、報酬を削っても総額は1割から2割しか変わらない。

許可が下りなかったら、払った費用は戻るか

戻らない。書類の取得実費も専門家報酬も、申請という作業に対して発生している。だから区分の確認を先にする順番が費用の話になる。不許可の理由が立地基準なら同じ計画では通りにくく、一般基準（資金や計画の確実性）なら組み替えて再申請する余地がある。どちらに当たるかは指令書と窓口の説明で分かる。

報酬の金額に消費税は含まれているか

統計の出どころで扱いが違う。日本行政書士会連合会の統計は消費税を含み立替金を含まない金額で、日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイドは税抜きの金額だ。見積書を比べるときは、税込みか税抜きか、実費が含まれるかを先に揃えておくといい。

形を変えずに駐車場として使うだけでも費用はかかるか

かかる。砂利を敷いて車を置く程度でも転用に当たるため、許可または届出の手続きが必要になる。工事費は建物を建てる場合より軽くなるが、整地費は面積に応じて出る。国税庁の単価で100坪の整地だけなら約26万円が目安になる。

100坪だけ転用して、残りは農地のまま持てるか

できる。その場合は転用する部分を分筆し、決済金も転用した面積分がかかる。分筆登記の全国平均が約42万円なので、分けるための費用と、まとめて転用して造成費を払う場合を比べて決めることになる。

相続した直後だが、先に転用の見積もりを取るべきか

相続で農地を取得した場合は、農地法第3条の3の届出と相続登記に期限がある。転用の許可申請では登記事項証明書を出すので、名義が前の所有者のままだとそこで止まる。期限と順番は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件に書いた。

現況がもう農地ではない場合はどうなるか

耕作をやめてから長く、すでに雑種地のような状態になっている土地は、転用の許可ではなく非農地の証明や通知で整理する道がある。判断するのは農業委員会で、認められれば法務局での地目変更登記に進む。熊本地方法務局は非農地通知書が届いた人向けの申請案内を出しており、この場合も登録免許税はかからない。行政書士報酬については、日本行政書士会連合会の統計に非農地証明の項目が置かれていないため、事務所ごとの見積もりで確認することになる。

この記事の金額はいつまで使えるか

登記手数料は令和7年4月1日、登記情報提供サービスの料金は令和8年4月1日から適用の額で、国税庁の造成費の単価は年分ごとに改定される。土地改良区の単価も総代会の議決で変わる。ここに書いた数字は2026年7月30日時点の公表値なので、実際に動く前に各出典を開き直してほしい。