農地・土地2026.08.06広告実家じまいナビ編集部

農地の名義変更の手順｜相続と売買で変わる要件

相続か売買かで、必要な手続きが丸ごと変わる

農地の登記名義を変えるとき、最初に確定させるのは「どういう原因で所有者が変わるのか」です。原因が違えば、許可が要るか届出で足りるか、税率、期限、窓口の順番まで全部変わります。以下は2026年7月31日時点の制度で整理した早見表です。

相続だけが許可の対象外なのは、当事者が話し合って権利を動かすのではなく、死亡によって法律上あたりまえに移るからです。農地法3条1項では、遺産の分割などによって権利が移転する場合が許可不要の類型として列挙されています（e-Gov法令検索・農地法／2026年7月31日確認）。ただし「許可が要らない＝何もしなくていい」ではありません。届出という別の義務が残ります。

登録免許税の税率は国税庁の税額表によります。土地の所有権移転は相続が1000分の4、売買が本則1000分の20、贈与など相続以外の原因が1000分の20です（国税庁タックスアンサーNo.7191／2026年7月31日確認）。

相続で名義を変えるときの全体像（窓口は2つ）

農地を相続したときにやることは、大きく2つに割れます。混同されがちですが、根拠法も窓口も期限も罰則も別物で、片方をやってももう片方の義務は消えません。

相続登記の義務化と期限、過料の額は法務省の解説によります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」／2026年7月31日確認）。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記のままの農地も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限です。祖父名義のまま何十年も放置されている田畑は、この猶予の対象になります。

届出の期限と過料は各市区町村の農業委員会が公表しています（千葉市「相続等で農地の権利を取得したときの届出」、小平市「農地法第3条の3第1項の届出」／いずれも2026年7月31日確認）。届出書の様式例は農林水産省が公開しており、多くの自治体がこれに準じた様式を配布しています。

順番は、原則として登記を先に済ませてから届出です。届出書には登記事項証明書や登記完了証の写しを添えるのが一般的だからです。

相談者

農業を継ぐ気がなくても届出は要るのですか。

実家じまいナビ編集部

要ります。届出は「耕す人の登録」ではなく「権利が誰に移ったかの報告」です。耕作しないなら、その情報をもとに農業委員会が貸し借りのあっせんなどを行う仕組みになっています。

相続そのものの順番は農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢で整理しています。

相続登記の手順と必要書類

農地の相続登記は、手続き自体は宅地や自宅と同じです。特別な様式があるわけではありません。

1. 相続人を確定する（被相続人の出生から死亡までの戸籍を全部そろえる）
2. 遺言書の有無を確認する。なければ遺産分割協議で誰が取得するかを決める
3. 登記事項証明書と固定資産評価証明書で、対象の筆と評価額を確定する
4. 登記申請書を作り、法務局へ申請する（窓口・郵送・オンライン）
5. 登記完了後、登記事項証明書または登記完了証を取得する

そろえる書類

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除票または戸籍の附票
• 相続人全員の戸籍謄本、取得する人の住民票
• 遺言書、または遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う）
• 対象農地の登記事項証明書

農地でつまずきやすいのは書類ではなく筆数です。田畑は一枚の土地に見えても登記簿上は複数筆に分かれていることが多く、評価証明書を取り寄せて初めて「7筆あった」と分かるケースが珍しくありません。筆数は登録免許税にも司法書士報酬にも効いてきます。

遺産分割がまとまらない場合、法定相続分での共有登記はできます。ただし共有にすると、あとで売る・貸す・転用するたびに共有者全員の合意が必要になります。共有は義務を果たすための一時的な形と考え、分割協議が整った時点で単独名義へ切り替える前提で進めるほうが後が軽くなります。期限だけ先に守りたいときは、相続人申告登記という制度もあります（法務省／2026年7月31日確認）。ただしこれは申告であって権利の登記ではないため、遺産分割が済んだらあらためて登記が必要です。

義務化の内容と自分で申請する手順は相続登記の義務化はいつまで？過料と自分でやる手順にまとめています。

農業委員会への届出（農地法3条の3）

登記が終わったら、農地のある市区町村の農業委員会へ届け出ます。許可申請ではないので審査で落とされる性質のものではなく、書類がそろっていれば受理されます。

届出のポイント

• 対象は相続のほか、遺産分割、包括遺贈、相続人への特定遺贈、法人の合併・分割、時効取得など、3条の許可を受けずに権利を取得した場合
• 期限は権利取得を知った時からおおむね10か月以内
• 提出先は農地の所在地の農業委員会。相続人の住所地ではない
• 市区町村をまたいで農地がある場合は、それぞれの農業委員会に出す
• 添付は登記事項証明書や登記完了証の写しが一般的だが、様式・部数・押印の扱いは自治体で異なる
• 届出をしない、または虚偽の届出をすると10万円以下の過料の対象になりうる

