農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用と開発許可の関係｜同時申請になる規模

開発許可が必要になる規模は、面積より先に区域で決まる

開発許可の要否は、土地の広さだけを見ても判定できない。先に効くのは区域区分で、面積の基準はその中で変わる。国土交通省が示す規制対象規模は次のとおり（国土交通省「開発許可制度の概要」2026年7月31日確認）。

市街化調整区域だけが面積の欄を持たない。建築物を建てる目的で土地の区画形質を変えるなら、狭くても開発許可の対象になる。農地転用の相談が途中から開発許可の話に変わるのは、転用したい農地の多くが市街化調整区域にあるためです。

もう一つ落とし穴がある。この政令の規模は条例で引き下げられる（都市計画法施行令第19条第1項ただし書）。香川県のように「都市計画法施行令第19条第1項ただし書の開発行為の規模を定める条例」を置いている自治体があり、上の表をそのまま自分の土地に当てはめると外れることがある。面積が基準の近くにあるときは、所在地の開発担当課で条例の有無を先に確認する。

農地転用そのものの許可基準や期間は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説で扱っている。

なぜ「同時申請」になるのか

相談者

農地転用の許可が下りてから、開発許可を取りに行くのでは駄目なのですか。

実家じまいナビ編集部

その順番だと両方が止まります。互いに相手の許可を前提にしているためです。

農地法の転用許可は、他の法令による制限がある場合、そちらをクリアしていることが前提になる。開発許可を要する土地では、開発許可がないと農地は転用できない。逆に開発許可の側も、対象が農地であれば農地転用の許可がなければ下りない。どちらも相手待ちになるので、関係部署に双方の許可見込みを確認したうえで同時に申請し、同時に許可を受ける形になる（千葉県の農地転用手続代行ワンストップサービスセンター、2026年7月31日確認）。

窓口も二つに分かれる。名古屋市は市街化調整区域の農地転用について、都市計画法第29条の開発許可を要する場合は住宅都市局建築指導部開発指導課への事前相談が必要と案内している（名古屋市公式ウェブサイト、2026年7月31日確認）。農業委員会だけに持ち込んでも、事前相談の記録がないところで話が止まる。

この構造を知らないまま片方だけ進めると、書類を作り直す時間と費用が丸ごと無駄になる。順番の設計が最初の分かれ目になる。

そもそも開発行為に当たるかどうかを先に見る

開発許可の入口は「その工事が開発行為に当たるか」です。国土交通省の定義では、主として建築物の建築、第1種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、第2種特定工作物（ゴルフコース、1ヘクタール以上の墓園等）の建設を目的とした土地の区画形質の変更を指す（2026年7月31日確認）。

農地を宅地に変える工事で、ここに当たりやすいのは次の三つです。

• 区画の変更：接道を取るために敷地を割る、道路や水路を新設したり付け替えたりする
• 形の変更：切土や盛土で地盤の高さを変える、のり面や擁壁を作る
• 質の変更：農地としての利用から宅地としての利用へ、土地の性質を変える

逆に、すでに平坦で接道もあり、造成も区画割もしないなら開発行為に当たらないと判断されることがある。ただし何をもって区画形質の変更とするかは自治体の運用基準で幅があり、盛土の高さや切土の量で線を引いている例もある。造成しないから不要だと自己判断で決めず、事前相談で確認を取る。

農家住宅や農業用施設は、規模に関係なく開発許可が要らない

市街化調整区域でも、開発許可がそもそも不要になる類型がある。都市計画法第29条第1項第2号と同法施行令第20条により、市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域・準都市計画区域の中では、農林漁業を営む者の居住用建築物と、農林漁業用の一定の建築物が適用除外になる。福岡市の整理では次のものが挙がっている（2026年7月31日確認）。

• 畜舎、温室、育種苗施設など、農林水産物の生産・集荷に使う建築物
• 堆肥舎、サイロ、農機具収納施設など、生産資材の貯蔵・保管に使う建築物
• 家畜診療施設
• 用排水機・取水施設の管理用建築物、索道に必要な建築物
• 建築面積が90平方メートル以内の建築物

いわゆる農家住宅もこの枠に入る。ただし該当するかどうかは実態で見られ、形式上は農業倉庫でも中身が一般の貸倉庫や趣味の施設であれば除外にならない。家庭菜園の規模では農業を営む者に当たらないという運用も一般的です。

