売却と税金2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

空き家のリフォーム費用の相場｜住める状態に戻すまで

空き家のリフォーム費用は規模で3段階に分かれる

空き家のリフォーム費用は、建物の大きさよりも「どこまで手を入れるか」で決まる。まず全体像を3段階で押さえておくと、業者から出てきた見積もりがどの段階の話なのか判断できる。

リショップナビは、部分的な工事を数十万円〜500万円以内、一戸建ての全面リノベーションを500万〜2,000万円としている（リショップナビ「空き家リフォーム・リノベーションの費用と補助金」／2026年7月31日確認）。SUUMOの記事では、35坪の一戸建てで築30年なら約1,700万〜2,000万円、築50年なら約2,000万〜2,500万円という目安が示されている（SUUMO「空き家リノベーション・リフォームのメリット・デメリットとは？」／同日確認）。

幅が広いのは、業者が不誠実だからではない。空き家は開けてみるまで劣化の程度が分からず、見積もり段階では確定できない部分が残るからだ。工期も、水回りと内装が中心なら1〜2カ月、全面改修なら3〜4カ月が一つの目安になる。

部位別の費用相場一覧

総額から入ると判断できないので、部位ごとに分解する。下の数字はリショップナビが公開している相場（前掲・2026年7月31日確認）で、住んでいる家のリフォームと共通の水準だ。

ここで見落としやすいのが、水回りは「本体価格」だけでは終わらないことだ。NPO法人空家・空地管理センターは、キッチン・風呂・トイレをすべて入れ替えると100万円以上かかるのが一般的で、雨漏りがある場合は屋根の補修に室内の改装が加わって100万円以上になると説明している（空家・空地管理センター「空き家のリフォームはどれくらい費用がかかるの？」／2026年7月31日確認）。設備代の合計で予算を組むと、まず足りなくなる。

空き家にだけ上乗せされる5つの費用

同じ築年数でも、人が住み続けた家と、数年空いていた家では見積もりが変わる。差が出るのは次の5つで、いずれも表面からは見えない。

1. 給排水管の交換

長期間水を流していない配管は、内部の錆や詰まりが進みやすい。設備を新品にしても、管が古いままなら数年で漏水が出る。壁や床を開ける工事になるため、内装のやり直しがセットでついてくる。

2. シロアリと雨漏り

雨漏りを放置した家は、天井裏や柱に湿気が回っている。駆除だけなら平米あたり1,150〜3,000円だが、食われた土台や柱の交換が必要になると、金額の桁が変わる。

3. アスベストの調査と除去

古い建材にアスベストが使われていることがあり、除去には専門の対応と追加費用が必要になる。工事の途中で構造上の問題が見つかり、想定外の費用が発生する場合もある（前掲SUUMO／2026年7月31日確認）。

4. 耐震補強

1981年以前の建築確認で建てられた家は、旧耐震基準の可能性が高い。補強は25万〜150万円が目安だが、基礎に鉄筋が入っていない古い建物では、この幅の上限を超えることもある。

5. 残置物の撤去

家具や家財が残ったままではリフォームは始められない。片付けはリフォーム費用とは別枠で、部屋数と量で金額が決まる。工事の見積もりに含まれていると思い込んでいると、着工直前に足が出る。

見積もりを取る前に確認する4つのこと

相場を知った次にやることは、業者への連絡ではない。手元の情報を揃えるほど、出てくる見積もりの精度が上がる。

建築時の設計図書があるか

図面が残っている物件は、構造の想定がつくため見積もりのぶれが小さい。実家の押し入れや仏間の書類箱に確認申請の副本が残っていることがある。

建築確認を受けた時期

1981年以前かどうかで、耐震補強の要否と補助金の対象が変わる。登記簿の新築年月日ではなく、建築確認の時期で見る。

インスペクション（住宅診断）を入れるか

専門家に建物の劣化状況を診断してもらう費用は5万〜10万円程度とされる（アキサポ「空き家リフォームを徹底解説」／2026年7月31日確認）。数百万円の工事の前に、これを惜しむ理由は少ない。

