農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

山林を相続したときの手続きと売却の難しさ

山林の相続で同時に走り出す4つの期限

山林を相続すると、性格の違う期限が同時に動き出す。うち2本は山林だから付いてくるもので、残り2本はすべての相続に共通するものだ。以下は2026年7月31日時点で確認した内容になる。

実務で効いてくるのは、上の2本がほぼ同じ長さだという点だ。相続放棄の期限は3か月、森林の所有者届出は90日で、判断の時計と手続きの時計が並んで走る。放棄を検討しているなら、届出を出すかどうかも同じ時期に決めることになり、どちらも自分の都合で先送りできない。

相続登記の3年には、2024年4月1日より前に発生した相続も含まれる。この場合の期限は2027年3月31日で、親名義どころか数代前の名義のまま止まっている山林ほど、この日付が効いてくる。

森林の土地の所有者届出を90日以内に出す

森林の土地の所有者届出は、不動産登記とは別の制度だ。登記をしたかどうかに関係なく、届出そのものが森林法上の義務として課される。ここを登記の一部だと思って後回しにすると、期限だけが過ぎる。

対象になる山林

対象は、都道府県が策定する地域森林計画の対象となっている森林で、面積の大小は問わない。林野庁は、登記上の地目によらず、取得した土地が森林の状態となっている場合には届出の対象となる可能性が高いとしている。地目が原野や雑種地でも対象になりうるということで、該当するかどうかは土地のある都道府県または市町村の林務担当部局に問い合わせて確かめる。

いつ、どこに、何を出すか

期限は所有者となった日から90日以内。相続の場合の起算日は登記の日ではなく相続開始の日になる。提出先は山林のある市町村の長で、届出書のほかに登記事項証明書などの権利取得を示す書類と、土地の位置を示す図面を添える。

遺産分割がまとまっていなくても期限は待たない。分割未了のまま90日が来る場合は法定相続人の共有物として届け出ることになり、あとで分割が成立したら改めて届け出る。

2026年（令和8年）4月1日から届出書の様式が改正され、所有者となった方の国籍等を記載する欄が追加された。古い様式を印刷して持ち込むと差し戻されるので、林野庁または市町村が公開している最新版を使う。

相談者

登記もまだ終わっていないのに、先に届出だけ出せるんですか

実家じまいナビ編集部

届出は登記とは別の制度で、登記の有無を問わず義務になっています。分割前でも法定相続人の共有物として出す扱いです。

山林の場所と境界を先に特定する

山林の相続でつまずくのは、手続きの難しさより先に、その山林がどこにあるのか分からないことのほうが多い。地番は登記事項証明書に載っていても、現地のどこからどこまでなのかは別の話になる。

手元から順に当たれる資料は次のとおり。

• 固定資産税の課税明細書。同じ市町村内に所有している土地の地番と評価額が一覧になっている
• 登記事項証明書と公図（法務局）。名義が数代前で止まっていないかもここで分かる
• 森林簿と森林計画図（都道府県の林務担当）。樹種、林齢、面積などが整理されている

境界は後から効いてくる。地籍調査Webサイトによれば、令和7年度末時点の地籍調査の進捗率は全国で53%、優先実施地域に限ると81%で、都市部と山村部（林地）で進捗が遅れているとされる。国土交通省の資料では、林地の進捗率は2017年3月末時点で45%だった。半分近い山林は、公的な測量による境界がまだ入っていない計算になる。

境界が不明なままだと、後で触れる相続土地国庫帰属制度では申請そのものが却下される。売却でも、買い手が境界の確定を求めれば測量費が乗る。場所と境界の把握は、出口を選ぶ前の下ごしらえだと考えたほうがいい。

農地の相続と何が違うのか

同じ使いにくい土地でも、農地と山林では詰まる場所が違う。両方まとめて相続することも多いので、違いを先に押さえておく。

山林は許可の壁がない代わりに、買う理由のある相手がほとんどいない。農地は逆に、買いたい人がいても法律の側でふるいにかけられる。手放しにくさの原因が、片方は市場、片方は制度にある。

農地も一緒に相続した場合は、そちらの順番はこの3本にまとめてある。農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢／農地が売れない5つの理由と、それでも手放す方法／農地を売る2つの方法｜農地のままと転用してから

山林の相続税評価は3つの区分で決まる

山林の相続税評価は、国税庁の財産評価基本通達で3つに区分される。どれに当たるかは自分で選ぶものではなく、国税庁が公表する評価倍率表で決まっている。

• 純山林：市街地から離れ、宅地の価格の影響をほとんど受けない山林。倍率方式（通達47）
• 中間山林：市街地の近くや別荘地帯にあり、売買価格の水準が純山林より高い山林。倍率方式（通達48）
• 市街地山林：市街地にあり、評価が宅地の影響を受ける山林。宅地比準方式または倍率方式（通達49）

