農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地転用の面積の上限｜何平米まで届出で済むか

面積が出てくる場面は5つ、手続きの種類はそこに入らない

農地の面積は、転用の手続きの中で少なくとも5か所に登場する。そのどれもが「届出で済むか、許可がいるか」を決めていない。先にこの地図を持っておくと、自治体のページを読んでも迷わなくなる。

ここに挙げた数字は、2026年7月31日時点で農林水産省と各自治体が公開している資料を確認して整理したもの。都道府県の運用指針は年度ごとに改正されるため、申請前には農地のある市町村の農業委員会で現行版を確かめる。編集部は士業ではないので、個別の許可の可否や税額の判断はしない。扱うのは、窓口に行く前に自分で確かめられる範囲に限る。

届出で済むかどうかは、面積ではなく区域で決まる

農地法第4条第1項第7号は、市街化区域内にある農地を転用する場合、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は要らないと定めている。売買や貸借を伴う転用（第5条）も同じ構造で、市街化区域内なら届出になる。埼玉県の農地転用許可制度運用指針（令和7年6月）も、市街化区域内農地の転用は許可不要とされていると明記している。

この届出に、面積の下限も上限もない。10平方メートルでも3,000平方メートルでも、市街化区域内であれば手続きの名前は届出のまま変わらない。逆に市街化調整区域や都市計画区域外では、どれだけ小さくても許可申請になる。

相談者

では、何平米までなら届出という基準はどこにも無いということですか

実家じまいナビ編集部

無い。探しても出てこないのは、そもそも面積で切っていないから。最初に調べるのは平米数ではなく、その農地が市街化区域にあるかどうか。

市街化区域かどうかは、市町村の都市計画課の窓口か、自治体が公開している都市計画図で確認できる。手続きの分岐そのものは農地転用の許可と届出の違い｜市街化区域かで変わるで詳しく扱っている。

許可そのものが要らなくなる唯一の面積基準、2アール未満

面積そのもので手続きが軽くなる例外は1つだけある。農地法施行規則第29条第1号で、耕作の事業を行う者が自分の農地を農業用施設に使う場合、その規模が2アール（200平方メートル）未満なら転用許可が要らない。

国の運用通知では、対象になる農業用施設は農業生産活動に必要不可欠なものに限られ、畜舎、温室、種苗貯蔵施設、農機具収納施設、農業用倉庫などが挙がっている。事業に必要不可欠であれば、駐車場、トイレ、更衣室、事務所も2アール未満なら含まれる（埼玉県運用指針が引用する国の運用通知）。

使う前に押さえておく条件は次のとおり。

• 自分で耕作している農地を、自分の農業のために使う場合に限られる。住宅、アパート、他人に貸す駐車場は対象外
• 同じ事業計画で複数箇所または複数回に分けて設置するときは、合計面積が2アール未満かで判定する。分けて申請しても逃げられない
• 許可は不要でも、農業委員会への届出や証明の願出を求める自治体が多い（福島市、和歌山市、姫路市などが様式を公開している）
• 農業振興地域の農用地区域（青地）内であれば、面積が小さくても先に農振除外の手続きが必要になる

転用できる上限は、数字ではなく必要最小限という考え方

次に多い誤解が、上限500平方メートルという数字を全国一律の法律だと思い込むこと。農地法にこの数字は書かれていない。書かれているのは、申請に係る農地の面積が事業の目的からみて適正と認められない場合は許可しない、という一般基準（農地法施行規則第47条第4号）だけ。

この適正の中身を、各都道府県が運用指針で数値化している。埼玉県の運用指針（令和7年6月）は、住宅として転用する場合の敷地面積の上限を、分家住宅等の一般住宅でおおむね500平方メートル、農家用住宅でおおむね1,000平方メートルとし、個別具体的な事情や農地の形状、周辺の土地利用等を考慮して慎重に判断すると付け加えている。熊谷市も、埼玉県の規定として同じ数字を市のFAQで案内している。

読み落としやすいのは、おおむねと、慎重に判断という部分。500平方メートルは自動的に通る保証ではなく、超えたら即不許可という壁でもない。同じ指針は、面積が適正かどうかを、個々の転用事業の内容、類似施設の通常の規模、申請に係る農地の形状、周辺の土地利用の状況等を考慮して事業ごとに判断すると定めている。

事業用の転用について面積の上限なしと説明されることがあるが、正確ではない。住宅のような目安の数字が示されていないだけで、必要最小限という一般基準は同じようにかかる。倉庫でも資材置場でも、計画の中身に対して広すぎれば適正でないと判断される。

上限の手前で落ちる、3つの面積の数え方

500平方メートル以内に収めたつもりでも、面積の数え方でつまずくことがある。

1. 併用地を足した合計で見られる

転用する農地が単独では500平方メートル以下でも、隣接する自分の宅地などを同じ敷地として使う計画なら、合計した敷地面積が判断の対象になる。埼玉県の指針も、住宅の上限を農地を含めた敷地面積の上限として示している。農地だけの数字で安心しない。

2. 実際に使える面積で計算される

登記簿の地積がそのまま通るとは限らない。法面や進入路など、敷地として使えない部分を差し引いた面積で計画を組む運用がある。面積を調整するために分筆する方法もあるが、残った農地が耕作を続けられる形と幅を保っているかも見られるため、線の引き方は測量前に農業委員会と詰める。