大規模な工事なら建築確認の手続きが要る

2025年4月以降に着手する工事から、木造2階建てなどで行う「大規模の修繕・模様替」が建築確認手続きの対象になった。対象は主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の1種以上について行う過半の改修などで、キッチン・トイレ・浴室といった水回りだけの工事やバリアフリー化の手すり設置は従来どおり手続き不要とされている（国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」、同「リフォームにおける建築確認要否の解説事例集（木造一戸建て住宅）」／2026年7月31日確認）。手続きが入ると設計料と工期が増える。全面改修を検討しているなら、見積もり依頼の段階で対象になるかを業者に聞いておく。

費用を出す前に決めるのは「出口」

相談者

住むかどうかもまだ決めていないのに、リフォーム代を調べている気がする

その順番は逆になりやすい。リフォームは出口を決めるための手段であって、目的ではない。同じ建物でも、出口が違えば必要な工事は変わる。

判断の材料は、感情ではなく数字で揃う。売った場合にいくらになるか、壊すといくらかかるか、この2つが分からないままリフォーム費用だけ調べても、比較にならない。

実家じまいナビ編集部の実体験

編集部の場合（建物ではなく土地）

編集部は沖縄の傾斜地を相続し、売却・寄付・国庫帰属といった出口を順に検証して、どれも成立しないまま保有を続けている。固定資産税は年約7万円で、毎年出ていく。建物ではなく土地なのでリフォームの話ではないが、そこで分かったのは、出口の見込みが立たないまま費用を投じると、支出が増えるだけで状況は変わらないということだ。工事の金額より先に、その工事で何を終わらせるつもりなのかを決めておいたほうがいい。

残す方向で考えるなら、貸すという選択肢も含めて整理した実家を残す場合のリフォーム費用と、貸すという選択を、売る方向なら実家を売る手順と相場の調べ方｜更地と現状の比較を先に読んでおくと、金額の比べ方が揃う。

売るつもりなら、リフォームが控除の要件とぶつかることがある

相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。ただしこの特例は、「住める状態に戻す」一般的なリフォームとは、求めている要件が違う。

国税庁の説明では、適用には売却時点で一定の耐震基準を満たすか、売却の翌年2月15日までにその基準を満たすようリフォームするか、同じ期間内に家屋を全部取り壊すかのいずれかが必要とされる。適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも条件になる。控除額は令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、2,000万円に下がる（国税庁タックスアンサーNo.3306／2026年7月31日確認）。

つまり、内装をきれいにして水回りを新しくしても、耐震基準を満たしていなければ特例の要件は満たさない。逆に取り壊すなら、そもそも内装工事は要らない。売却が視野にあるなら、工事の内容を決める前に、この特例を使うのか使わないのかを税理士に確認しておく。要件の当てはめは編集部が判断できる範囲ではない。

実家じまいナビ編集部

きれいにしてから売る、が一番損になる組み合わせもある。順番を先に決める。

使える補助金と減税（2026年7月時点）

補助制度は年度で入れ替わる。以下は2026年7月31日時点で確認できた内容で、実際に申請する時点では必ず公式サイトを見直す。

国の制度：住宅省エネ2026キャンペーン

国土交通省・経済産業省・環境省が連携し、みらいエコ住宅2026事業、先進的窓リノベ2026事業、給湯省エネ2026事業、賃貸集合給湯省エネ2026事業の4事業で構成されている（住宅省エネ2026キャンペーン公式サイト）。このうちリフォームの中心になるのがみらいエコ住宅2026事業で、補助上限は住宅の新築時期で変わり、平成3年までの住宅なら義務基準100万円・次世代省エネ基準50万円、平成4年〜平成28年の住宅なら義務基準80万円・次世代省エネ基準40万円とされている。工事着手は2025年11月28日から2026年12月31日まで、交付申請も2026年12月31日までで、いずれも予算上限に達した時点で終了する（みらいエコ住宅2026事業 公式サイト・リフォーム）。