倍率方式は、その山林の固定資産税評価額に国税局長が定める倍率を掛ける。評価倍率表の山林欄に「純」とあれば純山林、「中」とあれば中間山林、「比準」または「市比準」とあれば市街地山林と読む。倍率表は国税庁の路線価図・評価倍率表から市町村名で探せる。

市街地山林は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、宅地に転用する場合に通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費を控除し、地積を掛けて計算する。ここが山林らしいところで、通達49の注では、この方法で計算した価額が近隣の純山林の価額を下回る場合や、急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合は、宅地への転用が見込めないものとして純山林に準じて評価するとされている。傾いている土地は、税務の側でも宅地の値段では見てもらえない。

加えて、伐採が制限されている保安林は、制限の強さに応じた控除割合で評価が下がる（通達50）。一部皆伐0.3、択伐0.5、単木選伐0.7、禁伐0.8という区分で、禁伐なら制限のない山林の評価額の2割まで下がる計算になる。立木は土地とは別に、樹種・林齢・材積をもとに評価する。

編集部は税理士ではないので、あなたの山林の税額そのものは計算しない。区分と倍率がどこに書いてあるかまでは自分で確認でき、そこから先は申告を扱う税理士の領域になる。

納税猶予の特例は100ヘクタールから

山林には相続税の納税猶予の特例がある。国税庁のあらましによれば、特定森林経営計画が定められている区域内の山林について、被相続人が作業路網の整備を行う部分の面積の合計で100ヘクタール以上を所有していたことなどが要件で、これを満たして林業経営相続人が自ら山林の経営を行う場合に、特例山林に係る課税価格の80%に対応する相続税の納付が猶予される。猶予された税額は、林業経営相続人が死亡したときに免除される。

100ヘクタールは1平方キロメートルにあたる。親から数筆の山を受け継いだという規模の相続では届かない。継続届出書を3年ごとに出し続ける必要もあり、認定が取り消されたり経営をやめたりすれば猶予は打ち切られ、猶予されていた税額を利子税とともに納付することになる。読み物としては知っておいてよいが、使える人はごく限られた制度だと理解しておいたほうがいい。

普通の相続で現実的なのは、評価額そのものが小さく、他の遺産と合わせても基礎控除の範囲に収まるほうだ。その理由は、次の価格の話につながる。

山林が売れないと言われる理由を価格から見る

山林が売れない理由を、性格の悪い土地だからと片づけると次の一手が出てこない。数字で見たほうが早い。

土地そのものの値段

日本不動産研究所の調査（2024年3月末現在）では、全国平均の普通品等10アール当たり山林素地価格は、用材林地が4万759円、薪炭林地が2万8619円だった。10アールは1,000平方メートルなので、1ヘクタールに直すと用材林地で40万円前後という水準になる。宅地見込みや観光開発などで著しく高額な価格を除いた調査であることには注意がいるが、林地を林地として売買するときの目安がこの桁だということだ。

立木の値段

林野庁は、都市近郊林のような価格水準の高い地域以外では、土地そのものの価値よりも、その土地に生育している立木の価値で評価されることが多いとしている。同庁が示す2025年3月末時点の山元立木価格は、利用材積1立方メートル当たりで杉4,026円、桧9,494円、松2,453円。1ヘクタールの杉の人工林で立木材積が400立方メートルある場合として、400×0.75×4,026＝1,207,800円という試算例が公表されている。全国平均の価格水準を仮定した目安であり、実際は立木の質や搬出条件で大きく変わる。

差し引きで何が残るか

土地が40万円前後、そこに立木が乗って、条件がよくて100万円台。ここから、境界の確定に測量が必要なら測量費、仲介を頼むなら仲介手数料、相続登記が済んでいなければ登録免許税と司法書士の報酬が引かれていく。売却代金より手続きの費用のほうが大きくなる形が、山林では普通に起きる。これが売れないの正体で、買い手が意地悪だからではない。

費用側で一つ使えるのが、相続登記の登録免許税の免税措置だ。不動産の価額が100万円以下の土地に係る相続登記は登録免許税が免税とされている（令和9年3月31日まで、法務省）。評価額の小さい山林はこの枠に入ることがある。

逆に言えば、市街地に近い中間山林や市街地山林なら話が変わる。宅地の影響を受ける場所にあるかどうかで、同じ山林という言葉の中身がまるで違う。

手放す4つの出口と、それぞれの詰まりどころ

売却で決まらない場合の出口は4つある。費用と条件を並べる。

相続土地国庫帰属制度の実際の金額

令和5年4月に始まった制度で、相続または相続人に対する遺贈によって取得した土地を、審査を経て国に引き取ってもらう。審査手数料は土地一筆当たり14,000円で、却下や不承認になっても返還されない。承認されると、国有地の種目ごとに算定した10年分の土地管理費相当額の負担金を納める。負担金は原則として1筆20万円だが、森林は区域による違いがなく、面積に応じて算定される。

