売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

古い家の固定資産税は下がる？建物と土地で違う話

建物の固定資産税は下がる。ただし木造27年で止まる

家屋の評価額は、いま同じ建物を建て直したらいくらかかるかという再建築費をもとに決まる。青森市の説明では、家屋の評価額は「再建築費評点数」「損耗の状況による減点補正率」「評点1点当たりの価額」を乗じて求めるとされている（青森市、2025年1月27日更新）。このうち築年数を反映するのが経年減点補正率で、年数が経つほど小さくなる。

ただし下限がある。損耗の状況による減点補正率は0.2が限度で、一定年数を経過した場合はすべて0.2に据え置くこととされている。青森市、茨木市、鹿児島市がいずれも同じ説明を出している。建物の評価額は、どれだけ古くなっても再建築価格の2割で止まり、ゼロにはならない。

下限に届くまでの年数は構造で違う。東京法務局が公表する経年減価補正率表（令和5年11月15日付け総務省告示第385号による改正後の固定資産評価基準の経年減点補正率基準表から平均値を算出したもの）では、次のように動く。

木造は27年、非木造は45年で下限に到達する。築30年の木造なら、建物の評価額はすでに下げ止まっている。古いのに税額が減らないと感じるなら、まずこの下限に当たっている可能性を疑うところから始まる。

この表は平均値をまとめたもので、実際の固定資産評価基準は用途と再建築費評点数の区分ごとに複数の表に分かれている。同じ木造でも、質の高い建物ほど下限に達するまでの年数は長くなる。自分の家に適用されている補正率は、市町村の資産税課で家屋の評価内訳を確認すると出てくる。

下がらないどころか評価額が上がる年がある理由

建物の評価額は毎年計算し直されるわけではない。評価替えは3年に1度で、令和6年度が基準年度にあたる。第2年度（令和7年度）と第3年度（令和8年度）は、原則として基準年度の価格を据え置く（東京都主税局、2026年7月31日確認）。築年数が1年進んでも税額がまったく動かない年があるのは、この3年刻みの仕組みによる。

もう一つ、古い家の評価額が下がらない理由がある。評価替えでは建築物価の変動も反映されるため、建築費が大きく上がった局面では、経年で減る分より物価で増える分が上回ることがある。岡山市はこの点を明示していて、建築費の上昇が激しい場合には見かけは古くなってもその価格が減少せず、かえって上昇することがあると説明している（岡山市、2019年12月26日更新）。

ただし、それがそのまま増税になるわけではない。同じ説明の中で、評価替えによる評価額が評価替え前の価格を上回る場合には、現実の税負担を考慮して原則として評価替え前の価格に据え置くこととされている。上がった評価額は課税には使われない。据え置かれた結果として、建物の税額が何年も同じ数字で並ぶ。

建物側で起きていることは、この2点にほぼ集約される。経年減点補正率が0.2で止まること、そして評価替えで上がっても据え置かれること。築年数が古いから毎年安くなるはずだという期待は、制度の作りからして最初から成立していない。

土地は築年数で動かない。効いているのは住宅用地の特例

土地の固定資産税評価額は、上に建つ家の築年数とは無関係に決まる。地価が動けば3年ごとの評価替えで動くが、家が古いかどうかは評価に影響しない。それでも実家の土地の税額が抑えられているとしたら、効いているのは住宅用地の特例だ。

総務省の説明では、200平方メートル以下の住宅用地は課税標準額が価格の6分の1に軽減され、200平方メートルを超える部分は3分の1になる。都市計画税では、小規模住宅用地が3分の1、一般住宅用地が3分の2に軽減される（東京都主税局）。この特例は、居住できる家屋がその土地に建っていることを前提にしている。

だから古い家の固定資産税は、建物と土地を分けて読まないと意味がわからなくなる。建物側は下げ止まっているかわりに、金額としては小さくなっている。土地側は築年数で減らないかわりに、家が建っているという一点だけで6分の1になっている。家を残すか壊すかの判断は、この非対称を理解してからでないとできない。

実家じまいナビ編集部の実体験

建物のない土地には、この6分の1が効かない

編集部は沖縄の傾斜地を相続し、売却や寄付を含めて出口を検証したが、どれも成立しないまま現在も保有している。この土地には建物がない。固定資産税は年約7万円で、毎年そのまま出ていく。

実家の土地が思ったより軽く見えるのは、上に古い家が建っているからでもある。建物を落とした瞬間にその前提が消えることは、査定を取る前に知っておきたかった話の一つだった。

