農地・土地2026.08.06実家じまいナビ編集部

農地を貸すという選択｜農地バンクの仕組みと注意点

預けている間は転用できない。順番を逆にすると同意待ちになる

農地バンク（農地中間管理機構）に預けた農地は、預けている間に転用できない。公益財団法人岡山県農林漁業担い手育成財団が公開している農地中間管理事業のQ＆A集は、機構から借り入れている農地を転用することはできないとしたうえで、受け手と出し手それぞれと合意解約したうえで転用し、あらためて権利を設定することはできる、と答えている（2026年7月31日確認）。

同じ資料は、機構が権利を取得した農地を農業用施設の用地に転用することも計画上の対象にしていないとし、転用する場合は地主と機構の契約を解約したうえで、地主が転用許可を得て行うことになると説明している。

厄介なのは、その解約があなた一人では動かない点になる。契約はあなたと機構、機構と耕作者の二段構えになっていて、同資料は、一方的な解約はできないが受け手と合意できれば中途解約は可能だとしている。10年預けたあとで転用の話が出ると、耕作している人の同意を取りに行く交渉から始まることになる。

だから順番が決まる。

1. その農地が転用できる区域かどうかを農業委員会に確認する
2. 転用して使う予定、または売る予定があるかを決める
3. 予定が無いと分かってから、貸す話に入る

転用が下りるかどうかは農地の区分と区域区分で決まる部分が大きく、書類の作り方の問題ではない。編集部は士業ではないので、見込みの判定は農業委員会の窓口に投げる範囲として扱う。

相談者

転用の予定はないのですが、10年の途中で買いたい人が現れたらどうなりますか。

実家じまいナビ編集部

耕作している人との合意が要ります。合意できなければ期間の満了まで動きません。買い手の側に何年も待つ理由があるかどうかは、また別の話になります。

令和7年4月に窓口が変わった。ただし相手探しまで代わってはくれない

農林水産省は、農業経営基盤強化促進法の改正により、令和7年（2025年）4月から農地の貸し借りを農地バンク経由の方法に一本化したとし、農地法第3条の許可による手法は引き続き利用可能だと説明している（2026年7月31日確認）。福島県の新地町も、相対での利用権設定が廃止され、出し手と受け手の直接の貸し借りはできなくなったと案内している（2026年2月1日更新）。

ここで誤解しやすいのが、窓口が公的になったのだから相手も探してもらえる、と読んでしまうことになる。群馬県の太田市は、機構による出し手と受け手のマッチングは廃止されたと明記し、受け手が決まっていない場合や契約条件が調整できていない場合は受付ができないとしている（2026年7月1日更新）。公益社団法人千葉県園芸協会も、法改正により機構では受け手の募集は行っていないと書いている。愛媛県の西条市の案内でも、貸付者と借受者で借賃や貸借期間を話し合って決めることが前提になっている（2026年6月22日更新）。

借りることができるのは、原則として市町村が作る地域計画の目標地図に載った受け手になる。手を挙げれば誰かが耕してくれる仕組みではなく、地域の計画にあらかじめ位置付けられた人へ渡す仕組みだと読むほうが実態に近い。

知っている農家に直接貸したいなら、農地法第3条の許可のルートが残っている。借りる側にも要件があり、許可を出すのは農業委員会になる。相手の当てがあるのか、地域の話し合いに委ねるのかで入口が分かれる。

お金の流れと手数料。無償の県と、毎年引かれる自治体がある

農地バンクは、都道府県、市町村、農業団体等が出資して組織されている法人で、都道府県知事が県に一つに限って指定する（農林水産省）。地域によって農地バンク、機構、公社と呼び方が違うだけで、指しているものは同じになる。

流れは三者だ。あなたが機構に貸し、機構が耕作者に貸す。農林水産省は、出し手のメリットとして、農地バンクが賃料収受を行うため賃料は確実に振り込まれること、貸付期間終了後は必ず返却されることを挙げている。相手が誰であっても取りはぐれが起きにくいのは、間に公的な法人が入っているからになる。

借賃は、農業委員会が提供する借賃情報等を参考に、出し手、受け手と農地バンクの三者が協議して決めるとされている。支払時期は各農地バンクによって取り扱いが異なるとも書かれていて、全国共通ではない。

手数料も地域で分かれる。岡山県の機構のQ＆A集は、事業を利用するための手数料は無償だと答えている。一方で新地町は、契約期間中、毎年出し手と受け手に賃借料の1％（下限800円、上限8,000円）の手数料がかかると案内している。無料と書いてある解説を、自分の県の条件だと思い込まない。