3. 建ぺい率に下限が置かれることがある

広い敷地に小さな建物という計画は、面積が必要最小限でないと見られやすい。広島県廿日市市は、一般住宅で建築面積を敷地面積で割った値が22パーセント未満の場合、理由書の提出のうえで許否を判断すると公表している（県のガイドライン改正に伴う変更として案内）。500平方メートルなら建築面積で110平方メートルが一つの目安になる計算になる。

この下限を置くかどうか、数値をいくつにするかは都道府県で異なる。自分の県の運用指針か、農業委員会の窓口で確認する。

面積で変わるのは、許可権者と手続きの重さ

面積が大きくなると、手続きの名前は許可のまま、関わる役所が増えていく。

• 30アール（3,000平方メートル）超：農業委員会が許可申請書に意見を付けて知事に送るにあたり、あらかじめ都道府県機構の意見を聴く必要がある（愛知県のページ、2026年7月30日更新）
• 4ヘクタール以下：都道府県知事の許可。農林水産大臣が指定する指定市町村ではその市町村長の許可になり、県の条例で権限移譲を受けた市が許可権者になる場合もある（埼玉県、北海道が移譲先を公表）
• 4ヘクタール超：知事等の許可に加えて、あらかじめ農林水産大臣への協議が必要（農地法附則第2項）

古い解説には、2ヘクタール超4ヘクタール以下で大臣協議が必要と書かれていることがある。これは第5次地方分権一括法による農地法改正（平成28年4月1日施行）で廃止された。現在も大臣協議が残るのは4ヘクタール超だけ。相続した農地でここまでの面積になることは多くないが、隣接する農地をまとめて動かす計画では効いてくる。

農地法を通っても、都市計画法の面積要件が残っている

農地転用の許可や届出が済んでも、造成や区画の変更を伴うなら都市計画法第29条の開発許可が別に必要になる。ここは農地法とはまったく別の面積の線が引かれている。

一般的な原則は、市街化区域で1,000平方メートル以上、非線引き都市計画区域と準都市計画区域で3,000平方メートル以上、都市計画区域および準都市計画区域以外で1ヘクタール以上。市街化調整区域は、面積に関わらず許可が要る。

ただしこの数字は、条例で引き下げられている地域が多い。千葉県は市街化区域の開発行為について開発面積500平方メートル以上（我孫子市と流山市は300平方メートル）で許可が必要とし、非線引き区域も八街市などでは1,000平方メートル以上としている。愛知県も、市街化区域内で規模が500平方メートル未満の開発行為は許可不要としており、裏返せば500平方メートル以上で許可が要る。

市街化区域だから届出だけで終わると考えていた計画が、この段でひと手間増える。農地法の面積と都市計画法の面積は、別々に確認する。

自分の農地の面積を確認する順番

窓口に行く前にこの順で数字を揃えると、相談が一往復で済む。

1. 法務局で登記事項証明書と公図を取り、地番ごとの地積と地目を確認する
2. 市町村の都市計画課で、市街化区域か市街化調整区域か、都市計画区域外かを確認する
3. 農業委員会で、農業振興地域の農用地区域（青地）に入っていないか、農地区分（第1種、第2種、第3種など）はどれかを確認する
4. 使いたい面積を、農地だけでなく併用地を含めた敷地の合計で出す
5. その合計が県の運用指針の目安に収まるか、建ぺい率の下限に届くかを見る
6. 造成を伴うなら、開発許可の面積要件に該当するかを開発担当課で確認する

実家じまいナビ編集部の実体験

面積の数字は、出口を保証しない

編集部は沖縄の傾斜地を相続して保有している。売却、寄付、相続土地国庫帰属と出口を順に検証したが、どれも成立しないまま、固定資産税を年約7万円払い続けている。登記簿に面積が載っていても、接道や造成費の条件が揃わなければ使える土地にはならない。農地の面積を調べるときも、平米数が使い道の広さと同じではないという前提で読んでほしい。

転用そのものの費用や期間、許可が下りる条件は農地転用とは？費用と期間、許可が下りる条件をまとめて解説にまとめている。

面積要件でよく出る疑問

200平方メートル未満なら住宅でも許可は要りませんか

要る。2アール未満の例外は、自分で耕作している農地を自分の農業用施設に使う場合に限られる。住宅は面積にかかわらず許可（市街化区域なら届出）の対象になる。

500平方メートルを超えると必ず不許可ですか

必ずではない。運用指針の数字はおおむねの目安で、農地の形状や周辺の土地利用を考慮して個別に判断される。ただし、その広さが必要な理由を説明できる材料は用意しておく。

農地を分筆すれば上限に収まりますか

面積調整のために分筆する例はあるが、残る農地が耕作を続けられる形と幅を保っているかも見られる。分筆の線は、測量を発注する前に農業委員会と相談する。

相続した農地を売るときも面積の考え方は同じですか

転用を前提に売る場合は第5条の許可または届出になり、転用面積の考え方は自分で転用する場合と同じ。農地のまま農家に売る場合は第3条の許可で、転用の面積基準ではなく買い手側の要件が問われる。

市街化区域の届出に期限はありますか

届出は転用に着手する前に出す。工事を始めてから出しても違反転用になり、原状回復命令の対象になり得る。ここでも面積の大小は関係しない。