見落としやすいのが対象範囲です。登記簿の地目が田・畑になっていれば当然対象ですが、地目が別でも現況が農地なら届出が必要とする運用が一般的です（小平市／2026年7月31日確認）。逆に、地目が畑のまま何十年も宅地として使われている土地もあり、この場合は現況で判断されます。判断に迷う筆は、地番を伝えて農業委員会に電話で確認するのが早いです。

この届出は権利取得の効力を生じさせるものではなく、あくまで農業委員会が権利移動を把握するためのものです（酒田市／2026年7月31日確認）。届け出たからといって耕作を強制されるわけではありませんが、利用の見込みがないと判断されれば、貸し借りのあっせんなどの措置が取られることがあります。

登記簿の地目と現況がずれている場合の整理は農地転用と地目変更の違い｜登記のタイミングと費用で扱っています。

売買・贈与で名義を変えるときは、許可が先

ここからは相続以外の名義変更です。最大の違いは順番で、農地法の許可を受けるまで契約の効力が生じません。許可書がなければ法務局も所有権移転登記を受け付けません。

3条・4条・5条の使い分け

• 3条：農地を農地のまま売る・贈る・貸す。許可権者は農業委員会
• 4条：自分の農地を自分で宅地や駐車場に転用する。所有者は変わらない
• 5条：転用する目的で他人に売る・贈る。転用と権利移動がセット

4条と5条は、農地が市街化区域内にあれば許可ではなく農業委員会への届出で足ります。一方3条は市街化区域内でも許可が必要です。「市街化区域だから簡単」という説明は、転用を伴う場合に限った話です。

親子間・親族間でも省略できない

生前に親から子へ畑を渡す場合、それは相続ではなく贈与です。3条の許可（転用を伴うなら5条）を取ってから、贈与を原因とする所有権移転登記を行います。登録免許税は評価額の2.0%になり、受け取る側に贈与税がかかる可能性もあります。相続まで待って0.4%で移すのと、生前に2.0%を払って移すのとでは負担が変わるため、どちらが有利かは個別の事情によります。税額の判断は税理士の領域です。

買える人の要件は緩んだが、無条件ではない

3条の許可要件のうち下限面積要件（都府県50アール、北海道2ヘクタール）は、農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律により2023年4月1日から撤廃されました（福島市・前橋市の農業委員会公表／2026年7月31日確認）。面積が小さいという理由だけで許可されないことはなくなりました。

ただし他の要件は残っています。取得後に農地の全部を効率的に利用すること、必要な農作業に常時従事すること、周辺の農地利用に支障を生じさせないことなどで、資産保有や投機目的の取得は認められません（前橋市／2026年7月31日確認）。つまり「農地を農地のまま売る」相手は今も限られます。

相談者

先に手付金を受け取ってしまいました。

実家じまいナビ編集部

許可が下りなかったときの精算でもめる典型です。契約書に許可を条件とする定めがあるか、契約前に確認してください。

費用はどこまでかかるか

名義変更にかかる費用は、税金・実費・専門家報酬の3層です。一点で言い切れる金額ではないので、幅で押さえます（2026年7月31日時点）。

司法書士報酬の目安は、司法書士事務所が公表している相場によります（アスグリ掲載の解説／2026年7月31日確認）。事務所ごとに設定が異なるため、依頼前に筆数を伝えて見積もりを取るのが確実です。

売買の軽減税率については注意が必要です。国税庁の税額表（令和7年4月1日現在の法令による記載）では土地の売買による移転登記を1000分の15とする軽減が示されていましたが、この種の措置は適用期限が区切られています。契約前に、その時点の期限を国税庁のページで確認してください。

もうひとつの費用は、名義を変えないまま放置したときの費用です。世代をまたぐたびに相続人が増え、遺産分割協議に必要な署名の数が増えます。所在の分からない相続人が出た時点で、費用は司法書士報酬の桁ではなくなります。

名義変更でつまずく6つの落とし穴

1. 登記簿の地目ではなく現況で判断される

農地法上の農地かどうかは現況で決まります。地目が畑でも現況が宅地なら扱いが変わり、地目が雑種地でも現況が耕作地なら届出の対象になります。図面ではなく現地の状態が基準です。

