売却と税金広告
実家じまいナビ編集部
実家が空き家になったら最初に決める3つのこと
親が住まなくなった実家をどうするか、答えが出ないまま時間だけが過ぎることは珍しくありません。
先に決めるのは残す・貸す・売るのどれかではなく、名義・期限・出口という順番です。相続登記の申請は3年以内が義務で、売却の3,000万円特別控除は相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。この2つの期限が、選べる幅をそのまま決めます。
この記事の目次
最初に決める3つは、残す・貸す・売るではない
実家をどうするかという問いは、残す・貸す・売るの三択に見えます。ただ、この三択は先に決められません。決まっていないと動けない条件が、手前に3つあるからです。
- 名義：いま誰の名前になっているか。親が存命なら親のまま、相続後なら誰が取得するか
- 期限：相続登記は3年以内が義務。売却の3,000万円特別控除は相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
- 出口：残す、貸す、売る、解体する、手放す
順番を逆にすると事故が起きます。査定を取ってから名義が親のままだと気づき、遺産分割協議のやり直しで数か月が飛ぶ、というのが典型です。編集部が整理する順番は、名義、期限、出口の順です。
相談者実家じまいナビ編集部用途が決まらない一戸建ては285万戸ある
総務省の令和5年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計・確報集計、2023年10月1日時点）では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%でした。ただしこの数字には、賃貸の募集中の部屋や別荘も含まれます。
実家の話に近いのは内訳のほうです。賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6千戸。建て方で見ると一戸建ての空き家は352万3千戸あり、そのうち80.9%にあたる285万1千戸が、賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家でした。用途が決まらないまま持たれている一戸建てが、およそ285万戸あるという意味になります。
この数字が示すのは、決まらないこと自体は例外ではない、という事実です。ただし放置が無害になるわけではありません。2023年12月13日の空家法改正で、決めずに置くことのコストは上がりました（後述）。
三択に入る前に集める5つの数字
残す・貸す・売るを比べるには、材料が5つ要ります。ここが埋まらないまま話し合っても、感情の押し合いになって決まりません。
| 集めるもの | どこで分かるか | 使いみち |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税の年額 | 毎年届く納税通知書 | 持ち続けた場合の年間コストの下限 |
| 建築年 | 登記事項証明書、建築確認済証 | 1981年5月31日以前かどうかで使える制度が変わる |
| 接道と再建築の可否 | 市区町村の建築指導担当課 | 再建築不可なら売却も賃貸も前提が変わる |
| 売った場合の価格帯 | 複数社の査定 | 売る・貸すを比べる土台 |
| 貸した場合の賃料帯 | 同じ地域の募集事例 | 同上 |
建築年に1981年5月31日という線が出てくるのは、相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除が、昭和56年5月31日以前に建築された家屋を対象にしているためです（国税庁タックスアンサーNo.3306、2026年7月31日確認）。この日付をまたぐかどうかで、売却時に使える制度が変わります。
残す（持ち続ける）を選ぶときの条件
残すという選択は、住む予定があるかどうかではなく、年いくら払い続けられるかで決まります。かかり続ける費目は次のとおりです。
| 費目 | 性質 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年発生。納税通知書の実額で確認できる |
| 火災保険・地震保険 | 人が住んでいない建物は扱いが変わり、条件や保険料が変わる場合がある |
| 電気・水道の基本料金 | 通水と換気のために契約を残すと発生する |
| 庭木と草の管理 | 放置すると近隣からの連絡が増える |
| 巡回の交通費または管理委託費 | 距離と頻度で決まる。遠方ほど効く |
金額は建物と地域で大きく振れるため、一点で見積もらないでください。起点は推測ではなく、毎年届く納税通知書の実額です。そこに保険料と基本料金、管理の費用を足すと、残すことの年間コストが出ます。