古い家の固定資産税はいくらか。確かめ方と計算の順番

金額を知る一番速い方法は、毎年4月から6月ごろに市町村から届く納税通知書を見ることだ。同封の課税明細書に、土地と家屋それぞれの「価格（評価額）」と「課税標準額」、税相当額が並んでいる。計算しなくても確定額がそのまま載っている。

通知書が手元にない場合は、評価額から計算する。式は次のとおり。

• 固定資産税 ＝ 課税標準額 × 1.4%（標準税率。市町村は財政上その他の必要があるときは異なる税率を定められる）
• 都市計画税 ＝ 課税標準額 × 0.3%を上限に市町村が定める税率（市街化区域内。東京23区は0.3%）
• 土地の課税標準額 ＝ 評価額 × 住宅用地特例率（200平方メートル以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1）
• 家屋の課税標準額 ＝ 評価額（住宅用地特例のような面積による一律の軽減はない）

金額の内訳の感覚をつかむために、仮の数字で並べる。以下は説明のための仮定値で、実際の評価額は自治体が算定する。

この例では土地のほうが軽い。住宅用地特例が効いているためだ。地価の高い地域では土地の評価額そのものが大きく、特例が効いていても土地側が税額の大半を占める。逆に地価の低い地域では、下げ止まった建物側が総額を押し上げる形になる。一般的な相場を当てにせず、課税明細書の実数で見るしかない。

建物の税がゼロになる線がある（免税点）

固定資産税には免税点がある。同一の市町村内で同じ人が所有する固定資産について、課税標準額の合計が土地は30万円未満、家屋は20万円未満であれば課税されない（東京都主税局、資産評価システム研究センター「固定資産税のしおり」令和6年度、2026年7月31日確認）。償却資産は150万円が線になる。

古い家では、この線に建物側だけが引っかかることがある。経年減点補正率が0.2の下限に達したうえで、もともとの再建築価格が小さい小規模な木造家屋であれば、家屋の課税標準額が20万円を下回ることは起こりうる。その場合、家屋の固定資産税はかからず、土地だけに課税される。

注意する点が2つある。1つは、判定が資産の種類ごと、市町村ごとに行われること。同じ市内に小さな土地を2筆持っていて、それぞれ30万円未満でも合計で30万円以上になれば、両方に課税される。逆に別々の市町村にある土地は、市町村ごとに個別に判定される。

もう1つは、免税点未満で課税が生じない場合、納税通知書自体が届かないことがある点だ。届かないことは所有していないことを意味しない。相続してから通知書を一度も見ていないなら、課税がないのか、通知が旧所有者の住所へ送られているのかを、資産税課で分けて確認する必要がある。

なお免税点は課税するかどうかの判定であり、住宅用地特例の適用可否とは別に定められた制度になる。個別の扱いは市町村の資産税課で確認する。

放置すると土地の軽減が外れる（管理不全空家等）

2026年7月31日時点の制度として押さえておく。空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）が令和5年12月13日に施行された（国土交通省）。この改正で新設されたのが「管理不全空家等」という区分になる。

管理不全空家等は、適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある空家等を指す。市区町村長は所有者に対して必要な措置をとるよう指導でき、改善がなければ勧告に進む。勧告を受けた管理不全空家等の土地は住宅用地特例が解除され、固定資産税と都市計画税の軽減が受けられなくなる（地方税法第349条の3の2第1項。越谷市、宝塚市）。

ここが古い家の固定資産税の最大の分岐点になる。建物の税額は下限で止まっていて、これ以上は大きく増えも減りもしない。動くのは土地側だ。宝塚市は、勧告を受けた場合に土地の固定資産税が約3倍から5倍になる可能性があると説明している。

裏返せば、指導の段階で改善すれば特例は外れる前に止まる。草木の繁茂、外壁や屋根の破損、ごみの堆積といった、外から見て管理が放棄されているとわかる状態を作らないことが、そのまま税額を守る実務になる。年に数回の通いか、管理を委託するかの費用と、特例が外れた場合の増額分を並べて比べる判断になる。

条件と回避の順番は別記事で分解している。空き家の固定資産税が6倍になる条件と回避の順番と空き家の固定資産税が6倍になる条件｜管理不全空家とはを先に読むと、判定の流れがつかめる。

解体して更地にすると、税はどう動くか

古い家を解体すれば、家屋の固定資産税はなくなる。かわりに土地の住宅用地特例が外れる。差し引きで安くなるかどうかは、建物の評価額と土地の評価額の比率で決まる。

ここで誤解が多いのが倍率だ。課税標準が6分の1から本則に戻るなら6倍になりそうに見えるが、そうはならない。総務省の説明では、商業地等の宅地（住宅用地以外の宅地）の課税標準額は評価額の70%と負担調整後の額のいずれか低いほうとされている。上限が70%で頭打ちになるため、6分の1が外れた場合の増え方はおよそ4倍が目安になる。自治体が3倍から5倍と説明するのはこのためだ。

