実家の相続で兄弟ともめない進め方と決める順番

分け方を決める前に固定する三つ。相続人の範囲、遺言、遺産と負担の全部

相続人が複数いる時点で、遺産は自動的にその共有になります（民法第898条）。分け方の話し合いは、この共有を解く作業です。だから相続人が一人でも欠けた協議は成立せず、あとから作り直しになります。

相続人の範囲は戸籍で確定します。子が相続開始以前に亡くなっていればその子が代襲して相続人になり（第887条第2項）、子がいなければ直系尊属、次に兄弟姉妹の順で相続人になります（第889条）。ここで甥や姪まで当事者に入ることがあります（出典：e-Gov法令検索 民法・2026年7月30日確認）。

遺言があれば、原則としてその内容が先に立ちます。ただし遺言で取り分が消えても、子には遺留分が残ります。遺留分を持つのは兄弟姉妹以外の相続人で（第1042条）、請求の形は金銭の支払いです（第1046条）。封印のある遺言書は、家庭裁判所において相続人またはその代理人の立会いがなければ開封できません（第1004条第3項）。見つけた封筒をその場で開けると、そこから増える手続きのほうが先に来ます。

三つ目が遺産と負担の全部です。相続人は、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継します（第896条）。土地と建物と預貯金だけでなく、借入や保証、未払いの固定資産税や医療費も同じ側に入ります。家財の分け方は遺産分割とは別の作業で、先に配ると戻せません（形見分けの決まりとタイミング｜親族で揉めない配り方）。墓と仏壇は遺産分割の対象ではなく、慣習に従って祖先の祭祀を主宰する人が承継し、慣習が明らかでないときは家庭裁判所が定めます（第897条。移す手順は改葬許可申請の手順と必要書類｜遺骨を移す前に）。

相談者

兄と話す前に、まず不動産会社に査定を出してもらおうとしていました。

実家じまいナビ編集部

査定は必要ですが、その前に相続人の範囲と遺言の有無を確かめてください。あとから当事者が増えると、合意の作り直しになります。

分け方は四つ。住む人がいるか、現金を出せるかで切れる

四つの名前を覚えるより、条件で切ったほうが早く決まります。判定に効くのは、実家に住む人がいるか、家を取る側が現金を出せるか、家以外に釣り合う財産があるかの三点です。

代償分割で払う代償金は、税の計算に反映されます。現物を取得した人の課税価格は取得した財産の価額から交付した代償財産の価額を差し引いた額、受け取った人は相続財産の価額に受け取った代償財産の価額を加えた額になります（出典：国税庁 No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算・2026年7月30日確認）。額そのものの計算は税理士に確認する範囲です。

換価分割は売却が前提なので、売る出口が成立するかを先に見ます。建物を残して売るか、解体してから売るかで、使える税の枠と価格の両方が動きます（実家を処分する4つの出口｜売る・貸す・解体・手放す）。

共有は決めないための箱ではない。選んだ日から動くルール

共有はいちばん摩擦が少なく見えます。実際には、選んだ日から次のルールで動きます。

使う人がいる場合。共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。無償で住み続けることを認めるなら、認める側がその合意を書面に残す立場になります。

動かす場合。売却や大きな変更には他の共有者の同意が必要で（第251条第1項）、管理に関する事項は持分の価格の過半数で決まります（第252条第1項）。過半数で設定できる賃借権には期間の上限があり、建物は3年、土地は5年です（同条第4項）。費用は持分に応じた負担で、1年以内に負担を履行しない共有者がいれば、他の共有者は相当の償金を支払ってその持分を取得できます（第253条）。

連絡が取れなくなった場合。裁判所の手続きで所在等不明共有者の持分を取得する道はありますが、遺産分割をすべき相続財産では相続開始から10年を経過していないと使えません（第262条の2第3項）。分割の協議が調わないときの最後は裁判による分割で、現物を分ける方法、他の共有者の持分を取得させる方法、それができないときは競売です（第258条。出典：e-Gov法令検索 民法・2026年7月30日確認）。