2. 許可の前にお金が動く

売買・贈与では許可が下りるまで契約の効力が生じません。許可前に代金や手付金だけが動くと、不許可のときの精算で必ずもめます。

3. 農業委員会には締切日がある

多くの農業委員会は月1回の総会で審議します。締切を1日過ぎると、審議はまるごと翌月にずれます。決済日から逆算して、締切日を先に確認しておきます。

4. 相続人以外への遺贈は許可が要る

遺言で相続人以外の人に特定の農地を遺贈する場合は、相続ではなく3条の許可の対象です。孫が代襲相続以外の形で受け取る場合も同様に扱われます。包括遺贈は相続と同じ扱いで許可不要です。

5. 数世代前の名義のまま止まっている

祖父名義、曽祖父名義のままの田畑は現場でよくあります。この場合、必要な戸籍は一気に増え、相続人が十数人になることもあります。義務化の猶予期限（2027年3月31日）が効くのはこの類型です。

6. 共有名義で先送りする

とりあえず法定相続分で共有にすると、そのあと売る・貸す・転用するたびに全員の合意が要ります。次の相続で持分がさらに割れると、合意そのものが成立しなくなります。

名義を整えた後にある選択肢

名義変更はゴールではなく、次の手を選べるようにするための前提です。名義が被相続人のままだと、貸すことも売ることも転用の申請もできません。整えたうえで選べるのは次の5つです。

• 自分で耕す：水路など共同施設の賦課金負担が発生します
• 貸す：原則として農業委員会の許可が必要。自分で借り手を探さず農地中間管理機構（農地バンク）に貸し付ける方法もあります
• 農地のまま売る：3条の許可が必要で、買い手は要件を満たす人に限られます
• 転用して使う・売る：4条または5条の許可。農用地区域内農地は原則不許可で、先に農振除外が必要です
• 相続土地国庫帰属制度：国に引き取ってもらう制度

国庫帰属は審査手数料が土地1筆あたり14,000円、負担金は通常の田畑で一律20万円、農用地区域内などでは面積に応じた算定になります（農林水産省「農地相続ポータル」／2026年7月31日確認）。建物がある、担保権が設定されている、境界が不明、所有権に争いがあるといった土地は申請の段階で却下されます（法務省／2026年7月31日確認）。使えるかどうかは土地の状態次第で、万能の出口ではありません。

相続税の納税猶予は、自分で農業を続ける場合や農地バンクに貸し付ける場合に適用の余地があります。ただし要件は細かく、途中でやめると猶予が打ち切られます。編集部は士業ではないため、適用可否と税額の判断は税理士に確認してください。

実家じまいナビ編集部の実体験

名義を整えても出口が無いことはある

編集部が相続したのは沖縄の傾斜地で、農地ではありません。それでも構造は同じで、名義を整えたあとに売却・寄付・国庫帰属と出口を順に検証し、どれも成立せずに保有を続けています。出ていくのは固定資産税の年約7万円です。名義変更は義務なので先に済ませる必要がありますが、済ませれば買い手が現れるという話ではない、というのが実感です。だからこそ、名義を整えた直後に次の選択肢を並べて比べる価値があります。

よくある質問

相続登記だけして届出を忘れていました

気づいた時点で農業委員会に連絡し、届け出てください。届出をしない・虚偽の届出をした場合は10万円以下の過料の対象とされていますが、まず優先すべきは提出です。自治体によって様式や添付書類が違うため、電話で相続による3条の3の届出だと伝えて必要書類を確認するのが早いです。

登記の地目が畑ですが、何十年も家庭菜園にすらしていません

現況で判断されます。現況が農地でなければ届出が不要になる場合もありますが、いつでも農地に戻せる状態だと農地として扱われることがあります。地番を伝えて農業委員会に確認してください。

相続放棄すれば農地の管理から解放されますか

放棄は農地だけを選んで捨てることはできず、預貯金を含めた相続財産全部が対象になります。期限も原則として相続の開始を知った時から3か月です。他の財産と合わせた判断になるため、放棄を検討するなら早い段階で専門家に相談してください。

自分で登記まで済ませられますか

戸籍がそろい、相続人が少なく、筆数も限られているなら自分で申請できます。数世代前の名義のまま、相続人が多数、農地が複数の市区町村にまたがる、といった条件が重なるほど、専門家に任せたほうが結果的に安く済みます。

売買と相続で、農業委員会の窓口は同じですか

同じ農業委員会ですが、手続きの性質が違います。相続は3条の3の届出で受理されれば終わり、売買や贈与は3条の許可申請で審議を経ます。許可は総会の審議を通す必要があるため、時間の見積もりが変わります。