残すと決めた場合でも、放置と管理は別物です。通水、換気、庭木の手入れ、郵便物の回収を止めないことが、次の選択肢を残す条件になります。手を入れる場合の費用感は実家を残す場合のリフォーム費用と、貸すという選択で整理しています。
貸すを選ぶときの条件と、契約の型
貸すが成立する条件は3つです。借り手の需要があること、貸せる状態にする費用を回収できること、将来自分たちが使う可能性を契約で残せること。
1つめは同じ地域の募集事例で確認します。2つめは、水回り、屋根、給湯器の状態で費用が跳ねます。3つめは契約の型の話です。普通借家契約は借り手が希望する限り更新が続くのが原則で、貸主の側から終わらせるのは簡単ではありません。将来売る可能性や、子の世代が使う可能性を残したいなら、期間満了で確実に終了する定期借家契約を検討対象に入れてください。
国土交通省の空家等対策の特設サイトでは、売る・貸す際に活用できる制度として、空き家バンク、住宅セーフティネット制度、マイホーム借上げ制度、サブリース事業者への賃貸などが挙げられています（2026年7月31日確認）。民間の賃貸だけを見て貸せないと結論を出す前に、これらを並べて比べる価値があります。
相談者実家じまいナビ編集部土地としての使い道も同時に見る
建物を貸すのが難しくても、敷地の広さや接道によっては土地としての使い道が残ります。活用プランを取り寄せて、貸す・売るの比較材料に加えてください。
無料で活用プランを取り寄せる売るを選ぶときに最初に見るのは価格ではなく期限
相続した空き家を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。要件は次のとおりです（国税庁タックスアンサーNo.3306、国土交通省の特例措置ページ、いずれも2026年7月31日確認）。
- 相続または遺贈で取得した、被相続人が住んでいた家屋とその敷地であること
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築され、区分所有建物として登記されていないこと
- 相続開始の直前に、被相続人以外に居住していた人がいないこと
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 制度そのものの適用期限は令和9年（2027年）12月31日まで
控除額には条件が付きます。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人の数が3人以上の場合は、2,000万円までとなります。一方で同じ令和6年1月1日以後の譲渡から、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象になりました。売主の側で先に壊しておく必要が必ずしもない、という改正です。
適用を受けるには、家屋が所在する市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書が必要になります。自分のケースが要件に当たるかどうかの判断は、税務署または税理士に確認してください。編集部は税額の計算をしません。
期限のある選択肢から先に確かめる
売却の特例は期限で切れます。期限内に動く価値があるかどうかは、価格の目安がなければ判断できません。複数社の査定を並べるところから始めてください。
無料で査定額を調べる解体して更地にする判断と、申請の順番
建物が傷んで買い手も借り手も見込めない場合、解体して土地として出す判断になります。ここで先に確認するのが、固定資産税の住宅用地特例です。住宅が建っている土地には課税標準を軽減する特例があり、建物を壊すとこの特例から外れます。壊した翌年から土地の税額が上がる可能性がある、という意味です。解体は売却や次の活用とセットで組むのが基本になります。
解体費用は、建物の構造、延べ床面積、前面道路の幅、隣家との距離、家財の残り具合で大きく変わります。一点で見ずに、複数社の見積もりを並べて幅で把握してください。
自治体の解体補助金は、あるかないかではなく条件で決まります。北九州市の老朽空き家等除却促進事業は、昭和56年5月以前に建築され、市場流通が困難と判定され、一定の危険度が認められる空き家が対象で、補助は基準額との比較で低い額の3分の1以内、1棟あたり30万円が上限です（2026年7月31日確認）。要件も上限額も自治体ごとに異なります。
共通する落とし穴は申請の順番です。北九州市の制度では、解体工事に着手する前に判定依頼申出書を提出し、補助金交付決定通知書を受け取ってから着工する必要があります。先に工事を始めると補助を受けられません。壊すと決めたら、業者と契約する前に市区町村の窓口へ連絡してください。
決めずに置いたときに起きること
決めないという選択にも、以前より明確なコストが付きました。2023年（令和5年）12月13日に、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が施行され、管理不全空家等という区分が新設されています（国土交通省、2026年7月31日確認）。