共有が禁じ手という話ではありません。決めない代わりに支払う手間が、条文の形で先に決まっているという話です。次の相続で持分が甥や姪に移ると、同意を取る相手が増えます。

引き取る人が背負う年額を、代償金より先に紙に出す

兄弟の話が金額の釣り合いだけで進むと、引き取った側の負担が計算に入りません。家を取る人が背負うのは、その時点の評価額ではなく、毎年出ていく額と、それが続く年数です。

実家じまいナビ編集部の実体験

出口を順に当たっても手放せなかった土地で分かったこと

編集部の運営者は沖縄の傾斜地を相続しました。売却、寄付、国庫帰属と出口を一つずつ当たり、どれも成立せず、いまも保有しています。理由は特別ではなく、傾斜と接道の弱さで、使える状態にする費用が土地の値段を超えるという条件が重なっただけです。

毎年出ていくのは固定資産税で、年に約7万円です。一年分だけ見れば動かなくても困らない額で、だから判断を後ろに送れてしまいます。誰が引き取るかを決める場面でこの年額と年数が出ていないと、引き取った人だけがあとで割に合わないと感じることになります。

紙に出すのは五つです。固定資産税と都市計画税、火災保険、電気と水道の基本料、見に行くための交通費、そして空き家のまま持つなら草刈りや通気の外注費。これを年額にして、売れるまでの想定年数を掛けた額を、代償金の話と同じ表に並べます。住宅として使われなくなった建物を解体すると土地の固定資産税の見え方が変わるため、解体の予定があるならその前後で年額を二通り出しておくほうが実際に近くなります。

相談者

実家の近くに住んでいるので、管理は自分がやると言ってあります。

実家じまいナビ編集部

引き受ける前に、年額と続く年数を出して兄弟に見せてください。始めたあとで負担の分け直しを頼むほうが、話は難しくなります。

もめる論点は三つに絞れる。評価額、介護、生前贈与

対立の中身を分解すると、ほとんどがこの三つです。順に、先に潰す形を書きます。

評価額。同じ家に物差しが三つあります。固定資産税評価額、相続税の評価に使う路線価などの価額、不動産会社の査定額で、それぞれ金額が違います。分け方の基準にどれを使うかを先に一つ決めておかないと、代償金の額の話が最後まで着地しません。査定額を使うなら、複数社から取って幅として扱うほうが合意しやすくなります。

介護。親の世話をしていた側は寄与分を、していない側は生活費の使い方を持ち出します。寄与分として認められるかは、通常期待される程度を超える貢献かどうかで判断されるため、領収書や記録が残っているかで結論が変わります。

生前贈与。住宅資金や学費の援助は特別受益として持ち戻しの対象になり得ます。ここも記録の有無で主張の強さが変わります。

後ろの二つには期限が付きました。相続開始の時から10年を経過した後にする遺産分割には、特別受益と寄与分の規定が適用されません。例外は、10年を経過する前に相続人が家庭裁判所へ遺産分割の請求をしたときなどです（民法第904条の3。出典：e-Gov法令検索 民法・2026年7月30日確認）。放置しても不公平が是正されるわけではなく、主張できる材料のほうが先に消えます。

期限は四段。3か月、10か月、3年、10年

話し合いの速度は、期限のほうから決まります。四段を並べます。

登記の期限は制度として動いた部分です。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。義務化の施行は令和6年4月1日で、施行前に相続していた不動産は令和9年3月31日までが期限です（出典：法務省 相続登記の申請義務化に関するQ＆A・2026年7月30日確認）。

分け方が決まらないまま期限が来たときの逃げ道が二つあります。登記では相続人申告登記で、特定の相続人が単独で申し出ることができ、申出をした相続人についてのみ義務を履行したものとみなされます。税では、未分割のまま民法に規定する相続分の割合で申告し、申告期限後3年以内の分割見込書を出す形です。どちらも本体を先送りする措置で、権利の確定ではありません。