窓口はあなたの住所地ではなく、農地のある市町村になる。相談そのものに費用はかからない。

期間は10年以上が基本。始まる日も決まっている

岡山県の機構のQ＆A集は、設定期間について10年以上を基本としつつ、特別な事情がある場合は個別の事案を調整のうえ、適当と認められる場合に限り3年以上であれば権利を取得できるとしている。岡山市の案内は貸付期間は3年以上で、受け手の安定経営のため10年以上を勧めるとしている（2026年4月15日更新）。新地町は原則10年以上で最低5年以上、太田市は5年以上、愛知県農業振興基金は10年以上が望ましいとしつつ出し手と受け手の事情によりそれ以外でも構わないとしている。下限は機構と市町村で違うので、他所のページの数字を自分の県に当てはめない。

時間の感覚も掴んでおく。西条市は、農地中間管理事業での手続きに4か月程度、農地法第3条なら1か月から2か月程度を要する見込みとしている。太田市は、契約の始期は毎年5月20日と10月20日だとしている。思い立った月から貸せる制度ではない。

10年という長さを、実家じまいの側から見るとこうなる。

• その間、転用も売却も、耕作者の合意なしには動かせない
• 10年後に返ってきたとき、あなたはさらに10歳ぶん年上になっている
• 返ってきた農地をまた預けるには、そのときの受け手が要る

岡山県の資料は、高齢の出し手について、再度契約を締結することは可能でそれが望ましいが、それができなければ返還されることになると答えている。預けることは片づけの完了ではなく、期限付きの預かりに近い。10年後に同じ判断がもう一度回ってくる前提で決めるほうが、後で驚かずに済む。

逆に、長く預ける形も用意されている。千葉県園芸協会は、相続人（共有名義人）の持分の過半の同意があれば最大40年の貸し付けが可能だとしている。

賃料の実額は、自分の市町村の農業委員会が公表している

全国の相場表を探すより早い方法がある。さいたま市は、標準小作料制度の廃止に伴い、農地法第52条の規定により地域の実態を踏まえた農地の賃借料情報を公表していると説明している。平成21年の農地法改正で置き換わった仕組みで、多くの市町村が10アール当たりの実額を毎年公表している。自分の市町村名と賃借料情報で探せば、その地域で実際に成立した金額が出てくる。

実際に出ている数字は、同じ市の中でも動く。

（さいたま市は2026年1月13日更新、いなべ市は令和8年2月12日更新。いずれも2026年7月31日確認。さいたま市は使用貸借と物納の情報を集計から除外し、いなべ市は著しく高額な賃借料を除いている）

10アールはおよそ300坪になる。目安として読むなら、10アール当たり年数千円から数万円の幅で、条件が悪い田畑ほど下側に寄る、という程度に留めるのが安全になる。

もう一つ、件数の列を見てほしい。いなべ市の藤原町では、賃料のある契約が27件に対して、使用貸借（賃料なし）が346件ある。ただで預かってもらう形のほうが多数派という地域が現実にある。賃料を当てにして計算を始めると、その地域の実勢から外れる。

この数字に拘束力は無い。さいたま市は、賃借料はあくまでも目安であり、実際の賃借料は貸し手と借り手双方の話し合いで決定すると明記している。

先に見るべきは差額になる。固定資産税と土地改良区の賦課金を足した年間の支出に対して、賃料がどれだけ残るか。残らないなら、貸すのは現金を作る手ではなく、荒らさずに置くための手になる。それでも意味はあるが、期待する金額を間違えない。

借りてもらえない農地がある。決まるまでの草刈りも残る

申し出れば必ず借りてもらえる制度ではない。千葉県園芸協会は、機構が借り入れできる農地として、農地として耕作できる状態であること、抵当権が設定されていないなど権利関係に問題のない農地であること、貸付の可能性があると見込まれる農地であることを挙げている。公益財団法人愛知県農業振興基金も、農用地等として利用が困難な場合や受け手が見込まれない場合など、可能性が著しく低い農地は借り受けられないとしている。新地町は、再生不能な遊休農地は対象外とし、農地の諸条件や受け手の状況によっては貸借ができない場合や手続きに長期間を要する場合があると案内している。

荒れているから即座に断られる、とは限らない。農林水産省は、遊休農地であっても草刈り等の簡易な整備を行うことで耕作する者が位置付けられる場合は、農地バンクが借り受けて簡易な整備を行ったうえで貸し付けるとしている。境目は荒れ具合そのものより、その地域に受け手がいるかどうかに寄っている。