先ほどの仮の数字で並べ直すと、動き方が見える。

建物分が消えても、総額としては増える。これに解体費用が上乗せされる。解体費は構造、延床面積、前面道路の幅、重機が入るかどうか、アスベストの有無、ブロック塀や庭木や残置物といった付帯物で大きく動くため、一律の相場を当てにして判断しないほうがいい。同じ家でも見積りに開きが出る領域になる。

更地にする合理性があるのは、更地でなければ買い手が付かない場合、倒壊や飛散の危険が現に生じている場合、そして自治体から管理不全空家等として指導を受けている場合に限られる。税を下げる目的だけで解体すると、負担は逆に増える。

売る場合に期限がかかる控除（空き家の3000万円特別控除）

保有し続ける限り、固定資産税は毎年出ていく。出口を売却に取る場合、相続した空き家には専用の控除がある。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3000万円特別控除は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象になる（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年7月31日確認）。主な要件は次のとおり。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと、または家屋の全部を取り壊した後に敷地を売ること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は2000万円になる

編集部は士業ではないため、あなたの物件が要件に当たるかどうかの判断はしない。適用の可否と手続きは税理士または所轄の税務署で確認する。この記事で押さえるのは期限のほうだ。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限と、令和9年12月31日という制度側の期限が二重にかかっている。

売れるかどうか、いくらで売れるかがわからないまま期限だけが進むのが一番きつい。固定資産税評価額と実勢価格は別の数字なので、課税明細書から売却額は逆算できない。評価額の読み方は実家の固定資産税はいくら？評価額から自分で計算で確認したうえで、実勢の水準は査定で確かめることになる。

自分の家の数字を確かめる手順

手を動かす順番は次のとおり。

1. 納税通知書と課税明細書を探す。土地と家屋の「価格（評価額）」と「課税標準額」を分けて読む
2. 見つからない場合は、市町村の資産税課で固定資産課税台帳（名寄帳）の閲覧、または評価証明書を請求する。閲覧できるのは所有者、相続人、借地人などに限られ、本人確認書類と手数料が必要になる
3. 家屋の評価内訳を確認する。経年減点補正率が0.2まで下がっているかどうかで、今後さらに下がる余地があるかが決まる
4. 土地の課税明細で住宅用地特例が適用されているかを確認する。課税標準額が価格の6分の1前後になっていれば効いている

評価額そのものに納得がいかない場合は、固定資産評価審査委員会への審査の申出という手続きがある。申出には期限があり、対象になる年度も決まっているため、行う場合は納税通知書に記載された案内と自治体窓口で条件を確認する。

名義が親のままになっている場合でも、課税は止まらない。豊明市は、亡くなった人の固定資産税についてはその相続人が納税義務を引き継ぎ、相続人が納税義務者になると説明している。通知書の宛名と実際の所有関係がずれたままだと、誰か一人の口座から支払いだけが出続ける状態になりやすい。

よくある疑問

何年で下がりきるのか

東京法務局が示す平均値の表では、木造は27年、非木造は45年で経年減点補正率が下限の0.2に達する。ただし実際の固定資産評価基準は用途と再建築費評点数の区分ごとに分かれていて、質の高い建物ほど下限に達する年数は長くなる。正確な年数は家屋の評価内訳で確認する。

評価額が0円になることはあるのか

ならない。鹿児島市は、家屋の残存価格は再建築価格の2割が限度のため古い家屋でも評価額は0円にはならないと説明している。建物が存在する限り課税対象として残る。税額が0になるのは、免税点（家屋は課税標準額20万円未満）を下回った場合に限られる。

3年ごとの評価替えで税額は必ず変わるのか

変わらない年のほうが多い。評価替えは3年に1度で、令和6年度が基準年度にあたり、令和7年度と令和8年度は原則として基準年度の価格が据え置かれる。さらに評価替えで評価額が前年度を上回った場合も、原則として評価替え前の価格に据え置かれる。数年間まったく同じ金額が続くのは異常ではない。

建物を残したまま税を下げる方法はあるのか

建物側は下限に達した時点で打ち止めになるため、評価の面で下げる余地は残っていない。動かせるのは土地側の特例を外さないことと、免税点に該当していないかの確認、そして自治体独自の減免制度に当たるかどうかになる。減免は自治体ごとに条件が違うため、資産税課に自分の条件を伝えて確認する。