税の枠は、分け方と誰が取るかで開いたり閉じたりする

兄弟のうち誰が家を取るかで、使える枠が変わります。制度は年度で動くため、確認した時点を添えます。以下は2026年7月30日に確認した内容です。

居住していた宅地には小規模宅地等の特例があり、限度面積330平方メートルまで、評価額の80パーセントを減額できます。被相続人と同居していた親族が取る場合は、申告期限まで居住と保有を続けることが条件です。別居の親族が取る場合はいわゆる家なき子の要件を全部満たす必要があり、被相続人に配偶者がいないことなどが並びます。いずれも相続税の申告書への記載と書類の添付が要件です（出典：国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例）。誰が取るかを先に決めると枠が閉じることがあるため、分け方の候補ごとに当たるかどうかを税理士に確認しておく形になります。

売って分ける場合は、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例があります。控除は最高3,000万円で、令和6年1月1日以後の譲渡で取得した相続人の数が3人以上なら上限は2,000万円です。売る時期は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までの譲渡が対象です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続の時から譲渡の時まで事業や貸付けや居住に使っていないこと、売却代金が1億円以下であることなども要件に入ります（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。一度貸すと使えなくなる要件があるので、賃貸に出す判断はこの枠を捨てるかどうかの判断でもあります。

分け方が決まらないまま申告期限が来ると、小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減は使えません。民法に規定する相続分の割合で取得したものとして申告し、分割後に修正申告または更正の請求をします。更正の請求は分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内で、特例を適用できるのは原則として申告期限から3年以内に分割があった場合です（出典：国税庁 No.4208 相続財産が分割されていないときの申告）。

そもそも相続税がかかるかは、遺産全体と基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の差で決まります（出典：国税庁 No.4152 相続税の計算）。令和5年分の申告事績では、被相続人数1,576,016人のうち申告書の提出に係る被相続人数は155,740人で、課税割合は9.9パーセントでした（出典：国税庁 令和5年分 相続税の申告事績の概要）。多くの家で先に問題になるのは税額ではなく、分け方と、決まらないまま続く維持費のほうです。

まとまらないときの順番。協議、調停、審判

協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、各共同相続人が家庭裁判所に分割を請求できます（民法第907条第2項）。実務の入口は遺産分割調停です。申立先は相手方のうち一人の住所地の家庭裁判所か、当事者が合意で定める家庭裁判所で、費用は被相続人1人につき収入印紙1200円分と連絡用の郵便切手です。郵便料は裁判所ごとに違うため、申立先で確認します（出典：裁判所 遺産分割調停・2026年7月30日確認）。添付書類には、被相続人の出生から死亡までの戸籍や遺産に関する証明書が並びます。

調停で合意ができなければ審判に移り、裁判所が分け方を決めます。判断の基準は、遺産に属する物や権利の種類と性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態、生活の状況その他一切の事情です（第906条）。祭祀を主宰する人が決まらない場合も、家庭裁判所が定めます（第897条第2項）。

弁護士を入れる線は、感情の強さではなく事実のほうで引くと迷いません。連絡が取れない相続人がいる、評価額の主張が離れたまま動かない、相続人の一人が遺産を先に処分した、のいずれかが起きている場合です。最後の場合、共同相続人の全員の同意があれば、処分された財産を遺産として存在するものとみなせる規定があります（第906条の2）。

現金が要る場面のための枠もあります。遺産分割の前でも、各共同相続人は預貯金債権のうち相続開始時の債権額の3分の1に自分の相続分を乗じた額まで、単独で払い戻しを請求できます。上限は債務者ごとに法務省令で定める額です（第909条の2）。

一人っ子のとき、子がいないとき。分ける相手がいない型と、増える型

相続人が自分だけなら、分け方の合意は要りません。代わりに、判断も負担も全部が自分に来ます。

引き継がない選択をする場合、期限は自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月で、家庭裁判所に伸長を求めることもできます（民法第915条）。ただし放棄した人は、放棄の時に現に占有している財産について、次に承継する相続人か相続財産の清算人に引き渡すまで、自己の財産におけるのと同一の注意で保存しなければなりません（第940条）。相続人がいなくなった場合の清算人は、利害関係人などの請求で家庭裁判所が選任します（第952条）。放棄した日に鍵の管理から解放されるわけではない、という点が抜けやすいところです。