注意点が一つある。これらの事業は、契約した住宅事業者が交付申請の手続きを行う仕組みで、施主が自分で申請することはできない。登録事業者かどうかを、業者選びの段階で確認しておく。

自治体の制度

移住や空き家バンク登録を条件にした改修補助を持つ自治体は多いが、内容は市区町村ごとに違う。全国の制度は住宅リフォーム推進協議会の地方公共団体における住宅リフォーム支援制度検索サイトで、耐震化・バリアフリー化・省エネルギー化などの分類から探せる。同サイトも最新情報は各自治体に確認するよう案内している。

どの制度が自分の物件で使えるかは、空き家のリフォーム補助金｜移住や賃貸で使える制度で条件別に整理している。

何もしない場合にかかる費用と、税金が上がる条件

リフォームしない選択にも費用はかかる。維持費と、条件によって上がる固定資産税だ。

住宅が建っている土地には住宅用地特例があり、固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に減額される。ところが、市区町村長から勧告を受けた特定空家等の敷地は、この特例の適用対象から除外される。2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」が新設され、勧告を受けた場合はこちらも同じく特例の適用対象から外れることになった（国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」、同「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」／2026年7月31日確認）。

いきなり課税が変わるわけではない。指導があり、改善されないと勧告に進む。逆に言えば、草刈りや通気といった管理を続けている間は、この話には至らない。

背景として、総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査（確報集計）では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8％で過去最高。うち賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6千戸だった（総務省統計局・令和6年9月25日公表／2026年7月31日確認）。制度が厳しくなっているのは、この385万6千戸が動かないままだからだ。

費用を抑えるための現実的な手順

値引き交渉より効くのは、頼み方の設計だ。順番に並べる。

1. 3社に相見積もりを取る。同じ要望を同じ条件で伝えて比べる。1社だけでは、その金額が高いのか安いのかを判断する材料がない。金額だけで決めず、追加費用が出る条件を書面で確認する。
2. 工事に優先順位をつける。雨漏り・シロアリ・給排水管など、放置すると被害が広がるものが最優先。内装の見た目は後から足せる。
3. 工事を分割せず、まとめて発注する。足場を組む屋根と外壁は同時にやるほうが安い。逆に、水回りと内装を別々の年に分けると、養生や解体が二重になる。
4. 設備のグレードで調整する。キッチンや浴室は同じ工事内容でも本体価格の幅が大きい。総額を落とす余地はここにある。
5. 補助金の対象工事を先に組み込む。断熱や窓の改修は、後から足すより最初のプランに入れたほうが要件を満たしやすい。

DIYで削れるのは、クロスの張り替えや塗装といった仕上げの範囲まで。配管、電気、構造に関わる部分に手を出すと、後の工事で余計な費用が乗る。

相談者

安い業者を1社見つければいいのでは

空き家の工事は、開けてから追加が出る前提の世界。追加が出たときにどう精算するかを決めていない契約のほうが、結果として高くつく。

自分で判断しない範囲を決めておく

編集部は士業ではないので、税額の計算や、遺産分割そのものの判断はしない。ここまでの内容のうち、次の3つは専門家に渡す前提で読んでほしい。

• 相続空き家の3,000万円特別控除を使えるか。耐震基準への適合や取壊しの時期など、要件の当てはめは税理士に確認する。工事の内容と時期が控除の可否を左右する。
• 相続登記が済んでいるか。名義が被相続人のままだと、補助金の申請でも売却でも止まる。手続きは司法書士に確認する。
• 大規模な工事が建築確認の対象になるか。主要構造部の過半に及ぶかどうかの線引きは、建築士または指定確認検査機関に確認する。

逆に、あなた自身で先に済ませられることもある。設計図書を探す、建築確認の時期を調べる、現状のまま売った場合の査定額と解体費を取り寄せる。この3つが揃うと、リフォーム費用が高いのか安いのかを、はじめて自分の物件の話として判断できる。

制度と補助金は年度で変わる。この記事の内容は2026年7月31日時点で確認したもので、申請の直前には各制度の公式サイトを見直す。