ここで取り違えやすい点が一つある。開発許可が不要でも、農地転用の許可（農地法第4条・第5条）は別に必要です。二つの許可は独立していて、片方の免除がもう片方には及ばない。

同時申請になるときの手続きの順番

開発許可が絡む転用は、工程が前後に伸びる。窓口が複数あるので、順番を先に固定しておくほうが早い。

1. 区域区分と農地区分を確認する。前者は都市計画担当課、後者は農業委員会
2. 農用地区域内なら、まず農振除外（農業振興地域整備計画の変更）を通す
3. 開発担当課へ事前相談。あわせて都市計画法第32条の公共施設管理者との同意・協議に入る
4. 農地転用許可申請と開発許可申請を同時に提出する
5. 同時に許可を受ける
6. 造成工事を行い、完了検査と工事完了公告を受ける
7. 建築する。転用が終わったら地目変更登記を申請する

6の工事完了公告は軽視されやすい。都市計画法第37条により、公告前に建築物を建てることは原則としてできず、先に建てたい場合は承認の手続きが要る。

農地転用側の書類と申請先そのものは農地転用の手続きの流れ｜必要書類と申請先の一覧にまとめている。開発許可が加わっても、農地転用側の書類が減るわけではない。

期間の目安は、農振除外があるかどうかで倍近く変わる

公表されている標準処理期間を並べると、時間がどこで消えるかが見えます。いずれも2026年7月31日確認。

• 開発許可（都市計画法第29条）：開発区域5ヘクタール未満で21日、5ヘクタール以上で30日。変更許可（第35条の2）14日、工事完了公告前の建築物等の承認（第37条）14日（中野区）
• 農地転用の知事許可：標準処理期間70日（北海道）。4ヘクタール超は42日で、農林水産大臣との協議を伴う（群馬県、2025年6月11日更新）
• 農地転用の受付サイクル：毎月末日締切、翌月20日に農業委員会審議、その後おおむね15日で県農業会議への意見聴取、翌月末日頃に許可書交付。締切から交付まで約2か月（名古屋市）
• 農振除外：受付は年2回（広島市は2月末と8月末）、公告まで約6か月（広島市、2025年3月7日更新）

注意したいのは、中野区が明記しているとおり、開発許可の標準処理期間には第32条の同意・協議と第33条の関係権利者の同意にかかる期間が含まれない点です。実際にはこの協議が一番読めない。

足し合わせると、農用地区域でない農地で3か月から6か月、農振除外から始まる土地では1年前後を見ておく幅になる。受付が年2回の農振除外を1回逃すと、それだけで半年ずれる。

開発許可が加わると増える費用

農地転用の許可申請そのものに手数料はかからない（群馬県、手数料無料、2026年7月31日確認）。増えるのは開発許可側の手数料と、その申請に必要な図面・調査の費用です。

開発許可の手数料は自治体の手数料条例で決まり、開発区域の面積と用途で変わる。千葉県の例（2026年2月13日更新、2026年7月31日確認）。

自分で住む家か、事業用か、分譲などのその他かで10倍近く違う。ここは自分の計画がどれに当たるかを窓口で確認する。

手続きを外部に頼む場合の報酬も乗る。千葉県の農地転用手続代行ワンストップサービスセンターが公開する目安では、農地法第4条許可が9万円から、第5条許可が10万円から、農振除外申請が25万円から、第29条の開発行為許可申請が40万円から、第34条に関わるものが50万円から、地目変更登記が3万5,000円から（2026年7月31日確認）。事務所や案件の規模で上下するので、幅として見る。

これに測量、造成設計、地盤調査、造成工事費が別に乗る。転用単体の費用感は農地転用の費用はいくら？坪数別の総額と誰が払うかで整理している。

見積もりを押し上げる正体は、第33条の技術基準

開発許可の審査は二段構えです。まず都市計画法第33条の技術基準があり、市街化調整区域ではさらに第34条の立地基準が乗る。費用を押し上げるのは前者のほうです。

第33条で問われるのは、おおむね次の項目です。

• 道路：区域内の道路の幅員と、公道への接続
• 排水：雨水と汚水の排水施設。放流先の水路管理者との協議が要ることが多い
• 給水：水道の引き込み能力
• 防災：がけ面の安全、擁壁、調整池
• 公園・緑地：一定規模以上の開発で必要になる