逆に当事者が増える型もあります。子がいない相続では、直系尊属、次に兄弟姉妹の順で相続人になり、兄弟姉妹が先に亡くなっていれば甥や姪が代襲します（第889条）。全員の署名と印鑑証明が必要な協議は、人数が増えるほど動きが遅くなります。なお兄弟姉妹には遺留分がないため（第1042条）、被相続人が遺言を残していれば、その内容で決まる範囲が広くなります。

親戚が絡む場面で起きやすいのは、法律上の相続人ではない親族が分け方に口を出す形です。協議の当事者は相続人と包括受遺者で、それ以外の人の同意は成立の要件ではありません。線を最初に引いておくと、話し合いの参加者が増えずに済みます。

相続が始まる前に効く手は二つ。遺言書の預け先と、代償金の資金

以下は相続が始まる前に打てる手です。分け方の交渉そのものより、合意が要る範囲と資金の当てを先に変えます。

一つは遺言書の置き場所です。自筆証書遺言は法務局の保管制度に預けられます。保管の申請は1件3,900円で、相続が始まったあとに関係相続人等が請求できる遺言書情報証明書は1通1,400円、遺言書が預けられているかどうかだけを確かめる遺言書保管事実証明書は1通800円です（出典：法務省 09 手数料｜自筆証書遺言書保管制度・2026年7月30日確認）。家のどこにあるか分からない遺言書を探す作業が、証明書の請求に置き換わります。

もう一つは代償金の資金です。家を取る人に現金がないと代償分割は選べず、残るのは売るか共有にするかになります。死亡保険金は相続税の課税対象ですが、受取人が相続人の場合は500万円に法定相続人の数を掛けた額が非課税限度額になります（出典：国税庁 No.4114 相続税の課税対象になる死亡保険金・2026年7月30日確認）。誰を受取人にするかで、代償金の当てが変わります。契約の形と税の扱いの組み合わせは、税理士に確認する範囲です。

実家の相続で兄弟から実際に出る質問

親と同居していた兄弟に、出てもらうよう言えますか

共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負います（民法第249条第2項）。対価の話と明け渡しの話は別で、明け渡しを求められるかは経緯によって判断が分かれます。編集部は士業ではないため、ここは弁護士に確認する範囲です。

いったん代表者の単独名義にして、あとで分け直せばよいのでは

登記は遺産分割の内容に合わせて入れるものなので、実態と違う名義は後の贈与や譲渡の問題に変わることがあります。決まらない間の措置としては、相続人申告登記のほうが目的に合います。手続きの可否は司法書士に確認してください。

誰が実家を相続するのが正しいのですか

正解は決まっていません。判断材料は三つで、住む人がいるか、管理を続けられる距離と体力があるか、代償金や維持費を出せるかです。ここに小規模宅地等の特例の要件を重ねると、候補が絞れます。

固定資産税を払っている兄弟の負担は、取り分に反映されますか

共有者は持分に応じて管理の費用を負担します（第253条）。相続開始後に払った分をどう精算するかは合意で決める部分で、金額の相殺は協議書に書いて残します。

遺産分割協議書は自分たちで作れますか

作れます。ただし登記や金融機関の手続きで使うため、不動産の表示や署名押印の形式が要件を満たしている必要があります。作ったものを登記に通せるかは、司法書士に見てもらうのが早いです。

自分で決めることと、誰に何を聞くか

編集部は士業ではありません。ここに書いたのは順番と条文の位置で、税額の計算や、あなたの家でどの分け方が妥当かの判断は含みません。線を引いておきます。

先に手を付けるのは、期限が付いているものだけで足ります。3か月の判断、10か月の申告、3年の登記、そして10年の主張期限。この四つの手前に、引き取る人の年額を置きます。片づけから墓と仏壇までの全体の順番と費用の並びは別記事にあります（実家じまいとは？進め方と費用の全体像を7ステップで解説）。