申し出てから決まるまでの管理は、あなたに残る。岡山県の資料は、貸付希望申出書を出しても、受け手が見つかって機構が借り受けるまでは所有者に引き続き管理してもらうことになると答えている。申出書の有効期間は2年で、2年経過後に再度申し出があれば引き続き2年間リストに掲載する運用も書かれている。同じ資料は、受け手農家は条件の良い農地を希望する傾向にあるため、全筆を借り受けてもらえない場合があるとも認めている。草刈りの負担は、申し出た日から消えるわけではない。

実家じまいナビ編集部の実体験

貸すという案は一番安く見えて、相手の話で止まった

編集部の運営者が相続したのは沖縄の傾斜地で、農地ではない。だから制度そのものの体験は書けない。書けるのは、出口を一つずつ当たった順番と、そこで何に足を取られたかになる。

並べた中で、貸すという案は最初、一番安く見えた。手放すための費用が要らず、負担の一部が誰かの側に移るように見えたからだ。止まったのは、借りる人がいて初めて成立するという一点だった。相手がいない土地では、貸すは選択肢の名前だけで中身が無い。

固定資産税のほうは、貸せたとしても所有者に残る。年に約7万円が出ていく流れは止まらない。金額の大小ではなく、どの負担が誰の側に移るのかを先に見ておけばよかった、というのが今の実感になる。

相談者

山あいの狭い田が3枚あるだけです。こういうのは相手にされないでしょうか。

実家じまいナビ編集部

断定はできません。判断は機構の基準と、その地域に借りたい人がいるかで決まります。窓口は農地のある市町村の農政担当課か農業委員会で、相談そのものに費用はかかりません。見込みがあるかだけを一度聞いて、無ければ売る側に切り替える、という使い方ができます。

貸しても固定資産税は残る。軽減が効く条件は狭い

預ければ負担が全部消えるわけではない。岡山県の資料は、農地の固定資産税は農地所有者が負担するものだと答えている。千葉県園芸協会は、土地改良区の賦課金は組合員（准組合員）が納めるとしている。

軽減はある。ただし条件を読むと狭い。農林水産省は、令和8年（2026年）4月1日以降について、地域計画ごとに、所有する農地の全部を同一年に農地バンクへ貸し付けた者に対して、10年以上の期間で貸し付けられた農地の固定資産税を3年間2分の1にする措置があると説明している（2026年7月31日確認）。神奈川県の藤沢市も、所有するすべての農地を10年以上貸し付けた場合に3年間2分の1になるとし、貸付けの設定が平成28年4月1日から令和10年3月31日までの間に行われたものに限ると案内している（2026年3月25日更新）。一部の筆だけを預ける形では当たらない。

ここは古い案内が残っている場所でもある。愛知県農業振興基金や岡山県のQ＆A集のように、15年以上なら5年間、10年以上15年未満なら3年間という従来の説明を載せたページが今も見つかる（愛知県農業振興基金は要件として、所有する全農用地等（10アール未満の自作地を除く）を単一年度内に新たに貸し付けることを挙げている）。どちらが自分の年度に当たるかは、農地のある市町村の課税担当課に当てるのが早い。年度で変わる制度なので、まとめ記事の数字を根拠にしない。

逆側に、放っておくと増える仕組みもある。藤沢市は、農業振興地域内の遊休農地について、農業委員会の利用意向調査のあとも機構への貸付けや自作の再開の意思を示さず、機構との協議の勧告を受けた場合、固定資産税が通常の約1.8倍になると案内している。貸すか自分で耕すか、どちらも選ばない状態が一番高くつく設計になっている。

相続税の納税猶予を受けている場合は別の確認が要る。国税庁は、農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予について、特定貸付け等を行う場合も納税が猶予されるとし、特定貸付け等には農地中間管理事業の推進に関する法律の規定による一定の貸付けが含まれるとしている（令和7年4月1日現在の法令等）。要件に当たるか、届出の書式と期限がどうなるかは編集部が判断できる範囲ではないので、猶予を受けているなら申し出の前に税理士に当てる。

途中で返してもらえるか。合意で戻る場合と、協力金を返す場合

中途解約は、できないわけではないが、あなたの意思だけでは動かない。岡山県の資料は、一方的に解約はできないが、受け手と合意できれば中途解約は可能だとしている。千葉県園芸協会も、受け手の了解が得られれば可能だとしたうえで、協力金の交付を受けている場合は返還が必要になることがあるとしている。