3,000平方メートルの森林なら29万9,000円、1ヘクタール（10,000平方メートル）なら36万7,000円という計算になる（1,000円未満は切り捨て）。隣接する2筆以上がいずれも同じ区分なら、合算して一つの土地とみなす申出もできる。

問題は入口のほうだ。建物がある土地、担保権や使用収益権が設定されている土地、土壌汚染された土地、境界が明らかでない土地や所有権の存否・範囲に争いがある土地は、申請そのものが却下される。一定の勾配・高さの崖があって管理に過分な費用がかかる土地や、管理を阻害する有体物が地上にある土地は不承認になりうる。山林で引っかかりやすいのは境界と崖の2つで、場所と境界を先に押さえる作業がここに直結する。

相続放棄で残るもの、残らないもの

相続放棄は3か月以内で、山林だけを選んで捨てることはできない。預貯金も自宅も含めて全部を放棄する。もう一つ、2023年4月に施行された改正民法940条により、放棄した人が保存義務を負うのは、放棄の時にその財産を現に占有していた場合に限られることになった。遠方で一度も足を踏み入れたことのない山林であれば、放棄した後も管理責任を引きずり続けるという話にはなりにくい。ただし占有の有無は個別の事情で判断が変わるので、弁護士か司法書士に自分のケースを当てて確認する。

手放せない間の保有コストと管理

出口が決まらないまま持ち続ける期間は、実際には長くなる。その間のコストを先に把握しておく。

固定資産税には免税点があり、同一市町村内に所有する土地の課税標準額の合計が30万円未満であれば課税されない（地方税法351条）。純山林はこの枠に収まることがあり、課税明細に山林が出てこない場合は免税点未満の可能性がある。ただし判定は土地の合計額で行うので、同じ市町村に宅地なども持っていれば、山林の分も含めて課税されると考えたほうがいい。

実家じまいナビ編集部の実体験

出口を全部当たったあとに残ったもの

編集部が相続したのは山林ではなく沖縄の傾斜地だが、たどった順番は同じだった。売却、寄付、国庫帰属と当たっていって、どれも成立せず、いまも保有したままでいる。手元に残っている実額は固定資産税の年約7万円だけで、これが毎年出ていく。出口を探す作業のほうには期限がないので、動きを止めると保有コストだけが静かに積み上がる。

管理のほうは、自分で手を入れられないなら森林経営管理制度がある。市町村が森林所有者に意向調査を行い、委託の希望があれば経営管理権を設定して、林業経営に適した森林は民間の林業経営者に再委託し、適さない森林は市町村が管理する仕組みだ。林野庁によれば、制度開始から6年間で約118万ヘクタールの意向調査が実施され、回答者のうち約4割が委託を希望し、その約4割で森林整備につながっている。2026年（令和8年）4月からは、地域で集約化の方針をあらかじめ決めておく仕組みが加わった。

ただし委託できても所有権は自分に残る。固定資産税も自分が払う。管理の手間が軽くなるだけで、手放したことにはならない点は分けて考える。

相談者

市町村が管理してくれるなら、そのまま任せておけばいいのでは

実家じまいナビ編集部

管理と所有は別です。任せている間も名義と税は自分に残るので、手放したいなら出口探しは並行して続けることになります。

誰に何を聞くか、動く順番

山林の相続は一つの窓口では完結しない。聞く相手を最初に割り振っておくと動きが速くなる。

• 市町村の林務担当：地域森林計画の対象かどうか、所有者届出の様式、森林経営管理制度の意向調査
• 都道府県の林務担当：森林簿と森林計画図の閲覧、対象森林の判定
• 森林組合：立木の状態、買い手の有無、施業の相談
• 法務局：相続登記、相続人申告登記、相続土地国庫帰属制度の事前相談（予約制で1回30分）
• 税理士：相続税の申告が必要かどうか、評価区分と倍率の当て方
• 弁護士・司法書士：相続放棄、共有の整理、遺産分割

順番は、期限の短いものから潰す。90日の届出と3か月の放棄判断が同時に走るので、まず市町村の林務担当に電話して届出の対象かどうかを確認し、並行して課税明細と登記事項証明書で場所を押さえる。相続税の要否は10か月、登記は3年あるので、その後で構わない。

遺産分割が3年でまとまりそうにないなら、相続人申告登記という選択肢がある。自分が相続人であることを法務局に申し出るもので、基本的な登記義務を果たしたものとみなされる。ただし応急措置であり、遺産分割が成立したらその日から3年以内に、その内容に応じた登記が別途必要になる。