これは、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態と市区町村長が認めた空き家です。指導を経て勧告を受けると、その土地は固定資産税の住宅用地特例から外れます。倒壊寸前の特定空家等になる前の段階で、税の軽減が止まる仕組みになったということです。
加えて、相続登記の申請は義務です。相続で不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省、2026年7月31日確認）。この義務は2024年4月1日より前に発生した相続にも適用され、その分の期限は2027年3月31日です。遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記によって基本的義務を果たす方法があります。ただし遺産分割が成立したら、成立日から3年以内に改めてその内容に沿った登記が必要になります。
売れない・貸せない場合に残る出口
査定に出しても引き合いがなく、貸す需要もない不動産は実在します。その場合に検討されるのが相続土地国庫帰属制度ですが、条件は厳しめです。
法務省によると、建物が存する土地は却下事由に当たり、建物登記の有無を問わず、現に建物があれば申請できません（2026年7月31日確認）。抵当権の登記がある土地、境界が明らかでない土地も却下事由です。さらに、勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖がある土地などは不承認事由に当たります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、却下・不承認でも返還されません。承認された場合は、国有地の種目ごとに管理に要する10年分の標準的な費用を考慮して算定した負担金を納めることになります。
実家じまいナビ編集部の実体験編集部が査定を取る前に知りたかったこと
編集部は沖縄の傾斜地を相続し、売却、寄付、国庫帰属といった出口を順番に検証しましたが、どれも成立せず、いまも保有しています。固定資産税は年約7万円。金額として大きくはなくても、何も生んでいない土地に対して毎年必ず出ていく、という性質が効いてきます。
先に知っておきたかったのは順番でした。傾斜、接道、造成にかかる費用といった条件が、査定額を聞く前の段階で売れるかどうかを決めていた。価格を尋ねる前に、この土地は現行のルールで建物を建てられるのかを役所で確認していれば、判断は数か月早まったはずです。
建物付きの実家であれば、まだ選択肢は残っています。空き家の処分方法4つ｜売る、貸す、解体、譲るで、譲るを含めた出口を並べています。
兄弟がいる場合に、先に決めておくこと
相続人が複数いる場合、共有名義のまま登記するのは手軽ですが、あとの動きが重くなります。売却も大規模なリフォームも、原則として共有者全員の合意が必要になるためです。人数が増えるほど、連絡が付かない、意見が割れるという理由だけで止まります。
先に決めておくと止まりにくいのは次の3点です。
- 誰が窓口になり、鍵、権利証、納税通知書を持つか
- いつまでに方針を決めるか（相続登記の3年と、控除の期限を基準にする）
- 維持費を誰がどの割合で払い、売れたときにどう分けるか
実務的な注意点として、空き家の3,000万円特別控除は、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人の数が3人以上の場合、控除額が1人あたり2,000万円になります。人数と譲渡の時期が結果に効く場面がある、ということです。分け方そのものの判断は、税理士や司法書士など専門家の領域になります。
専門家に確認する範囲と、確認した時点
編集部は士業ではありません。法令の解釈、個別の税額計算、遺産分割の判断はしません。相談先の切り分けは次のとおりです。
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 相続登記、相続人申告登記 | 司法書士、法務局 |
| 3,000万円特別控除の適用可否、譲渡所得の計算 | 税務署、税理士 |
| 被相続人居住用家屋等確認書の交付 | 家屋が所在する市区町村 |
| 解体補助金、管理不全空家等の指導・勧告 | 市区町村の空き家担当課 |
| 遺産分割で折り合いが付かない | 弁護士 |
本文に挙げた制度と数値は、2026年7月31日時点で一次情報を確認したものです。税制の適用期限、補助金の要件と予算、自治体の運用は年度で変わります。実際に動く直前に、もう一度公式の情報で確認してください。
実家じまい全体の進め方と費用の見取り図は、実家じまいとは？進め方と費用の全体像を7ステップで解説にまとめています。