望まない形で返ってくる道もある。岡山県の資料は、受け手の都合で途中解約された農地は機構が別の受け手を探すが、2年たっても受け手が見つからない場合は所有者に返還することになり、その2年間は機構が管理すると説明している。千葉県園芸協会は、受け手が見つからない場合は出し手と協議のうえ解約になるとしている。10年預けたつもりが、3年目に戻ってくることがある。

お金の側にも留め具がある。岡山県の資料は、協力金の返還事由について、交付決定後10年以内に交付要件に違反した場合に発生するとし、具体例として自己都合による中途解約などを挙げている。協力金を受け取った時点で、10年動かさない前提が金額として固まる。

手続きの根拠も一段深い。農地の賃貸借の解除や解約は、耕作者の地位を守るため原則として都道府県知事の許可が要る（農地法第18条）。機構が借り受け、または貸し付けた農地に係る賃貸借の解除が、農地中間管理事業の推進に関する法律の規定により知事の承認を受けて行われる場合は、この許可が不要になる（宮崎県日南市の案内）。どちらの経路になるかは契約の形で変わるので、個別の判断は機構と市町村に投げる部分になる。

貸す・農地のまま売る・転用して売るを、同じ表に並べる

貸すかどうかは、単独では決められない。他の出口と横に並べたときに、どれが早くて、どれが戻れないかで順番が決まる。

順番としては、転用と売却の見込みを先に潰すほうが速い。見込みが無いと分かってから貸す話に入れば、10年の拘束で迷わずに済む。逆をやると、買い手が現れた時点で耕作者の合意を取りに行くことになり、こちらの都合で待たせる交渉になる。

農地バンクは貸すだけの窓口でもない。農林水産省は、譲渡所得の特別控除として、促進計画により譲渡した場合は800万円、農業経営基盤強化促進法に基づく農地バンクとの買入協議により譲渡した場合は1,500万円の控除があると説明している（2026年7月31日確認）。売る先として機構が入る道があること自体は、貸すか売るかを比べるときの材料になる。当たるかどうかの判定と税額の計算は税理士の領域なので、ここでは制度があるという事実までに留める。

売る側の見込みは、値段の当たりを取るところから始まる。農地は宅地と同じ物差しでは動かないが、周辺の宅地や雑種地がどのくらいで動いているかを知っておくと、転用してから売る案に体力があるかどうかの見当がつく。造成の費用のほうが売値より大きければ、その案は最初から無い。

売れない理由の側を先に潰したいなら農地が売れない5つの理由と、それでも手放す方法、要らないと決まっているならいらない農地を相続する前に知っておく3つの逃げ道を見てほしい。相続の届出がまだなら農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢が先になる。

細かい疑問への答え

賃料はいつ振り込まれますか

農林水産省は、支払時期は各農地バンクによって取り扱いが異なるとしている。契約の前に確認しておく項目に入る。

米で受け取ることはできますか

岡山県の資料は、賃料は金納を基本としたうえで、出し手から物納の希望があり受け手が同意し、条件を満たすと認められれば物納の取扱いができるとしている。条件として、主食用米に限ること、同じ計画の中で金納と物納を併用しないこと、米の引き渡しは機構を介さず当事者間で行うことが挙げられている。新地町は貸借料は原則金納のみと案内していて、扱いは地域で分かれる。

兄弟と共有のままでも貸せますか

農林水産省は、2分の1を超える共有持分を有する者の同意が得られていれば農地バンクは借り受け可能だとしている。西条市も、原則は権原者全員の同意としたうえで、過半の同意が得られれば申出は可能だと案内している。全員でなければ動かないと思い込んで止まっているなら、確認する価値がある。

相続登記が終わっていなくても申し出できますか

岡山県の資料は、貸付の申出は推定相続人の申請で可能だが、契約を行う場合には契約締結時までに相続人を明確にしておく必要があると答えている。太田市も、相続未登記農地は申請人との相続関係が分かる書類の提出が必要だとしている。相続登記そのものには別の期限があるので、農地を相続したらまず何をする？届出と3つの選択肢を先に見ておく。

この制度、実際に動いていますか

農林水産省が令和8年6月16日に公表した令和7年度の実績では、担い手への農地集積面積は前年度から0.7万ha増加してシェアは62.1％、農地バンクによる集積面積は約25.9万haで新規集積面積全体の約6割とされている。制度としては動いている。ただしこれは全国の合計であって、あなたの集落に受け手がいるかどうかとは別の話になる。