これらは第32条で公共施設の管理者と協議し、必要なら道路や水路の整備が許可の条件になる。整備してできた道路などの公共施設は、原則として市町村に帰属する（都市計画法第40条）。自分の負担で作って自分の資産にはならない部分がある、という構造です。

実家じまいナビ編集部の実体験

造成と接道の概算を先に見る理由

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、農地ではないものの、平らにして道を付けるところまでの費用が出口を決めるという点は同じでした。売却・寄付・国庫帰属と順に当たっていったなかで、造成と接道の概算を出した段階で、買い手が付く価格帯と釣り合わなくなった。結局そのまま保有していて、固定資産税は年約7万円が毎年出ていきます。転用と開発をセットで考える土地では、許可が下りるかどうかより先に、この二つの概算を見るほうが判断が早い。

市街化調整区域では、第34条と農地区分の二重の壁がある

技術基準をクリアしても、市街化調整区域では都市計画法第34条の各号のいずれかに当たらないと開発許可が下りない。分家住宅、既存集落内の住宅、沿道サービス施設などが典型で、号ごとの具体的な要件は自治体の運用基準で決まっている。ここは土地の物理的な条件ではなく、申請者が誰か、いつから住んでいるかといった属人的な事情で判定が変わる領域です。

農地法側にも別の壁がある。農林水産省の農地転用許可制度では、農地を農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地に区分し、立地基準と一般基準の両方が満たされないと許可できない（2026年7月31日確認）。集団的な優良農地である甲種農地や第1種農地は原則として不許可で、この段階で落ちる土地が多い。

順番としては、まず農地区分を農業委員会で確認し、第1種以上なら例外規定に当たるかを先に見る。そこが通らないと開発許可の議論に進めない。

なお編集部は士業ではないため、第34条の各号への当てはめや個別の要件充足の判断はしない。ここは所在地の開発担当課と、開発許可を扱う行政書士に確認する範囲です。

同時申請でつまずきやすい点

手続きが二重になることで生まれる、固有の落とし穴があります。

• 分割して基準を下回らせる申請：一体の計画を切って面積基準の下に収める申請は、一団の土地として一体で見られる。分けても逃げられない
• 工事完了公告前の建築：第37条により原則できない。先行させたい場合は承認が要り、標準処理期間は14日（中野区、2026年7月31日確認）
• 開発許可が不要でも転用許可は必要：農家住宅や農業用施設の例外に当たっても、農地法の許可は別に要る
• 農振除外の受付が年2回：締切を逃すと半年後まで動けない。広島市は2月末と8月末（2026年7月31日確認）
• 許可後の計画変更：建物の配置や造成計画を変えると、第35条の2の変更許可がいる。標準処理期間は14日
• 地目変更登記の忘れ：転用と工事が終わっても、登記は自動では変わらない

どれも後から気づくと、工期と資金計画にそのまま跳ね返る。事前相談の段階で、この6点を担当課に投げて確認しておくと事故が減る。

窓口に行く前に手元でそろえる4項目

相談は、次の4つが分かっている状態で行くと1回で話が進みます。分からない項目があること自体は問題ではなく、どこで調べるかが決まっていればいい。

1. 区域区分：市街化区域か、市街化調整区域か、区域区分が定められていない都市計画区域か、区域外か。市町村の都市計画図か都市計画担当課で分かる
2. 農地区分：農用地区域内か、甲種・第1種・第2種・第3種のどれか。農業委員会で分かる
3. 面積と現況：登記簿の地積、実測との差、接道の有無、高低差の有無
4. 建てるものの用途：自分が住む家か、事業用か、分譲か、農業用施設か。手数料も許可の可否もここで変わる

この4つが埋まると、開発許可が要る土地なのか、要るとしてどの規模の負担になるのかが概算できる。逆に、埋めないまま造成の見積もりを取っても比較の土台が作れない。

制度・手数料・処理期間はいずれも2026年7月31日時点で各自治体・官公庁のページで確認した内容です。手数料条例と運用基準は改定されるため、実際に動く前にもう一度所在地の窓口で当てる。